去年0206地震重創台南，造成台南市永康區維冠大樓及東區大智市場倒塌，為了推動重建工作，台南市政府迅行劃定維冠大樓及大智市場為都市地區，並委託辦理維冠金龍大樓及大智市場都市更新規劃案，協助輔導願意留下的地主自行組成更新會，積極進行相關重建計畫。
 

維冠大樓重建的挑戰
維冠大樓位在永康區永大路二段與國光五街交叉口，是屬於住商混合社區大樓，共有九棟，是臺灣史上單一建築物倒塌而造成傷亡最多的社區。

維冠雖可籌組更新會，但人數多達110人，為了重建，在一些熱心期待重建的住戶大力動員下，召開籌組說明，請住戶們同意以都更方式來重建，在說明會後，有位住戶告訴我，他們被關在「沒有圍牆的監獄裏」，因為求助無門，而有位住戶含著淚告訴我，那兒跌倒那兒站起來，重建不為自已，而是為那些往生者。我內心想的，重建的不只是家園，還有他們的內心，或許是另一種集體治療吧。

維冠第一關：2/3住戶要賣地離開

維冠在台灣震災上，是死亡人數最多的單棟社區。造成留下來的人或是繼承人不願重建，因此有些住戶發動賣地給市府的想法，也使得維冠重建之路上，必須先處理要賣地離開的住戶。市長提出雙軌型，即想賣地離開的與重建的住戶都要尊重，想離開的住戶透過由市府價購土地可以離開，在產權尚未完全過戶給市府前，仍需依產權去計算所有權人的同意人數及面積。即使更新會籌組沒有問題，但要召開成立大會就會面臨極大挑戰，就是所有權人數不足的困境。

留下的人僅1/3要重建，這段期間，重建沒辦法有所動作，一直到賣地過戶完成後，市府才進行迅行劃定更新地區的公告。更新會才能在2016年10月召開成立大會，完成都市更新會立案的工作。

維冠第二關：建築設計都更規劃費用及重建周轉金無著落
更新會雖然成立了，重建所需要的經費，包括重建規劃費用、營建融資等都是大筆經費，市府雖在之前就拆除房屋提供補助，但因為2/3的人離開，留下重建的人把那筆錢去還舊貸，也有人拿去做因為在外租屋的花費等等，這下子要重建住戶再拿錢委託專業規劃團隊，包括建築設計、都市更新及估價等，且要都湊足款項實在很困難(裏面仍有部分住戶未過戶給市府，還有找不到的住戶)。因此，透過向市長的陳情說明，市府同意以善款補助規劃費用，但重建周轉金則協助住戶各自貸款，在重建完成前，補貼利息。

維冠第三關：重建土地太小不利建築規劃

維冠大樓基地原有490坪，但留下重建的住戶所持有的土地面積僅約155坪，市府同意提供臨路條件佳的土地給留下重建的住戶持有，但問題在於重建土地實在太小不易建築規劃，經過多次與市府協助，試圖找出最佳方案，最終市府同意以提供90坪土地以市價出售予更新會，以245坪基地進行建築規劃。

維冠第四關：土地分割的挑戰

在市府同意出售土地予更新會後，便要求善款持有土地需與重建戶及更新會所持有的土地進行分割。土地分割在程序上必需調解、調處，最後是判決等方能分割，前二者必需全體所有權，包括土地所有權及他項權利人都沒有異議才能順利完成。在地政局舉辦二次調處會議後，原本以為可以順利分割，卻有一土地所有權人臨時提出訴訟，甚至簡易庭即將召開，所幸透過私下勸阻，才得以撤訴。本案雖然也可以透過都市更新權利變換進行地籍整理計畫，亦可達到土地分割目的。但因市府持有土地多依法具都更主導權，權變分割又涉及價值認定，分割時間點會延宕等問題，在當時情境之下採行傳統土地分割方式確實較為有利。

經過重重難關，由維冠金龍都市更新會擔任實施者擬具的「擬定臺南市永康區大灣段7597地號等1筆土地都市更新事業計畫」暨「擬定臺南市永康區大灣段7597地號等1筆土地都市更新權利變換計畫案」計畫書圖，終於在今（2017）年9月29日公告實施。

維冠大樓震災受損情形及更新後建築模擬圖(林峰生建築師規劃設計)
 

另一個位於東區長東街130巷內的大智市場，西側、南側面臨8米計畫道路，北側、東側為市場外圍之連棟透天店鋪，震災導致市場倒塌，市府劃定為「臺南市東區大智市場(市E13)都市更新地區」進行重建。

大智市場所面對的，是96位所有權人，但其中一半是攤商，一半是樓上住戶。人數多的情形之下，要動員來開會就很辛苦，所以透過分樓層有各自聯絡人擔任副主委，受災戶剛開始關切的是是否有補助款，包括財務損失補助、房子毀損補助、在外租屋補助、舊貸怎麼辦？至於房子倒了要不要重建，如何重建，似乎都沒有想法，因此初步引導大智先朝成立都市更新會，並向中央更新基金爭取都市更新事業計畫規劃補助費。

大智第一關：規劃意見不一致
原大智市場有一半所有權人是樓上住戶，一半所有權人是1樓攤商，雙方對於重建後的房子有不同的主張，樓上住戶認為房子會倒是因為1樓攤位沒有剪力牆，實在不應該蓋回原來的樣子，攤商則認為應該蓋回原來的樣子，甚至善款募到那麼多錢，蓋回原來樣子就好。然而依現行法令，實在蓋不回原來樣子的理由在於大智市場需依公共設施多目標使用的規定，按規定需有二個樓層做超級市場使用，再者原建蔽率大於法定建蔽率，建築面積也會較原來的建築面積小。

針對重建的建築規劃，進行三次意願調查，除了對樓上重建住戶的房型需求進行調查，樓下攤商也詢問是否回來設置攤位的意願，針對攤位前後辦4場說明會，再三說明目前的規定，以及回來選配攤位價值及負擔，並依需求量身打造，最後尊重要留下還是領錢離開的意願。其間的衝突不少，因為不少攤商認為負擔太高，然而更重要的是此一市場機能已不存在，恢復為傳統市場模式確實不易經營，加上回來攤商少，最後又都放棄，僅保留一區為一攤商分配用。

大智第二關：原容檢討需扣除透天現況使用面積

大智市場在當初被建造時，一宗基地範圍包括L型的透天店鋪及4層樓公寓市場，這次的地震，4層樓的公寓市場毀損嚴重立即拆除，L型的透天店鋪則判定為黃單，之後經耐震詳評，則採結構補強的方式處理。在震災後部分透天住戶是有意願要重建的，但若要重建，沒有相關補助，也沒有拆補費，在外租屋也要靠自己，部分住戶評估結果是沒有能力負擔重建經費，因此不願重建，雖想與公寓市場分割，但因透天頂樓多處增建，建築容積檢討結果都沒辦法符合規定。而對公寓市場來講，在原容積的檢討部分，如依傳統的檢討方式，也是要把透天頂樓增建所增加的容積也納入檢討，如此一來，公寓市場的容積面積將因此而減少，對公寓市場的重建來講是不公平，經與工務建管單位的多次討論，終透過建築師公會建立原容積檢討方式，較為公平。

大智第三關：增加市場多目標審議程序

正因為是市場用地，因此依法如要興建住宅使用，除依規定要有2層樓做超級市場使用外，還要完成獎勵私人投資及市場多目標使用審議等程序，才能申請建照。為此，不僅要符合法令，還多次與市場處、交通，甚至水利單位溝通符合審查意見。
 

依都市計畫要有的超市，最大困境是更新會並無能力持有，也沒辦法留下來出租經營，畢竟更新會的工作是把房子蓋回去，然後清算解散。超市的興建是必要的，卻不是受災住戶個別有能力去負擔的，更新會也努力詢問多家全國連鎖超市，但得到的回應是不願價購。為此，更新會只好請求市府善款協助價購，所幸得到善款支持願意價購，解決超市產權出售的問題。

由臺南市東區大智市場(市E13)重建都市更新會擔任實施者擬具之「擬定臺南市東區德高段1074地號等1筆土地(重建)都市更新事業計畫案」暨「擬定臺南市東區德高段1074地號等1筆土地(重建)都市更新權利變換計畫案」終在今（2017）年9月29日核定公告。

大智市場震災受損情形及更新後建築模擬圖(漢牧建築師事務所蔡振芳建築師規劃設計)

台灣銀行臨門一腳，解決重建融資困境
過去新聞媒體報導的都市更新，可以讀到一坪換一坪的都更想法，這也使得在住戶溝通重建這件事上，必需花力氣說明，重建是要自已出錢才能把房子蓋回去的。而這筆錢不會從天上掉下來，善款也不會免費把房子蓋回去。必需自已去借到錢才有辦法重建，原本是希望善款能夠比照九二一的臨門方案，也是就能夠借社區重建周轉金，包括重建所需的營建費用及不參與者的補償金。然而善款並不願意融資，因此由市府協助找台灣銀行協助融資。

雖然台灣銀行可以融資，但分行從未辦過都市更新的融資，更何況還不是建商來借，而是一群「還款能力」有差別的重建住戶。再者，過去建築案的融資，都是以土建融來思考，換言之，社區仍有一大筆的自籌錢。由於社區的餘屋很多，住戶們不僅要負擔自己重建的那一戶，還有更新會名下未分配的房子及車位。當然還有不參與者要拿的土地補償金。談融資來來去去花了不少時間，最終順利獲得台銀總行的認同，以公益協助及企業社會責任，提供高額融資且用最快時間完成審信等程序。

自我省思

 

走到現在，重建之路才正要開始，從剛開始規劃經費的爭取，住戶意願的整合，到規劃期間面對各種困境並逐一克服，甚至最困難的融資都順利爭取到位，一路走來實在不易。接下來是營建工作才要進場，工程品質的管控是下一階段重點，對我而言，總算是可以交棒給建築師、營造廠、建經公司等持續為社區服務。

雖然重建程序上可依據都市更新條例辦理，但自主更新財源籌措機制尚未成熟，最重要的專業規劃補助尚有缺口，重建融資更無著落，加上社區意見整合及面臨的狀況不一，一路走來，真的是關關難過關關過。原本以為可以善用九二一的經驗，然而「經驗就像海裏的一粒砂」,知道即使九二一的經驗可取，但目前狀況又跟九二一不一樣，確實不能要求全然能按九二一的經驗模式去操作。

社區各式各樣的人都有，意見整合很難，除了法令，更要有人性。懂專業是不夠的，不能專業覇權，同理心，但遇到很盧的人，實在不是專業能解決，很難可以達到百分百的境界，只有0~1之間的處理。為此，基本上程序完備是必要的，任何的通知、說明也是必要的。更重要的是留下記錄，萬一被誤會了，才好解釋。數據的告知也要小心再三，規劃階段數據常常變動，後段執行也會不同。

都更條例固然有一條協助重建的程序，但實務上狀況百出，不是法令所規範的清楚的。只能作中學，思考出可以往下走的路，目標是重建，很多的衝突及協商，在宇宙之間有一個看不見的平衡點，達到了，路就明了。

台銀、維冠及大智都更會理事長、市府共同簽署融資貸款意向書(資料來源：臺南市政府)