傳統產業土地更新活化-財團法人都市更新研究發展基金會

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傳統產業土地更新活化

基金會協助富達鋼鐵事業權變計畫送審

本案位於臺北市松山區寶清街，更新範圍周邊大多為已建築完成建物11層以上建物，故本案便將街廓內剩餘未開發土地、建築畸零地、計畫道路未開闢路段納入更新單元範圍。

更新單元概述
本案屬於跨街廓更新單元，8米未開闢計畫道路分隔本案南北側建築基地，南側A基地面積為2,059㎡，北側B基地面積為535㎡，中間8米計畫道路面積為615㎡，更新單元總面積達3,209㎡，其中公有土地面積約佔更新單元10%。

更新單元內原有3棟1至3層之合法建築物，使用年期皆已逾40年以上。這些建物原為富達鋼鐵家族自宅使用，後承租給汽車停車場，但承租10餘年後部分建物屋頂塌陷，整體屋況老舊閒置，而後又做停車場使用，整體土地呈現低度利用狀態。因此，日前配合臺北好好看系列二計畫，建築物已先行拆除綠美化。
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事業計畫內容
本更新單元之土地使用分區屬第3種商業區，建蔽率為65%，容積率為560%，依據「臺北市土地使用分區管制規則」第25條規定：「…容積率不得超過其面臨最寬道路寬度乘以50%之積…」，故本案北側街廓容積率為400%，全案平均容積率為527.00%，法定容積為13,670.40㎡，申請都市更新容積獎勵約為31.32%。

建築規劃部分，北側街廓更新後採13層R.C.結構設計、南側街廓為26層S.R.C.結構設計，藉由屋頂高低層次，讓整體天際線具有變化性，另外，建築外觀將採新古典樣式，連續線條讓提升都市環境藝術感，展現出人文藝術涵養。

透過權利變換解決公有地問題及減免土地增值稅
本案更新單元範圍內有近10%公有土地，公有地管理機關國有財產局及臺北市財政局皆表明以權利變換方式辦理，國有財產局表明以領取權利金參與更新，臺北市財政局則選配北側街廓建物之單元，另範圍內畸零地地主應分配價值因未達最小分配單元，未來擬採現金補償方式辦理。另外，富達鋼鐵持有土地超過40餘年，透過權利變換方式也解決未來高額土地增值稅的問題。

本案周遭土地皆已建築完成，剩餘土地公私有土地夾雜、建築畸零地、產權遭假扣押、計畫道路未開闢等，土地低度使用形成殘敗的都市空間，再再讓本基地形成都市景觀的惡瘤，唯有透過都市更新，才能解決開發上的問題，再造良好環境，呈現公私多贏的局面！

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