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松山國美「新美館」完工
基金會協助國美建設更新完成
本案座落在健康路與寶清街口之完整街廓，更新前建物窳陋且有佔用問題，未開闢計畫道路上亦有違章建物，全案所有權人高達百餘人。歷經實施者及規劃團隊多年努力，本案已於2011年07月06日取得使用執照，現在正在辦理釐正權利變換結果及產權登記作業。本案透過更新獎勵所獲得的籌碼，和平解決土地與地上物歷經五代的糾葛與訴訟，創造地主、地上物所有人與實施者三贏的結果。
窳陋佔用問題嚴重
單元內更新前建築物現況大部分為兩層樓之佔有他人舊違章建築物，僅基地西側有四棟合法建物，南側為6M未開闢之計畫道路，但現況為約兩公尺窄巷，巷內雜亂，衛生及安全堪慮。因此市政府於2002年10月28日公告劃定「松山區健康路，寶清街口西南側更新地區」。
基地周遭生活環境機能優良，區位公共設施充足，500公尺範圍內便有兩所學校、四座公園，以及鵬程市場、麥帥二橋等公共設施。但權屬複雜，建物老舊又遲遲未能開發，導致土地低度利用，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，對整體環境形成負面之影響。
歷史糾葛阻礙更新
本案自劃定更新地區後，已歷經多家建設公司進入整合，但始終無法整合成功，原因在於更新前土地所有權人有百餘人，且權屬複雜，大多數土地所有權人及地上佔用戶之先祖於1940年代及1960年間業已簽定土地買賣契約且兩度支付價金。據悉因當時基地位於松山機場軍事管制區範圍內，土地禁止辦理移轉登記。歷經近半個世紀的爭議，兩造雙方互控，各經三審定讞後，是一個雙輸的局面，完全無法解決問題。依法院判決現今之土地所有權人無權使用或需返還土地，但若返還土地給地上物權利人的話，該權利人還需支付龐大之地價稅金，故遲遲沒有過戶。
在這段時間，地上物權利人也想在該土地出資重建房屋，但卻未能合法取得建物登記所有權及居住保障，只好繼續違法增建違章建物，造成違章情形日益嚴重。且土地與違章建物歷經5代訴訟、數十年之糾葛產權不清，另因本基地大多為祖先留下的土地，有部分土地未達1坪，所有權人卻達30餘人，故產權零碎，整合困難，導致本基地遲遲未能開發。
經實施者多年努力，終於整合本案大多數土地、建物所有權人，以及佔有他人舊違章戶（地上物權利人），並同意由實施者提列高於法定之拆遷補償金補償予舊違章建築戶，使得糾葛數十年之產權爭議終於得以和平解決，權利變換計畫也終於在2008年11月04日核定公告。
權利變換是唯一解決之道
本案單元內公有土地（財政部國有財產局、臺北市、望安鄉）面積佔更新單元範圍0.98%，其餘為私有土地，土地所有權人167人，大多為繼承人，又因其部份為公有土地，且部份未辦理繼承，及部份遭查封或限制記等因素，故產權細小零碎；另地主與違建戶產權不清，唯有以權利變換方式才得以解決此土地問題。因為權利變換這個工具運用多數決，但又能兼顧少數人的利益，來解決公有土地及權屬複雜的問題，透過三家不動產鑑價機構，以公正第三人的角度來評估範圍內權利價值，以作為權利變換的依據，所以本案共有13位所有權人參與權利變換分配，不參與分配132人皆未達最小分配單元（含2人合法建物所有權人）。佔有他人土地舊違章建築共16戶，1人採現地安置方式，其餘以現金補償方式安置。共同負擔約23.69億，更新後總價值約46.40億，共同負擔比例為51.05％。
事業計畫及權利變換分送確定容積獎勵
實施者當初擔心台北市政府公告停止申請停車獎勵，故採事業計畫及權利變換計畫分送，以確保法規的適用日，並於2006年10月05日申請事業計畫，後於2007年10月02日核定公告。而事業計畫核定公告確認了容積獎勵、建築規劃及共同負擔等部份，以便使整個案子的穩定度提高，權利變換再依據事業計畫所核定的容積進行權利分配，因全案所有權人更新意願極高，故權利變換計畫順利於2008年11月04日核定公告。雖然整個案子審議時間幾乎是事業與權利變換計畫併送的兩倍，但總算達到預期的效果。
高額補償金處理違章建物
在實施者數年來居間協調及勸說下，地主願在不違背都市更新相關規定之原則下，同意由實施者提列高於法定之拆遷補償金，並列為共同負擔，對違章建築戶將來生計及居住安置稍作補貼，但有部分違章建築要求天價的補償費，使得國美建設一度陷入開發的危機。所幸國美建設此案負責開發的李先生努力協調，在實施者與違章建築戶都作了部份的退讓下，最後終於所有的違章建物戶皆不再堅持永久居住之權利，領取補償價金自行安置或現地安置以配合都市更新，亦得以順利化解此歷經五代訴訟數十年之糾葛，使土地所有權人、違章建築戶與實施者得以平和的態度下，共同努力完成本更新案。
雖然有部分違建以高於每坪50萬作為補償，但審議會決議僅能以平均每坪逾22萬的補償金補償，超出的部份若於審議會後才協議完成者，則由實施者自行吸收。此因司法機關判決土地所有權人及地上物占用戶各有其相當之權益，造成雙方僵持不下，爭訴不斷，此為歷史環境變遷造就之共業，實為不多見之個案。
南側計畫道路納入權變範圍以確保開闢
本案更新地區範圍包括住宅用地及計畫道路，因計畫道路尚未開闢，地上亦有違章建物且道路用地所有權人達百餘人；另有部分道路用地與住宅用地所有權人相同，故將毗鄰計畫道路納入更新地區範圍，並以權利變換機制處理為數眾多的地主及不同意參與者，以利計畫道路全線開通，並保障道路地主權益。本案將開闢計畫道路納入權利變換範圍內使其成為「土地負擔」，此種負擔方式乃為權利變換範圍內建地之地主將更新後價值之一部份，依權利價值比例支付予道路地地主，使同為更新地區之道路地地主亦可公平分享更新整體開發效益，而道路用地無償登記予市府，達到雙贏局面。
以新美館之名重生
本案事業計畫獲得都市更新容積獎勵為50％，增設停車位獎勵16.7％，總容積獎勵約66.7％。基地內並有一條3M寬既有巷道，該巷道依據「臺北市都市更新自治條例」第十條規定於事業計畫中載明申請廢巷。
建築規劃由簡俊卿建築師事務所領銜，更新後興建三棟地上15樓地下4樓住宅大樓，共111戶住宅單元、3戶商業單元及281部汽車停車位。並於臨計畫道路留設寬度4至6M人行步道共1014㎡，創造優質人行空間。藉著基地為完整街廓，在造型與整體環境的搭配上能有良好的一體性規劃，造型風格上，以新古典 Art Deco風格，承襲古典三段層次立面原則規劃，創造嶄新的都市空間，並以「新美館」之名重生。
更新執行成果
本案於計畫執行方面，由實施者於權利變換計畫核定後依法於2009年01月10日取得建造執照（拆除執照併案辦理），並於補償金發放完畢後將地上物全數拆除完畢。另於房屋興建期間，配合臺北市建築管理處建造執照審查規定，申請事業及權利變換計畫變更，變更計畫於2011年06月22日核定公告；此時房屋已幾近興建完成，後於2011年07月06日取得使用執照，現在正在辦理釐正權利變換結果及產權登記作業，預計在2011年底即可將房屋產權過戶予相關權利人，屆時本案全體住戶將可享受此豐碩的更新成果，歷經五代訴訟數十年之糾葛終於圓滿劃下句點，對地主、地上物所有人與實施者而言，換來的是平和、順利且多贏的局面。
事業內容概要
本案座落在健康路與寶清街口之完整街廓，更新前建物窳陋且有佔用問題，未開闢計畫道路上亦有違章建物，全案所有權人高達百餘人。歷經實施者及規劃團隊多年努力，本案已於2011年07月06日取得使用執照，現在正在辦理釐正權利變換結果及產權登記作業。本案透過更新獎勵所獲得的籌碼，和平解決土地與地上物歷經五代的糾葛與訴訟，創造地主、地上物所有人與實施者三贏的結果。
窳陋佔用問題嚴重
單元內更新前建築物現況大部分為兩層樓之佔有他人舊違章建築物，僅基地西側有四棟合法建物，南側為6M未開闢之計畫道路，但現況為約兩公尺窄巷，巷內雜亂，衛生及安全堪慮。因此市政府於2002年10月28日公告劃定「松山區健康路，寶清街口西南側更新地區」。
基地周遭生活環境機能優良，區位公共設施充足，500公尺範圍內便有兩所學校、四座公園，以及鵬程市場、麥帥二橋等公共設施。但權屬複雜，建物老舊又遲遲未能開發，導致土地低度利用，不僅與周圍都市發展有明顯差距，未能符合現代化都市應有機能，對整體環境形成負面之影響。
歷史糾葛阻礙更新
本案自劃定更新地區後，已歷經多家建設公司進入整合，但始終無法整合成功，原因在於更新前土地所有權人有百餘人，且權屬複雜，大多數土地所有權人及地上佔用戶之先祖於1940年代及1960年間業已簽定土地買賣契約且兩度支付價金。據悉因當時基地位於松山機場軍事管制區範圍內，土地禁止辦理移轉登記。歷經近半個世紀的爭議，兩造雙方互控，各經三審定讞後，是一個雙輸的局面，完全無法解決問題。依法院判決現今之土地所有權人無權使用或需返還土地，但若返還土地給地上物權利人的話，該權利人還需支付龐大之地價稅金，故遲遲沒有過戶。
在這段時間，地上物權利人也想在該土地出資重建房屋，但卻未能合法取得建物登記所有權及居住保障，只好繼續違法增建違章建物，造成違章情形日益嚴重。且土地與違章建物歷經5代訴訟、數十年之糾葛產權不清，另因本基地大多為祖先留下的土地，有部分土地未達1坪，所有權人卻達30餘人，故產權零碎，整合困難，導致本基地遲遲未能開發。
經實施者多年努力，終於整合本案大多數土地、建物所有權人，以及佔有他人舊違章戶（地上物權利人），並同意由實施者提列高於法定之拆遷補償金補償予舊違章建築戶，使得糾葛數十年之產權爭議終於得以和平解決，權利變換計畫也終於在2008年11月04日核定公告。
權利變換是唯一解決之道
本案單元內公有土地（財政部國有財產局、臺北市、望安鄉）面積佔更新單元範圍0.98%，其餘為私有土地，土地所有權人167人，大多為繼承人，又因其部份為公有土地，且部份未辦理繼承，及部份遭查封或限制記等因素，故產權細小零碎；另地主與違建戶產權不清，唯有以權利變換方式才得以解決此土地問題。因為權利變換這個工具運用多數決，但又能兼顧少數人的利益，來解決公有土地及權屬複雜的問題，透過三家不動產鑑價機構，以公正第三人的角度來評估範圍內權利價值，以作為權利變換的依據，所以本案共有13位所有權人參與權利變換分配，不參與分配132人皆未達最小分配單元（含2人合法建物所有權人）。佔有他人土地舊違章建築共16戶，1人採現地安置方式，其餘以現金補償方式安置。共同負擔約23.69億，更新後總價值約46.40億，共同負擔比例為51.05％。
事業計畫及權利變換分送確定容積獎勵
實施者當初擔心台北市政府公告停止申請停車獎勵，故採事業計畫及權利變換計畫分送，以確保法規的適用日，並於2006年10月05日申請事業計畫，後於2007年10月02日核定公告。而事業計畫核定公告確認了容積獎勵、建築規劃及共同負擔等部份，以便使整個案子的穩定度提高，權利變換再依據事業計畫所核定的容積進行權利分配，因全案所有權人更新意願極高，故權利變換計畫順利於2008年11月04日核定公告。雖然整個案子審議時間幾乎是事業與權利變換計畫併送的兩倍，但總算達到預期的效果。
高額補償金處理違章建物
在實施者數年來居間協調及勸說下，地主願在不違背都市更新相關規定之原則下，同意由實施者提列高於法定之拆遷補償金，並列為共同負擔，對違章建築戶將來生計及居住安置稍作補貼，但有部分違章建築要求天價的補償費，使得國美建設一度陷入開發的危機。所幸國美建設此案負責開發的李先生努力協調，在實施者與違章建築戶都作了部份的退讓下，最後終於所有的違章建物戶皆不再堅持永久居住之權利，領取補償價金自行安置或現地安置以配合都市更新，亦得以順利化解此歷經五代訴訟數十年之糾葛，使土地所有權人、違章建築戶與實施者得以平和的態度下，共同努力完成本更新案。
雖然有部分違建以高於每坪50萬作為補償，但審議會決議僅能以平均每坪逾22萬的補償金補償，超出的部份若於審議會後才協議完成者，則由實施者自行吸收。此因司法機關判決土地所有權人及地上物占用戶各有其相當之權益，造成雙方僵持不下，爭訴不斷，此為歷史環境變遷造就之共業，實為不多見之個案。
南側計畫道路納入權變範圍以確保開闢
本案更新地區範圍包括住宅用地及計畫道路，因計畫道路尚未開闢，地上亦有違章建物且道路用地所有權人達百餘人；另有部分道路用地與住宅用地所有權人相同，故將毗鄰計畫道路納入更新地區範圍，並以權利變換機制處理為數眾多的地主及不同意參與者，以利計畫道路全線開通，並保障道路地主權益。本案將開闢計畫道路納入權利變換範圍內使其成為「土地負擔」，此種負擔方式乃為權利變換範圍內建地之地主將更新後價值之一部份，依權利價值比例支付予道路地地主，使同為更新地區之道路地地主亦可公平分享更新整體開發效益，而道路用地無償登記予市府，達到雙贏局面。
以新美館之名重生
本案事業計畫獲得都市更新容積獎勵為50％，增設停車位獎勵16.7％，總容積獎勵約66.7％。基地內並有一條3M寬既有巷道，該巷道依據「臺北市都市更新自治條例」第十條規定於事業計畫中載明申請廢巷。
建築規劃由簡俊卿建築師事務所領銜，更新後興建三棟地上15樓地下4樓住宅大樓，共111戶住宅單元、3戶商業單元及281部汽車停車位。並於臨計畫道路留設寬度4至6M人行步道共1014㎡，創造優質人行空間。藉著基地為完整街廓，在造型與整體環境的搭配上能有良好的一體性規劃，造型風格上，以新古典 Art Deco風格，承襲古典三段層次立面原則規劃，創造嶄新的都市空間，並以「新美館」之名重生。
更新執行成果
本案於計畫執行方面，由實施者於權利變換計畫核定後依法於2009年01月10日取得建造執照（拆除執照併案辦理），並於補償金發放完畢後將地上物全數拆除完畢。另於房屋興建期間，配合臺北市建築管理處建造執照審查規定，申請事業及權利變換計畫變更，變更計畫於2011年06月22日核定公告；此時房屋已幾近興建完成，後於2011年07月06日取得使用執照，現在正在辦理釐正權利變換結果及產權登記作業，預計在2011年底即可將房屋產權過戶予相關權利人，屆時本案全體住戶將可享受此豐碩的更新成果，歷經五代訴訟數十年之糾葛終於圓滿劃下句點，對地主、地上物所有人與實施者而言，換來的是平和、順利且多贏的局面。
事業內容概要
| 案名 | 台北市松山區寶清段三小段362地號等34筆土地都市更新事業 |
| 更新後案名 | 新美館 |
| 基地位置 | 松山區健康路‧寶清街口西南側 |
| 實施者 | 國美建設股份有限公司 |
| 基地面積 | 4,130.00㎡ |
| 使用分區 | 住三 面積：3,091.00 ㎡ 住三之一 面積：346.00㎡ 道路 面積：693.00㎡ |
| 更新前 | 產權：公有土地40.38㎡，私有土地4,089.62㎡ 所有權人公有土地3人，私有土地164人 佔有他人舊違章4,464.04㎡，17戶 戶數：10戶，停車位：0輛 建物面積：1,492.10㎡ |
| 更新後 | 用途：集合住宅 建築面積：1,543.20㎡ 實設建蔽率：45.00％ 實設容積率：487.27％ 更新獎勵容積：5,025.75㎡(50.00%) 允建容積：16,757.25㎡ 總樓地板面積：32,489.03㎡ 構造樓層：SRC，地上15層/地下4層 停車位數：汽車：281輛，機車：456輛 總戶數：114戶 參與分配：13人，現地安置：1人 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 2,375,130,538元 |
| 總銷金額 | 4,664,832,452元 |
| 都市更新規劃單位 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 簡俊卿建築師事務所 |
| 不動產估價 | 巨秉不動產估價師聯合事務所、歐亞不動產估價師聯合事務所、戴德梁行不動產估價師事務所 |
| 施工 | 金弘承營造 |
| 貸款銀行 | 兆豐國際商業銀行 |
| 產權登記 | 政大代書 |
推動過程
2002.10.28 更新地區劃定
2005.09.20 事業概要公聽會
2005.10.07 事業概要申請
2005.12.19 事業概要核准
2006.09.18 事業計畫公聽會
2006.10.05 申請事業計畫
2007.1.2~1.31 事業計畫公開展覽
2007.01.24 事業計畫公辦公聽會
2007.02.14 幹事會審查事業計畫
2007.04.30 第一次委員會審查事業計畫
2007.05.28 第二次委員會審查事業計畫
2007.06.20 委員會專案小組審查事業計畫
2007.10.03 事業計畫核定日期
2007.10.12~11.12 權利變換申請分配期間
2007.10.30 第四次公聽會
2007.11.30 申請權利變換計畫
2008.02.28~03.28 權利變換公開展覽期間
2008.03.20 第五次公聽會
2008.05.01 召開幹事會
2008.06.30 第一次委員會
2008.08.18 第二次委員會
2008.11.04 權利變換計畫核定
2009.01.10 核發建造執照
2009.06.23 開工典禮
2010.05.21 申請變更事業及權利變換計畫
2011.06.22 變更事業及權利變換計畫核定
2011.07.06 取得使用執照
以新古典 Art Deco風格，承襲古典三段層次立面原則規劃，創造嶄新的都市空間
(本文原載於都市更新簡訊第51期)
2002.10.28 更新地區劃定
2005.09.20 事業概要公聽會
2005.10.07 事業概要申請
2005.12.19 事業概要核准
2006.09.18 事業計畫公聽會
2006.10.05 申請事業計畫
2007.1.2~1.31 事業計畫公開展覽
2007.01.24 事業計畫公辦公聽會
2007.02.14 幹事會審查事業計畫
2007.04.30 第一次委員會審查事業計畫
2007.05.28 第二次委員會審查事業計畫
2007.06.20 委員會專案小組審查事業計畫
2007.10.03 事業計畫核定日期
2007.10.12~11.12 權利變換申請分配期間
2007.10.30 第四次公聽會
2007.11.30 申請權利變換計畫
2008.02.28~03.28 權利變換公開展覽期間
2008.03.20 第五次公聽會
2008.05.01 召開幹事會
2008.06.30 第一次委員會
2008.08.18 第二次委員會
2008.11.04 權利變換計畫核定
2009.01.10 核發建造執照
2009.06.23 開工典禮
2010.05.21 申請變更事業及權利變換計畫
2011.06.22 變更事業及權利變換計畫核定
2011.07.06 取得使用執照
以新古典 Art Deco風格，承襲古典三段層次立面原則規劃，創造嶄新的都市空間
(本文原載於都市更新簡訊第51期)
