完工個案「首善」幕後推手 專訪廣宇建設李毓超總經理

專訪廣宇建設李毓超總經理

李總小檔案
現職  廣宇建設股份有限公司 總經理
         台北市建築開發商業同業公會  理事
學歷  淡江大學──水利工程系
         比利時魯汶大學──建築研究所
經歷  東怡營造股份有限公司
         大陸工程股份有限公司
         FOXCONN CZ〈富士康捷克總部〉──捷克CASA SERENA古堡專案管理

時間：2011年5月24日下午4時
地點：廣宇李總辦公室
訪談內容：
（一）廣宇建設公司成立為期不算久，但卻已經完成了至少一個超過50戶、面積近1000坪的都市更新案，並仍有多個更新案仍在推動之中。可否談談廣宇公司相較於一般大型、中小型建商不同的經營理念，以至於目前在更新的領域能獲得如此豐厚的成果：

• 未來都市更新朝向專業經營模式：「首善」這個案子，整個處理過程，基金會也參與其中，執行長是知道整個過程的；本人也曾服務於大公司，個人認為大公司品牌信用相較一般中小型建商確實較佔優勢，但現今都更邁入專業時代，需要顧及居民整體意願與分坪、權變間之微妙平衡關係，再加上都會地區實施者會努力的創造產品價值，深耕建材與外觀融合；反而是專業公司能夠展現說法與作法的舞台，不必然品牌就能創建出共識。
• 都更事業乃微利事業而非外界所想像之暴利事業：以一般大眾對權利變換制度不甚瞭解，在都更審議上，委員看的很嚴謹，風險管理超過百分之12就不能接受；然而熟稔都更的人就清楚，實務上，很多成本，在權利變換上是無法納入的，尤以違章建築之拆遷、補償費用，是都市更新有許多看不見的成本之一。
• 本公司經營理念是以專業化經營並讓每個專業經理人都能獨當一面：廣宇對於買賣土地很保守，相對於做都更，卻有10多個案子進行中，當然除了這也是基金會執行長給我們的建議，我們接下來所有的都更案，皆比照首善模式正進行中，以個案為單位，個案的專案負責人為主導，佐以其他人的意見，而本人則負責總協調及對外溝通的工作；首善這個案子的操作，讓我們知道專業的重要性以及取得多數人共同利益以凝聚眾人共識，才易成就都更。

• 本案土地台銀土地佔大多數，因不適用公有土地參與都更之規定是推動過程中，最先面臨也是本案成功與否的主要問題點：由於臺銀持有本地區很多的土地而且零星散佈，許多住戶的房屋還是跟臺銀租地，而臺銀雖是國營事業卻不適用都更條例第27條規範的公有土地，無法強制要求其都更，是以臺銀對於處理土地的態度是本案的困難點之一；這段過程很感謝基金會陪我們一同走過，讓我們順利克服所有的困難；而目前本公司其它的案子中，也碰到類似土地為臺銀所有的問題，未來希望也能說服臺銀參與更新，以共同創造都更後所帶來的利益及公共利益。
• 公益設施的部份是說服地主抗性之一：像本案位居大同區，因屬老舊社區故在公共設施及設備上略顯不足，因此，首善提供高等級的設備及產品，提昇生活品質，藉以此說服地主，剛開始也受到地主的質疑，由於以往早期在地建商均以”低公設以回饋坪數”來吸引地主參與合建，復以本案之公益設施是捐贈給市府文化局之實驗劇場、文化廊道、排練場、辦公室、儲藏室等附屬設施；另地下一樓另有8部停車位及獨立專用卸貨電梯，這個設計標準全部是比照國家戲劇院的實驗劇場。這跟以往大同區低公設的個案大不相同，使得我們要更努力地說服地主能夠接受，是一件不容易的事情，除了將大安區目前的公益設施與大同區進行比對外並採建材展示實體專業解說，讓人釋懷的是，現今年輕地主較能接受個案的多樣化及創意空間；才將阻力化為助力。
• 少數不參與更新者：凝聚大多數地主的力量是很重要的，找出共同利益與目標，我們很認真努力地讓本案面臨的問題一步步解決來換取地主的信任，如此一來，才能順利消弭少數不同的聲音。

• 從處理首善這個案子，我們得到許多寶貴的經驗，尤其是都市更新公益設施這個問題，先前執行長就曾提到做都市更新第一個要想到其符合公共利益的重要性；剛開始，對於提供公益設施作法還會有些質疑，也懷疑民間是否有負擔之能力，而事實證明我們凝聚地主共同力量一起完成了；也帶給我們後續其它都更案的信心！
• 另者，在處理的過程中，我們也深覺並強烈建議市府在公益設施上對於各局處所提出的需求，能有一完整之整體策略；對於北市的每一個區，乃至到每一個里鄰的公益設施有一具體需求，以此引導業者，才能夠讓市府、居民及實施者為推動共同利益而努力。

• 首善這個案子正好在大同區，事實上我們目前進行的案子也有在其它區域的如中山、北投區等，每個地區有每個地區不同的特色作法也不同，而大同區由於正好是我居住的區域，有地緣關係也易讓當地居民獲得認同。

• 對於市政府而言，都更所提供之公益設施有一整體的策略引導：建議政府對於各區所需之公益設施予以評估，讓實施者有所遵循。
• 對於主管機關而言，法令穩定性是必要條件：目前無論是4-5層公寓措施或是北市策略性開發案等與都更條例的關聯性為何？政府有必要釐清與宣導。
• 對於審議會而言：有關都更審的部份，因北市已進行一段時間，處理上已十分嫻熟，委員會審議上，委員大致從公益性、串聯性、周遭環境與整理聯繫上等相關事項；另者，事涉「更新單元劃定」之都委會，由於劃定案標準難以拿捏，況且實務上都更做法是一步一步改進以達到全體性更新，要像目前都委會所劃定大範圍變更方案，與實狀似有未符，導至時間上延宕過久，而使都更牛步化，這部份還有待自治條例修法通過後，才可解套。

本會執行長與李總合影

(本文原載於都市更新簡訊第50期)