A- A A+
大同雙連更新展風華

基金會協助永德萬全街更新事業審議通過

本案位於大同區萬全街雙連站出口旁,2000年臺北市公告劃定「大同區.成淵國中南側更新地區」範圍內,更新單元面積為1,618㎡(489坪),其中913㎡為公有土地,占單元面積56.43%。


「大同區.成淵國中南側更新地區」第一炮
本更新單元東側即為捷運淡水線之綠帶,距捷運雙連站出口約50m,區位良好,但現況充斥老舊建物,多為商效不佳的商店。

遲至10年後,本案都市更新事業概要於2009年8月10日取得核准,後由永德國際開發股份有限公司擔任實施者協助,在去(2010)年3月17日辦理事業暨權利變換計畫公聽會,4月28日向臺北市政府申請計畫報核。於今(2011)年10月17日經市府更新審議會審議通過,成為大同雙連更新地區第一件審議通過的更新事業。

臺鐵宿舍參與更新
本案西、南側多為1至3層30年以上磚造、加強磚造之老舊建築物,東側臨捷運線形綠帶則為4層鋼筋混凝土建築物。

本地區從清代以來就是臺北市重要的商業要地,北淡線開通後,更成為通往大稻珵地區人、貨必經之路。時至今日,仍有固定市集。基地就位在舊時臺鐵雙連站旁邊,因此,更新單元內部分建物為過去臺鐵宿舍,只是今日看來,建物外觀老舊,平均屋齡約逾30年,不符現行耐震設計規定,有礙市容觀瞻,亟待更新改建。

人車分離 退縮留設人行步道
本案土地使用分區為第三種商業區,更新容積獎勵為16.51%,採權利變換方式實施。更新後將興建兩棟鋼筋混凝土RC造建築物,北棟地上13層、地下4層,南棟地上15層、地下4層,總樓地板面積約為18,000㎡。

人車動線配置上,臨街面全部以人行步道串連,人車分離,停車場出入車道規劃於更新單元西側,雙車道規劃,東側為社區入口,降低人、車動線之干擾機會,並提高行車及行人交通之安全性。
建築物整體造型以鐵道為基調,將樑柱外露,取得較好之物理環境,而量體以簡潔線條為主,在外觀造型上亦搭配景觀整體規劃,將不同樓高的二棟樓整合為一。此外,為了降低與北側鄰房壓迫感,規劃上採退縮留設空地方式處理,有助於建築通風及採光,該空地亦作為一樓約定專用之空間。

臺鐵配合審議結果調整分配標的
本更新單元公有土地面積為913㎡(56.43%),管理機關為國有財產管理局。數年前臺鐵局計畫處份此土地及建物資產,規劃由國產局標售後將土地價金扣除作業費用後撥回臺鐵局,並循預算程序運用,因而陸續將產權撥予國產局,所以部分產權管理機關為臺鐵局,部分產權管理機關為國產局的狀態維持數年,直至前年概要核准後,才全數撥予國產局,而其原屬事業單位應為臺鐵局,且由臺鐵局運用其處分後之價金。

國產局即函詢臺鐵局選配房地事宜,依「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」辦理參與選配,實施者規劃北棟雙拼集合住宅大樓供臺鐵局選配,包括地下室停車位亦同,而所餘應分配價值,則於南棟大樓以整層方式選配,原則上皆以垂直分棟,水平分層方式為原則分回。

審議過程幾番修訂,更新後應分配價值較申請報核時增加約1.2億元。對於新增的價值,原預定以差額價金方式辦理,但因過程中臺鐵局未發表任何意見,在最後一次審議會時,主席指示實施者再與臺鐵局協調。故於審議會後,實施者配合審查意見,協調臺鐵局調整選配標的,臺鐵局增加選配單元,確認單元後修正後計畫書圖送更新處辦理報府核定。

捷運線形公園認定造成估價討論
此外,本更新單元東側一般所稱為線型公園的捷運綠帶,於都市計畫上屬於交通用地,緊鄰基地。估價時,估價師對於面前道路認定及面臨公園的看法產生不同意見,有估價師主張該綠帶可增加更新後售價,但有估價師卻主張該綠帶上有傳統市場、文昌廟,還有捷運出風口,無法與一般印象中之公園相提並論。幾番討論後,最終配合審議會的意見修改至雙方認同的單價。

捷運雙連站外的更新契機
但隨著臺北市土地取得難度的增加,鄰近捷運民權西路站周邊陸續建案推出,逐漸引起開發商的注意。但本案捷運雙連站周邊遍及傳統市場、資源回收站、傳統廟宇,雖占盡捷運站地利之便,但也多少影響居民生活環境品質。因此,對於更新後售價也經過多番討論。期待本案可帶動周邊廣大更新地區重建風氣,為社區居民提供一個更新典範。


更新後模擬透視圖

更新事業推動
2000.06.26公告「大同區成淵國中南側更新地區」
2009.03.21舉辦事業概要公聽會
2009.04.16申請都市更新事業概要
2009.08.10都市更新事業概要核准
2010.03.17自辦事業暨權利變換計畫公聽會
2010.04.28申請事業暨權利變換計畫報核
2010.09.27~10.26公開展覽
2010.10.20舉辦公辦公聽會
2010.12.01召開幹事會
2011.07.11召開第一次審議會
2011.10.17召開第二次審議會
2011.10.17事業暨權利變換計畫核定

(本文原載於都市更新簡訊第52期)

  • 發布日期
    2011/12/15
  • 發表人
    更新事業部
    主任 麥怡安
    規劃師 周俊宏
  • 關鍵字