南京商圈慶城街小基地更新-財團法人都市更新研究發展基金會

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南京商圈慶城街小基地更新

基金會協助璞真慶城街事業權變審議通過

本更新單元位於台北市慶城街以西、復興北路141巷以北、復興北路141巷6弄以東、長春路以南所圍街廓內，距離捷運南京東路站約150公尺，東距慶城公園約100公尺，位處敦化北路與南京東路交界商圈的核心地帶，具備良好的生活環境及交通區位條件，屬於未經政府劃定更新地區。
然而，單元現存老舊窳陋的低矮建物，土地使用效益未能充分發揮，更造成慶城街沿街景觀無法延續串聯，捷運站周邊環境無法呈現整體加乘效果。另因頻繁的活動人潮與捷運轉乘衍生大量停車需求，導致地區停車空間不足之問題。故期藉由本案未來更新開發，有效改善窳陋現況，提供安全寧適環境，提昇市區生活機能。

屋況老舊窳陋影響都市環境
本更新單元面積約1,069㎡（約323坪），區內現有2棟53年興建之2層樓住宅，由於建物非屬防火與耐震構造，且屋況已有傾頹朽壞之虞，潛藏著公共安全問題並嚴重影響都市環境，急待更新。

現況為2棟2層樓住宅

長年私地糾紛增加整合難度
本案基地因臺北市政府早期辦理地籍重測，重測認定結果造成超過90%土地未臨接建築線，造成該基地無法自行申請建築行為，影響土地所有權人應有權益，更導致後續所有權人間之爭執糾紛。

本更新案在辦理事業權變公聽會至申請選配期間，鄰接建築線土地之所有權人產權變動多達200餘人，占更新單元總人數比例超過九成，除影響事業計畫送件門檻外，這些地主每人更新後應分配價值過低，未達最小分配單元，但其中半數以上所有權人申請選配全棟住宅單元及全部車位，這些地主更新後應分配價值低，且未採取合併分配方式，造成更新推動過程上的困難。

都市更新條例於2008年1月修訂第22條有關事業計畫申請報核之法定門檻，增訂「但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。」因此，本案才獲得解套，於2009年3月辦理事業及權利變換計畫申請報核作業。

臺北市政府協處解決保留地分割
此外，本案於申請自行劃定更新單元階段，因更新單元北側鄰接704、705-2地號等2筆土地留設保留地，經都市計畫委員會考量為避免造成畸零地情事，爰將這兩筆保留地一併納入更新單元合併建築，但因保留地所有權人亦涉及前述爭執糾紛，另須辦理遺產繼承程序，遲未以土地所有權人名義辦理地籍分割作業。

本案於審議期間，由臺北市政府協助調閱使用執照，從使用執照內容確認保留地面積，再協處確認後續得依都市更新權利變換實施辦法第23條規定，於權利變換計畫核定公告後，以主管機關囑託登記機關方式辦理分割複丈及登記作業，讓保留地納入更新問題獲得解決。本案於去（2011）年12月19日經市府更新審議會審議通過，刻正辦理核定程序中。

融合時尚綠意再生慶城風采
本案規劃興建地上10層、地下3層鋼筋混凝土造住宅大樓，配合周邊環境既有量體之外部空間架構，建築以米白色石材框架為主要造型，搭配水平向白色雨遮板與垂直向深色金屬裝飾框，並以寬疏有致的開窗韻律，強化立面鮮明印象並延續街面視覺效果，展現時尚之建築風貌。

更新後環境模擬示意圖

為創造整體空間流暢，本案基地臨慶城街部分將退縮留設4公尺人行步道，沿街種植喬木樹列增加綠意，希望結合既有人行步道，提昇街道尺度與形塑優雅舒適的行走空間。此外，建築正立面設置的景觀植栽陽台，呈現平面綠化擴展至立面垂直向度的相互呼應，透過各種綠元素結合方式，塑造綠意盎然的生活情境，形成多層次綠化景觀，增加繁忙都會中綠化的面積與向度。

更新後臨慶城街退縮留設4公尺人行步道

關注都市環境促進地區發展
本案更新推動開始迄今已逾5年時間，實施者璞真建設股份有限公司秉持增進地主權益、改善地區環境之想法，持續努力促成單元內私有土地所有權人相互溝通協調，加以實施者對於建築品質之要求，透過增設公用停車位舒緩地區停車需求，採取增加綠化量等節能減碳手法之綠建築設計，充分表達對於都市環境之關注，期盼達成私地主、實施者、公部門三贏局面，進而帶動南京商圈再生發展。

計畫內容摘要

案名	臺北市松山區敦化段一小段703地號等9筆土地都市更新事業暨權利變換計畫
基地位置	松山區慶城街
實施者	璞真建設股份有限公司
基地面積	1,068.80㎡
使用分區	住三 (法定建蔽率45% / 法定容積率225%)
更新前	產權：私有土地1,068.80㎡、公有土地0.00㎡所有權人：私有土地8人、公有土地0人占有他人舊違章：0戶戶數：2戶停車位：0輛建物面積：794.59㎡
更新後	用途：集合住宅實設建蔽率：44.36% 實設容積率：309.83% 更新獎勵容積：726.62㎡(30.22%) 停車獎勵容積：180.00㎡(7.48%) 允建容積：3,311.42㎡總樓地板面積：6,862.90㎡構造樓層：RC，地上10(夾)層 / 地下3層停車位數：汽車51輛，機車46輛總戶數：18戶參與分配：6人
實施方式	權利變換
實施費用	465,662,273元
更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所、宏大不動產師估價聯合事務所李林國際不動產估價師事務所
建築設計	陳克聚建築師事務所

(以上資料以臺北市政府核定公告為準)

更新事業推動歷程

2006.10.23 更新單元劃定公告
2007.02.14 申請事業概要
2007.03.13 事業概要核准
2008.02.20 事業計畫報核期限第一次展延
2008.09.03 事業計畫報核期限第二次展延
2009.02.10 事業暨權利變換計畫自辦公聽會
2009.01.21~2009.02.23 申請分配
2009.03.10 事業暨權利變換計畫申請報核
2009.12.10~2010.01.08 公開展覽
2009.12.30 事業暨權利變換計畫公辦公聽會
2011.12.19 事業暨權利變換計畫審議通過

(本文原載於都市更新簡訊第53期)