新北汐止「康郡」完工
汐止都市更新採權利變換首案更新重建
新北市汐止區仁愛路及仁愛路106巷所圍街廓內,本基金會姊妹機構—丹棠開發協助規劃的都更案「康郡」已完工。「康郡」鄰近汐止秀峰國小,北側為興建完成之7-9層華廈,生活環境清幽舒適,離汐止火車站步行距離亦僅15分鐘,交通十分便利。更新前主要是一、二樓磚石造建物,更新後為地上20層、地下4層RC造建築物。
更新後現況(丁致成攝)
權利變換公平解決產權糾紛
本案基地面積達2,110㎡,屬於第二種住宅區,經實施者多年努力整合,原已取得地主百分之百同意,但因為基地中部份土地設有地上權且該設定權利人早已去世,追查無門,屬於地籍清理清查辦法第3條第7款土地,使得本案難以依照一般土地開發模式辦理,轉而透過都市更新方式為本案尋求解決之道。
經由權利變換公平公正公開機制,由估價師鑑價,並依據相關案例與資料,拆算土地所有權人與權利變換關係人之價值比例,為本案開發找到解決途徑。
本案在2011年4月申請都市更新事業概要,同年8月獲得概要核准,11月旋即正式提送事業及權利變換計畫,經過四次專案小組審議,於2013年8月公告實施,推動時程歷時2年,充分展現實施者、規劃團隊與新北市政府三方合作之績效。
單元位置圖
更新前現況
高綠覆低建蔽 開闢計畫道路+鄰地間隔+防火巷退縮
「康郡」為銀級綠建築,建構省能源、省資源、低污染之綠建築,包含檢討綠化量、基地保水、日常節能、室內環境、水資源及汙水垃圾改善等6項指標,以「舒適性」、「自然調和健康」、「環保」等三大設計理念,退縮建築量體,留設大面積人行開放空間,臨路一側配置視覺穿透性的景觀設施,以達到新建築物與周邊環境間的緩衝效果,整體設計綠覆率高達166%,設計建蔽率僅為29.74%。
二層以上標準層住宅單元面向西南、東南兩側,充分利用自然採光,東北側設置公共樓電梯間與陽臺,減少東向日曬與東北季風的影響,希望能節約室內使用空調需求,創造生態、節能、減廢、健康的建築物,營造住宅良好居住環境。
此外,本案協助興闢西南側仁愛路106巷(8米)及東南側計畫道路(8米),配合汽機車出入口退縮緩衝空間,同時考量防災功能,基地東側也留設2米人行步道,為北側華廈群提供救災動線,提升地區整體防災性能。
二層以上標準層住宅單元面向西南、東南兩側,充分利用自然採光,東北側設置公共樓電梯間與陽臺,減少東向日曬與東北季風的影響,希望能節約室內使用空調需求,創造生態、節能、減廢、健康的建築物,營造住宅良好居住環境。
此外,本案協助興闢西南側仁愛路106巷(8米)及東南側計畫道路(8米),配合汽機車出入口退縮緩衝空間,同時考量防災功能,基地東側也留設2米人行步道,為北側華廈群提供救災動線,提升地區整體防災性能。
協助開闢計畫道路
留設大面積開放空間 創造大尖山下新停駐點
由於「康郡」鄰近大尖山風景區(慈航紀念館、靜修禪院、彌勒內院、杜月笙墓園)登山步道入口,鄰接秀峰國小東側,經建築師巧思,連結原有人行步道系統,提供10米舒適人行空間,留設大面積開放空間,佈設多樣街道家具與植栽,吸納登山與居民的流動與停駐休憩,創造公共空間節點的開發,優化環境品質,強化其文教氣息與休閒生活的空間調性。
由於「康郡」鄰近大尖山風景區(慈航紀念館、靜修禪院、彌勒內院、杜月笙墓園)登山步道入口,鄰接秀峰國小東側,經建築師巧思,連結原有人行步道系統,提供10米舒適人行空間,留設大面積開放空間,佈設多樣街道家具與植栽,吸納登山與居民的流動與停駐休憩,創造公共空間節點的開發,優化環境品質,強化其文教氣息與休閒生活的空間調性。
開放空間規劃示意圖
更新後留設人行步道現況
成就汐止區更新典範
汐止區鄰近南港經貿園區與內湖輕工業區,地屬港汐高科技產業走廊,四面環山環境清幽,未來更有台鐵捷運化工程、民生汐止線、捷運南港系統延伸線等多項重大工程加持,已成為青年首購族之優選。「康郡」在實施者及規劃團隊多方努力,透過都市更新,扭轉了本基地窳陋形象,透過整體規劃,創造大面積開放空間、銀級綠建築、開闢計畫道路、留設鄰地間隔、加強防火巷退縮、串連人行步道系統等,締造本區更新典範,期待藉由本案的完工,帶動汐止地區都市更新的推動。(本案更多資訊請見網站http://dtrc.com.tw/project_detail/14)
(本文原載於都市更新簡訊第76期)
汐止區鄰近南港經貿園區與內湖輕工業區,地屬港汐高科技產業走廊,四面環山環境清幽,未來更有台鐵捷運化工程、民生汐止線、捷運南港系統延伸線等多項重大工程加持,已成為青年首購族之優選。「康郡」在實施者及規劃團隊多方努力,透過都市更新,扭轉了本基地窳陋形象,透過整體規劃,創造大面積開放空間、銀級綠建築、開闢計畫道路、留設鄰地間隔、加強防火巷退縮、串連人行步道系統等,締造本區更新典範,期待藉由本案的完工,帶動汐止地區都市更新的推動。(本案更多資訊請見網站http://dtrc.com.tw/project_detail/14)
(本文原載於都市更新簡訊第76期)
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- 發布日期
- 2017/12/15
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- 發表人
- 策略規劃部
規劃師 蔡汝玫
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關鍵字 都市更新事業