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臺北市大同區「首善」完工
基金會/丹棠開發協助廣宇建設，為第一個民宅更新的個案
一走進典雅尊貴經過精心設計的首善大廳，而旁邊是設計師Martyn Barratt（貝馬丁）所設計的雕像，這位臺灣女婿設計師，1998至2004年間在英國劍橋博立皇宮擔任雕刻公園籌劃負責人，其作品是一直強調一種自然與人為之間的關係，一如首善這個案子，無論在開放空間及室內大廳、乃至會客室等，也都是在這個氛圍下得以完成，在此，看到首善以人為本的用心；
首善，3月份使照已核准，內部設施相關事項均已準備就緒，只剩下後續的作業，望著個案旁邊不太協調的2-3層樓磚造房屋之老舊建築，6年前，這個案子也是如此破舊，廣宇建設與基金會合作，將這個案子，當時認定為不可能而一一排除，讓大同區第一個民間辦理都市更新的個案得以完成，樹立了新典範。
不可能化為可能-一一克服都更過程中面臨的所有困難
臺灣銀行土地產權問題乃特點之一
本案位於涼州街，這一片原是舞獅館及跌打損傷賣藥的市集，臨近的寧夏路舊稱柴寮仔，為木材傳統商業之集散地，望著這一片已沒落的地區，乃台北市政府多年來推動都更的重點地區。
本案成功的關鍵點是解決40多年以來，本區約有百分之31之台銀土地散佈，因法令適用問題，地區無法有效整體開發的問題，台灣銀行持有區內大量零星散佈土地，很多住戶的房屋是向台銀租地。係源自國民政府光復台灣後接收日本公司及人民財產，交由台銀、土銀等省屬行庫管理所造成。台銀為了護產，對於都市更新一向採取不配合之態度。在過去20年來，即便台北市政府出面協商也無法解決。
台銀雖然是國營企業，但其土地並非更新條例27條所規範的公有土地，無法強制要求其同意更新。
為了在台銀不同意參與時本案亦能合法推動，參考更新條例更新事業的同意比例須達全部面積2/3的門檻條件來選定範圍。由於本案範圍內所有的住戶對於都市更新均高度支持配合，因此只要更新單元範圍內台銀土地比例小於1/3，即便台銀不同意也可以更新。廣宇建設接受基金會的建議下確認本案現今的範圍。
在廣宇取得概要核准後開始代表住戶跟台銀交涉，請台銀配合將更新單元內之土地一次集中標售，並且顧及現有地上承租戶的權益。最後台銀終於同意經全體承租戶同意的條件下標售土地。
於是實施者即戮力完成所有承租戶的整合，向台灣銀行提出範圍內土地的標售申請。承租人對該土地提出優先購買權，以確保現承租戶之權益。
而另一部份無承租之土地則由事業單元範圍內土地所有權人出資價購，在此過程中實施者代辦標購手續，協助住戶取得土地。
於是，過去台銀不配合更新的作法，透過都市更新機制及本案居民與實施者的齊心協力，終於改變原台銀處分不動產的基定政策。首創大同區台灣銀行配合更新標售土地、讓本區順利整體開發並打開一條生路。
除上述困難點外，本案在擬定計畫階段乃至審議階段，尚克服了「地籍分割造成地籍位移」、「廢止建築線」及「臺銀分割產生畸零地」等多項問題，以完成大同區第一個一般住宅社區辦理都更個案。
創造都市更新公益性—公益設施
配合捐贈比照國家戲劇院設計標準之實驗劇場
本案最重要的特色點之一乃近300坪捐贈給北市府文化局的公益設施-實驗劇場，包含
（1）1F：
●供藝文展示、表演團體排演、研習、公演使用包含1間長寬12公尺×12公尺挑高二層樓之實驗劇場
●主要空間為藝文展場、文化走廊、劇場門廳及實驗劇場本體
●配合穿透性手法，讓公益設施與環境造景結合為一
（2）2F：
●供表演藝術團體辦公、排練及器物儲存使用
●主要空間為辦公室、排練室、器材室
●與相鄰之住宅單元適當區隔
（3）地下1樓另有8部停車位及獨立專用卸貨電梯
獅館巷(涼州街)曾經乃是李天祿和王炎兩位台灣布袋戲大師曾經演戲的地方，甚至有布袋戲街之稱。當實施者找到台北市文化局表明願意捐贈公益設施時，並經過專業表演文化團體確認其設計內容。使用定位上為提供文化表演使用，諸如戲劇、舞蹈、表演。讓文化深佇於建築、生活中，使本區不僅僅是泛泛世俗的豪宅，而是保留文化底蘊的大稻埕好宅。
本案對於地區環境的再造，亦是令人讚歎。基地3面臨路部份留設4~6公尺之人行步道，開闊地區尺度；西北側配置街角廣場，讓當地擁擠的街道與市容多了都市開放空間；廣場銜接西側文化公益設施出入口，踏入文化走廊，隔離都市的喧囂，在實驗劇場內欣賞戲劇、舞蹈表演，讓繁忙的都會人可以沒有壓力的徜徉在文藝氣息中。在建築立面部份配合地區風格予以調和，地面層銜接周圍建築以色彩劃分與樓上使用。除開放空間的提供外，範圍內原有約4公尺寬之既成巷路部份亦透過更新辦理廢止，大大提昇地區之公共防災水準。
再者，本案依使用上的不同，除電梯得以區隔外，其公共設施上亦做住商不同的貼心的設計！
如此都更所提供的公益設施，改變了長年以來低公設的大同區，自首善起，實施者著重科技、人文與關懷的理念，落實都市更新的精神，其一是整合推動初始即挨家挨戶拜訪，秉持誠信、關懷態度取得50多戶住戶的認同，做到對在地人的尊重。二是與文化局協調於本案內設立實驗劇場，街角配合整體規劃為文化廣場，發揚地區文化藝術氣息。其三是建築設計以「生態」、「節能」、「減廢」及「健康」等四項指標為設計方針，規劃人與自然環境永續共生之建築。總歸最重要的因素還是居民的投入參與和支持，如果實施者不打算長期經營配合是不可能做得到的。
自本案之後，本區也越來越重視生活的品質，而後來大同區的個案也開始重視個案與環境的結合。
大廳Martyn Barratt雕像
首善大廳兩旁雕像乃Martyn Barratt之作品
更新後量體（攝影：丁致成）
結語
近完工的「首善」從協商至動工僅花2年半，加上工期共花5年，與其他成功都更案平均7~8年相比，我們看到了廣宇的成功，在於承作都市更新過程中都抱著用心、耐心堅持完美的態度，實值得我們學習！
本基金會5月18日參訪首善
一走進典雅尊貴經過精心設計的首善大廳，而旁邊是設計師Martyn Barratt（貝馬丁）所設計的雕像，這位臺灣女婿設計師，1998至2004年間在英國劍橋博立皇宮擔任雕刻公園籌劃負責人，其作品是一直強調一種自然與人為之間的關係，一如首善這個案子，無論在開放空間及室內大廳、乃至會客室等，也都是在這個氛圍下得以完成，在此，看到首善以人為本的用心；
首善，3月份使照已核准，內部設施相關事項均已準備就緒，只剩下後續的作業，望著個案旁邊不太協調的2-3層樓磚造房屋之老舊建築，6年前，這個案子也是如此破舊，廣宇建設與基金會合作，將這個案子，當時認定為不可能而一一排除，讓大同區第一個民間辦理都市更新的個案得以完成，樹立了新典範。
不可能化為可能-一一克服都更過程中面臨的所有困難
臺灣銀行土地產權問題乃特點之一
本案位於涼州街，這一片原是舞獅館及跌打損傷賣藥的市集，臨近的寧夏路舊稱柴寮仔，為木材傳統商業之集散地，望著這一片已沒落的地區，乃台北市政府多年來推動都更的重點地區。
本案成功的關鍵點是解決40多年以來，本區約有百分之31之台銀土地散佈，因法令適用問題，地區無法有效整體開發的問題，台灣銀行持有區內大量零星散佈土地，很多住戶的房屋是向台銀租地。係源自國民政府光復台灣後接收日本公司及人民財產，交由台銀、土銀等省屬行庫管理所造成。台銀為了護產，對於都市更新一向採取不配合之態度。在過去20年來，即便台北市政府出面協商也無法解決。
台銀雖然是國營企業，但其土地並非更新條例27條所規範的公有土地，無法強制要求其同意更新。
為了在台銀不同意參與時本案亦能合法推動，參考更新條例更新事業的同意比例須達全部面積2/3的門檻條件來選定範圍。由於本案範圍內所有的住戶對於都市更新均高度支持配合，因此只要更新單元範圍內台銀土地比例小於1/3，即便台銀不同意也可以更新。廣宇建設接受基金會的建議下確認本案現今的範圍。
在廣宇取得概要核准後開始代表住戶跟台銀交涉，請台銀配合將更新單元內之土地一次集中標售，並且顧及現有地上承租戶的權益。最後台銀終於同意經全體承租戶同意的條件下標售土地。
於是實施者即戮力完成所有承租戶的整合，向台灣銀行提出範圍內土地的標售申請。承租人對該土地提出優先購買權，以確保現承租戶之權益。
而另一部份無承租之土地則由事業單元範圍內土地所有權人出資價購，在此過程中實施者代辦標購手續，協助住戶取得土地。
於是，過去台銀不配合更新的作法，透過都市更新機制及本案居民與實施者的齊心協力，終於改變原台銀處分不動產的基定政策。首創大同區台灣銀行配合更新標售土地、讓本區順利整體開發並打開一條生路。
除上述困難點外，本案在擬定計畫階段乃至審議階段，尚克服了「地籍分割造成地籍位移」、「廢止建築線」及「臺銀分割產生畸零地」等多項問題，以完成大同區第一個一般住宅社區辦理都更個案。
創造都市更新公益性—公益設施
配合捐贈比照國家戲劇院設計標準之實驗劇場
本案最重要的特色點之一乃近300坪捐贈給北市府文化局的公益設施-實驗劇場，包含
（1）1F：
●供藝文展示、表演團體排演、研習、公演使用包含1間長寬12公尺×12公尺挑高二層樓之實驗劇場
●主要空間為藝文展場、文化走廊、劇場門廳及實驗劇場本體
●配合穿透性手法，讓公益設施與環境造景結合為一
（2）2F：
●供表演藝術團體辦公、排練及器物儲存使用
●主要空間為辦公室、排練室、器材室
●與相鄰之住宅單元適當區隔
（3）地下1樓另有8部停車位及獨立專用卸貨電梯
獅館巷(涼州街)曾經乃是李天祿和王炎兩位台灣布袋戲大師曾經演戲的地方，甚至有布袋戲街之稱。當實施者找到台北市文化局表明願意捐贈公益設施時，並經過專業表演文化團體確認其設計內容。使用定位上為提供文化表演使用，諸如戲劇、舞蹈、表演。讓文化深佇於建築、生活中，使本區不僅僅是泛泛世俗的豪宅，而是保留文化底蘊的大稻埕好宅。
本案對於地區環境的再造，亦是令人讚歎。基地3面臨路部份留設4~6公尺之人行步道，開闊地區尺度；西北側配置街角廣場，讓當地擁擠的街道與市容多了都市開放空間；廣場銜接西側文化公益設施出入口，踏入文化走廊，隔離都市的喧囂，在實驗劇場內欣賞戲劇、舞蹈表演，讓繁忙的都會人可以沒有壓力的徜徉在文藝氣息中。在建築立面部份配合地區風格予以調和，地面層銜接周圍建築以色彩劃分與樓上使用。除開放空間的提供外，範圍內原有約4公尺寬之既成巷路部份亦透過更新辦理廢止，大大提昇地區之公共防災水準。
再者，本案依使用上的不同，除電梯得以區隔外，其公共設施上亦做住商不同的貼心的設計！
如此都更所提供的公益設施，改變了長年以來低公設的大同區，自首善起，實施者著重科技、人文與關懷的理念，落實都市更新的精神，其一是整合推動初始即挨家挨戶拜訪，秉持誠信、關懷態度取得50多戶住戶的認同，做到對在地人的尊重。二是與文化局協調於本案內設立實驗劇場，街角配合整體規劃為文化廣場，發揚地區文化藝術氣息。其三是建築設計以「生態」、「節能」、「減廢」及「健康」等四項指標為設計方針，規劃人與自然環境永續共生之建築。總歸最重要的因素還是居民的投入參與和支持，如果實施者不打算長期經營配合是不可能做得到的。
自本案之後，本區也越來越重視生活的品質，而後來大同區的個案也開始重視個案與環境的結合。
大廳Martyn Barratt雕像
首善大廳兩旁雕像乃Martyn Barratt之作品更新後量體（攝影：丁致成）
結語
近完工的「首善」從協商至動工僅花2年半，加上工期共花5年，與其他成功都更案平均7~8年相比，我們看到了廣宇的成功，在於承作都市更新過程中都抱著用心、耐心堅持完美的態度，實值得我們學習！
本基金會5月18日參訪首善
事業內容摘要
| 案名 | 台北市大同區雙連段二小段190地號等58筆土地都市更新事業 |
| 更新後案名 | 首善 |
| 基地位置 | 大同區涼州街．錦西街53交口 |
| 實施者 | 廣宇建設實業股份有限公司 |
| 基地面積 | 3,163.62 m2 |
| 使用分區 | 住四 面積：3,156.62 m2 道路 面積：7.00 m2 |
| 更新前 | 產權：公有土地 0.00m2，私有土地 3,163.62 m2 所有權人公有土地 0人，私有土地 73 人 佔有他人舊違章 333.85m2，4戶 戶數：53戶，停車位：0輛 建物面積：2,028.29 m2 |
| 更新後 | 用途：集合住宅、一般事務所、一般零售業 實設建蔽率：49.94% 實設容積率：445.75% 更新獎勵容積：2,745.30 m2 (29.07%) 允建容積：14,105.16m2 總樓地板面積：28,993.92 m2 構造樓層：RC，地上15層/地下4層 停車位數：汽車：283輛 機車：393輛 戶數：156戶 參與分配：53戶，現地安置：4戶 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新實施費用 | 1,253,354,844元 |
| 總銷金額 | 2,524,368,800元 |
| 都市更新規劃單位 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 劉文岱建築師事務所 |
| 不動產估價（三家） | 巨秉不動產估價師聯合事務所、宏大不動產估價師聯合事務所、遠見不動產估價師聯合事務所 |
| 施工 | 同興營造 |
| 貸款銀行 | 台北富邦銀行 |
| 產權登記 | 政大代書事務所 |
推動過程範例
2000.06.26 市府劃定更新劃定
2006.03.15 向市府申請事業概要
2006.02.25 事業概要公聽會
2006.05.26 事業概要核准
2006.10.21 事業及權變計畫公聽會
2006.11.02 權利變換申請分配截止
2006.12.19 事業、權變計畫送件
2007.03.29 公辦公聽會
2007.05.23 更新審議會幹事會審查
2007.10.08 更新審議會第一次委員會
2007.10.22 更新審議會第二次委員會
2008.01.28 更新審議會第三次委員會
2008.03.17 事業、權變計畫核定
2008.09.01 取得建照
2008.12.24 動土典禮
2011.03.18.使照核准
2011.5.19. 釐正圖冊核定
(本文原載於都市更新簡訊第50期)
2006.03.15 向市府申請事業概要
2006.02.25 事業概要公聽會
2006.05.26 事業概要核准
2006.10.21 事業及權變計畫公聽會
2006.11.02 權利變換申請分配截止
2006.12.19 事業、權變計畫送件
2007.03.29 公辦公聽會
2007.05.23 更新審議會幹事會審查
2007.10.08 更新審議會第一次委員會
2007.10.22 更新審議會第二次委員會
2008.01.28 更新審議會第三次委員會
2008.03.17 事業、權變計畫核定
2008.09.01 取得建照
2008.12.24 動土典禮
2011.03.18.使照核准
2011.5.19. 釐正圖冊核定
(本文原載於都市更新簡訊第50期)
