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士林長虹虹頂完工

基金會協助長虹建設創造士林新地標

本更新案地處士林重要幹道旁,士林官邸正對面,兼負銜接士林舊市區,帶動中正商圈周邊零售商業再發展之重要使命。本地雖然早有更新需求,但因為家族產權糾紛,使得本案遲遲不能更新重建。權利變換透過公平公正公開之機制,終於取得地主同意,自2002年10月劃定為更新地區至2011年10月14日取得使用執照,共歷經9年,終於完成更新。讓本案成為士林區首先運用權利變換機制處理複雜產權第一案。

賓士修車廠更新轉型 美化士林官邸周邊都市景觀
本案位於中山北路5段與中正路交叉口,位於士林、圓山通往天母之要道上,東側、東北側為零售商業發展興盛,對側即為士林官邸。離捷運北淡線士林站步行距離僅5分鐘,交通十分便利,捷運以西即為士林舊市區,因此本區肩負銜接士林新舊市區,帶動中正商圈周邊再發展的重要使命。

這個地區早年由於士林官邸週邊的限制建築高度,造成發展落後。但在1995年臺北市主要商業區通盤檢討案,因鄰接中山北路五段與中正路等重要路段,具有商業潛力,已被劃成商三(特)區。但目前更新單元內現況建築物均為屋齡35年左右之一層樓之磚造石綿瓦建築,十分老舊且沒有發揮都市計畫賦予之應有使用機能。而士林官邸如今已開放為市民重要的公園,這種低度發展的景觀與士林官邸十分不協調。因此市政府已於2002年依據都市更新條例第6條第4款「建築物未能與重大建設配合」為由,公告為劃定都市更新地區。

更新單元範圍圖


更新前臨中山北路現況

權利變換公平解決產權紛爭
本案所有權人雖屬同一大家族,但土地與建物分屬不同所有權人,且部分土地遭設定地上權之問題,產權仍屬複雜。且多年來因相處不融洽,導致即便房屋老舊仍無法順利重建。

雖然在長虹建設進入整合後,透過第三人進行協調,逐有進展,但是由於本案除部份土地被設定無期限之地上權外,合法建築物均非土地所有權人所有,範圍內一棟舊違章建物佔據之土地更占更新單元總面積43%以上,因區位條件甚優,地上物長期出租給連鎖企業營業使用。在現況為高租金效益下,造成價值協調遲遲無法達成共識。

正當全案協調一直沒有明顯進展時,所有權人共同熟識且信任之代書及實施者恰好亦因由基金會協助辦理權利變換法定程序之相關事宜,對於權利變換公開及公平之特性及操作模式印象深刻,便建議本案地主不妨將本案改以權利變換方式實施,以避免私下協議可能造成之磨擦及信任感不足之問題。透過整合都市更新及建築專業團隊以及鑑價機構等專業技術,以及實施者之努力下,終於取得更新單元內土地與建物所有權人之同意書,達成和諧更新重建的結果。

尊重鄰居降低本案樓層高度
本案在產品定位上以住宅為主,並於地面層設置店鋪,興建之總樓地板面積為19,090.13㎡,包含34戶住宅單元及3戶商業單元,總銷面積為4,983坪。但原本設計為地上22樓,地下5樓之SRC造之雙併高層建築,但審議過程中,因周邊居民屢次進行陳情,擔心本案地下室開挖會造成周邊地層下陷並希望能本案高度能夠降低,避免影響後棟居民之日照權。雖然實施者已提供詳細說明證明本案開挖並無造成地層下陷之疑慮,但考量居民之心情,仍同意於後續施工期間,定期辦理施工說明會,以解當地住戶之疑慮。不但如此,實施者及地主也同意將樓層高度調降至19樓,以尊重鄰地地主之權益。


尊重鄰居權益調降樓層高度為19樓

創造士林新地標
由於本案位於中山北路五段上且正對士林官邸,因此在此重要交通景觀路段上,除配合中山北路弧形彎道,與鄰地現況退縮建築,且依現況動線與公園綠地系統分析,考量減少對環境影響,留設空地高達60%,以提供開放空間,量體朝垂直發展,興建一棟富有國際視野,兼具現代簡潔精神與穩重和諧意象之高層建築。

在量體造型上,屋頂部分將採用皇冠式框架性造型,配合燈光照明,增加中山北路天際線之雕塑感與藝術性,並塑造遠距離的視覺焦點,金色橢圓型的住宅入口大廳,搭配沿街的倒影水池與室內植栽,配合基地兩旁的商業空間與綠蔭,構成環境融合之連續性的都會休閒空間。


現代簡潔造型創造士林新地標

退縮留設人行步道 讓交通動線更順暢
本更新事業之實施,將可帶動周邊零售商業的發展,臨中山北路5段部分,計畫退縮5.1米寬之人行道與對側之士林官邸、福林公園等開放空間相呼應。

而鄰5米寬之中正路187巷部分亦計畫退縮4米無遮簷人行道,以提升其防救災功能,並有效發揮捷運與市立古蹟周邊土地之使用效益,活化土地應有之機能。本案並提供公共停車空間,有效紓解士林官邸周邊之停車問題。

另外,因本案的更新完成,更可引領士林地區舊社區更新,誘導西側住宅街廓整併開發,調和都市景觀,改善市容觀瞻,更進一步帶動士林捷運站商業帶的再發展,提升都市機能,是一成功之指標性示範案例,對政府、地區里民、地主來說,是個三贏之計畫。


鄰5公尺寬之中正路187巷乙側退縮4公尺人行步道,提升消防救災功能

更新後臨中山北路乙側退縮5.1公尺人行步道
 
計畫內容摘要
案名 臺北市士林區光華段一小段15-3地號等6筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫
更新後案名 長虹虹頂
基地位置 士林區中山北路五段.中正路交口
實施者 長虹建設股份有限公司
基地面積 2,023㎡
使用分區 商三特
(原住三﹕666.58㎡、原住三之二﹕1,356.42㎡)
更新前 產權:私有土地2,023.00㎡、公有土地0.00㎡
所有權人:私有土地3人、公有土地0人
占有他人舊違章:877.05㎡,1戶
戶數:7戶
停車位:0輛
建物面積:645.66㎡
更新後 用途:一般零售業、集合住宅
實設建蔽率:43.38%
實設容積率:469.07%
更新獎勵容積:1,168.84㎡(16.86%)
允建容積:9,489.38㎡
總樓地板面積:19,090.13㎡
構造樓層:SRC,地上19層/地下5層
停車位數:汽車:189輛,機車:268輛
總戶數:37戶
參與分配:4人
實施方式 權利變換
更新實施費用 1,059,939,546元
總銷金額 2,510,430,165元
都市更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 黃永沃建築師事務所
不動產估價 歐亞不動產估價聯合事務所、遠見不動產估價聯合事務所、標至不動產估價聯合事務所
施工 宏林營造股份有限公司

更新事業推動
2002.10.28更新地區劃定
2004.9.24 申請事業概要
2004.11.05事業概要核准
2005.11.14.事業暨權利變換計畫公聽會
2005.10.20-11.18. 申請分配
2005.12.29更新事業計畫、權利變換計畫申請
2006.02.21~03.22公開展覽
2006.02.22公辦公聽會
2006.12.13計畫審議通過
2007.06.21更新事業計畫、權利變換計畫核定實施
2007.10.11取得建造執照
2008.10.18動工典禮
2010.07.08申請變更事業暨權利變換計畫
2010.09.20~10.04變更事業暨權利變換計畫公展
2010.11.12變更事業暨權利變換計畫幹事會審查
2011.04.18變更事業暨權利變換計畫委員會審查
2011.07.25變更事業暨權利變換計畫公告實施
2011.10.14取得使用執照

(本文原載於都市更新簡訊第52期)

  • 發布日期
    2011/12/15
  • 發表人
    社區更新部
    主任 張志湧
    組長 鄧梅姬