2017年都更新回顧與展望-財團法人都市更新研究發展基金會

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2017年都更新回顧與展望

都市更新重整態勢政策多元並進

回顧2017年，震災的威脅仍餘悸猶存。2016年2月6日高雄美濃地震造成臺南多棟建物倒塌，居住安全議題再度受到關注。為加速推動都市更新，2017年持續研議多項政策，如訂頒「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、研擬成立專責機構、持續進行都市更新條例修正等；在此同時，都更不同意戶的問題仍爭議不斷，加上文化資產提報審議程序產生新的更新案衝突，面對新局，仍待產官學間建立更深層的共識。

都更核定歷年最高文資爭議
去年全國核定事業案達68件，較前年成長了88%，創歷年新高，自2001年來，全國核定重建事業案已累積到519件，總面積達153.37公頃。（詳參表一、圖一）。

2017年核定的更新案仍集中在臺北市及新北市，僅有2案為臺南市0206地震倒塌重建的「大智市場」及「維冠金龍大樓」社區自組更新會發起的更新重建案。

表一全國核定事業計畫案件概況(重建型)一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

縣市別	2010以前		2011		2012		2013		2014		2015		2016		2017		小計
縣市別	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積	件數	面積
臺北市	104	33.18	17	3.69	16	2.95	38	9.83	26	6.74	35	8.76	26	8.54	53	11.20	315	84.90
新北市	30	8.79	6	1.62	12	5.18	10	3.76	9	4.52	10	3.32	7	3.88	13	6.29	97	37.37
基隆市	1	0.11	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	1	0.19	0	0.00	2	0.30
新竹市	0	0.00	0	0.00	0	0.00	1	0.35	0	0.00	2	1.93	1	0.36	0	0.00	4	2.65
臺中市	62	10.56	1	0.62	0	0.00	0	0.00	0	0.00	1	0.76	1	0.20	0	0.00	65	12.13
南投縣	29	13.17	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	29	13.17
臺南市	1	0.02	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	1	1.91	0	0.00	2	0.23	4	2.16
高雄市	0	0.00	0	0.00	1	0.23	2	0.46	0	0.00	0	0.00	0	0.00	0	0.00	3	0.70
總計	227	65.83	24	5.93	29	8.36	51	14.41	35	11.26	49	16.68	36	13.17	68	17.73	519	153.37

註：本表未列之縣市表示尚未公告都市更新事業計畫核定案件；面積單位：公頃。

圖一全國都市更新事業計畫(重建型)歷年核定趨勢 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

臺北市核定53案（不含變更），佔全國總核定案件數77%，較前（2016）年26案成長幅度2倍左右，除是三、四年前因老舊公寓專案、預告修正都市更新建築容積獎勵辦法致暴增的申請案陸續完成審議外，其中23件為適用「168專案」（100%同意無爭議案件，事業計畫六個月內審議通過，與權利變換併送者八個月內通過）的更新案，可見該專案對於100%無爭議的案件在加速審議上有相當的成效。新北市去年也核定13案，是2002年第一案核定以來，核定案最多的一年。（2017年核定事業計畫一覽表詳見表二）

表二 2017年全國核定事業計畫(重建型)一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

註1：表中※表示為本基金會協助都更規劃，◎表示為臺北市168專案審議案件。

註2：實施方式：協=協議合建、權=權利變換、設=設定地上權；事權分併：分=事權分送、併=事權併送
註3：審議時間定義為更新事業計畫申請日至核定公告日所經歷時間。

另外，隨著不動產市場景氣的持續低迷，全國核發建照案量逐年下滑，2017年全國核發之住宅、商業、辦公建照量已減少至155件，但其中都市更新案件仍維持往年水平，有18件核發建照的成果（約佔總核發建照量11.61％），未來不動產市場都市更新推案是否能繼續維持仍待觀察。（詳參表三）

表三臺北市歷年更新案核發建造執照一覽表
(臺北市政府主計處、本基金會整理；統計至2017/12/31)

年度	核發建照量	更新案件核發建照數	比例
2008	419	11	2.63%
2009	357	14	3.92%
2010	336	16	4.76%
2011	238	10	4.20%
2012	248	12	4.84%
2013	243	24	9.88%
2014	239	19	7.95%
2015	222	21	9.46%
2016	159	18	11.32%
2017	155	18	11.61%
平均	300	12	4.15%

附註：核發建照量僅計入住宅、商業及辦公之種類；單位：件。

在去年申請報核更新案部分，也受到市場景氣、政策影響雙重影響，從實施者態度或公聽會召開情形來看，原本送件意願保守，在12月則因2018年1月即將施行「地籍測量實施規則」第273條有關屋簷、雨遮登記新制（申請建築執照之建物雨遮、屋簷將「不登記、不計價」，但在2018年1月1日前已申請都市更新事業報核者將依修正前規定辦理），而引起一波更新事業送件高峰。但這仍屬實施者為避免買賣面積受影響而導致的案件遽增情形，與2015年修正綠建築獎勵情況類似，屬於受政策影響而引發的短期送件量暴增情形。

在都更個案審議上，去年最大的爭議即是文化資產保存法第14條修訂對都更案所造成的影響，新法可由非所有權人提報列冊追蹤，且須於6個月辦理審議，對更新案所有權人、實施者、全案的相關權利人，無非是不定時炸彈。去年中山區南京東路一段「陳茂通宅」5月核定，7月接到市府文化局函表示，單元內一棟建物被民眾提報為「暫定古蹟」，更新事業執行暫停，10月臺北市文資審議會確認不具備文化資產資格，更新案才恢復執行。另一案大安區雲和街「俞大維故居」則在2016年11月核定後，在去年6月取得建築執照，但文資審議會在2017年11月審議表決通過登錄「市定古蹟」，更新案後續仍觀持續追蹤。

整建維護事業緩步進行
整建維護更新事業統計至2017年底，核定實施案件累計至123件，新增加的6件有4件位於臺北市，2件位於臺南市。其中除臺北市萬華區「青年社區」國宅更新主要進行地面鋪磚整維作業外，其餘臺北市「南京首都大廈」、臺南市「西門財經公寓」及「中華世貿大樓」皆因有外牆磁磚剝落情況，又或者建物立面須進行修繕而進行整維作業。

在整建維護政策方面，臺北市以「整維補助方案」為主軸，以「協助中低樓層更新增設電梯」、「居住安全及環境更新改善」、「耐震結構補強」三方案作為老舊建物整建維護補助政策；新北市則以推動「新北市整建維護補導計畫」為主軸，以「增設電梯」、「耐震補強」、「立面修繕」面向委由專業團隊免費勘查建物並協助進行初步評估，截至2017年底為止已有2案裝設升降設備完工、3案完成立面修繕、2案通過審核，初步已有成效。只是新北市整建維護採雙軌管道，意即可採都更或非都更程序皆可，其案皆非都市更新途徑，因此未列入圖六中顯示。

整體而言，「立面修繕」及「電梯增設」仍是整建維護主流需求，對於強震威脅，社區居民應更重視並了解「結構耐震」的整維方法，政府施政力道可再加強。成功的縣市仍僅在臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市及高雄市等，基隆、新竹及苗栗等雖有政策大力補助、宣導，實際推動進度仍無具體成果。(詳表四、圖二)

表四 2017年整建維護更新案件一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

編號	縣市	行政區	案名	核定日期	實施者
1	臺北市	萬華區	青年段一小段88地號等1筆土地都市更新整建維護事業計畫案	05/06	臺北市青年社區管理委員會
2	臺北市	大安區	仁愛段一小段421地號等1筆土地(中山庭園大廈)	07/08	中山庭園大廈管理委員會
3	臺北市	松山區	西松段二小段16-4地號等2筆土地(南京首都廣場大廈-水晶棟)	11/25	南京首都廣場大廈管理委員會
4	臺北市	中正區	成功段三小段67地號土地(喜來苑大廈)	12/22	創建建築科技有限公司
5	臺南市	中西區	普濟段863地號等1筆土地都市更新事業計畫案	01/06	西門財經公寓管理委員會
6	臺南市	永康區	六合段245及246地號等2筆土地都市更新事業計畫案	04/28	中華世貿大樓

圖二全國核定事業計畫(整建維護型)歷年趨勢 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

公辦都更仍期待具體成果的呈現
此外，2017年共有13件公辦更新案件，其中包含4件招商成功的「委託實施」案件及1件政府「自行實施」案件（詳表五）。2016年臺北市宣示公辦都更元年啟動後，終於在2017年取得成績，由臺北市政府同意「臺北市都市更新推動中心」擔任實施者的「捷運科技大樓瑞安段」及「大直北安段」公辦都更案，順利由冠德建設得標。另外由臺北市政府自行實施的「蘭州斯文里整宅」公辦都更案，儘管基地產權複雜，也在臺北市政府的努力下，斯文里整宅三期在去（2017）年9月申請事業及權利變換計畫報核，並在今（2018）2月審議通過。

表五 2017年公辦都市更新案件一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

編號	縣市別	行政區	公辦都更簡略案名	基地面積(公頃)	最近一次招商時間	招商狀態	得標廠商	決標日期	主辦機關	公辦方式	更新方式	實施方式
1	臺北市	大安區	捷運科技大樓瑞安段	0.47	2017/2/22	招商成功	冠德建設	2017/05/22	臺北市政府	同	重建	權
2	臺北市	內湖區	大直北安段	0.21	2017/2/24	招商成功	冠德建設	2017/05/18	臺北市政府	同	重建	權
3	臺北市	大同區	蘭州斯文里整宅	0.32	-	-	-	-	臺北市政府	自	重建	權
4	臺北市	大安區	敦南安和公辦都更案	0.19	2017/12/29	招商中	-	2018/3/19 申請截止	臺北市政府	同	重建	權
5	新北市	三重區	三重消防分隊周邊	0.26	2017/6/3	流標	-	-	新北市政府	委	重建	權
6	新北市	樹林區	東昇段290地號	0.41	2017/12/1	流標	-	-	新北市政府	委	重建	權
7	新北市	永和區	大陳義胞單元134	3.94	2017/12/25	招商中	-	2018/04/16 申請截止	新北市政府	委	重建	權
8	桃園市	中壢區	中興巷公辦都更	0.31	2017/6/23	招商成功	昇陽建設	2017/09/25	桃園市政府	委	重建	權
9	新竹市	東區	親仁二小段15地號	0.33	2017/10/12	流標	-	-	新竹縣政府	委	重建	權
10	新竹市	東區	復中段574地號	0.35	2017/10/25	招商成功	利晉工程	2018/01/02	新竹縣政府	委	重建	權
11	臺中市	豐原區	豐原車站東側	0.38	2017/9/15	流標	-	-	臺中市政府	委	重建	權
12	高雄市	鳳山區	鳳山國中周邊	0.88	2017/8/9	流標	-	-	高雄市政府	委	重建	權
13	高雄市	三民區	高雄火車站站東宿舍	2.77	2017/11/21	招商中	-	2018/04/20 申請截止	交通部臺灣鐵路管理局	委	重建	地

註1：實施方式：權=權利變換、附=附款式標售、地=設定地上權。
註2：公辦方式：自=自行實施、同=同意實施、委=委託實施。

值得注意的還有桃園市，首件「中興巷公辦都更」案第一次招商便由昇陽建設取得最優申請人資格，該案結合中壢派出所、集會及樂齡學習中心等公益設施，期望能帶動桃園整體公辦都更氛圍。另外，新竹市「復中段574地號」公辦都更案，歷經9次招商也在去年順利由利晉工程股份有限公司取得最優申請人資格。

其他還有許多招商中的案件，如「敦南安和」、「大陳義胞單元1、3、4」、「高雄火車站東宿舍」等公辦更新案，期望都能在2018年順利招商完成。儘管因整體的不動產市場持續不景氣，但在政府積極推動下，期望配合「國家住宅及都市更新中心」的成立及都市更新條例完成修法，公辦都更能夠有更新的一波表現。

更新地區劃設仍謹慎
另外，在更新地區政策部分，2017年全國總共劃定12處更新地區，總計292.50公頃，多是伴隨著公辦都更的任務性質或範圍變更所劃設，實際增加面積約22.37公頃。（詳見圖三及表六）

表六 2017年更新地區劃定一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

編號	縣市	行政區	更新地區名稱	原公告日期	原公告面積(公頃)	2017年公告日期	2017年公告面積(公頃)	增加面積（公頃）	減少面積（公頃）	備註
1	臺北市	文山區	變電所南側附近	2002/10/28	0.29	2017/4/21	0.29	-	0.00035	範圍變更，界線與地籍線不一致
2	臺北市	士林區	海光段一小段	2013/1/31	0.20	2017/11/10	0.26	0.06	-	範圍變更，公辦更新
3	臺北市	大同區	大同段一小段 (蘭州國宅)	2000/6/26	2.08	2017/2/15	2.12	0.04	-	範圍變更，公辦更新
4	臺北市	中正區	臺北郵局		-	2017/7/4	1.42	1.42	-	公辦更新
5	臺北市	大安區	大安區通化段五小段		-	2017/11/10	0.19	0.19	-	公辦更新
6	新北市	淡水區	沙崙段229地號等31筆		-	2017/3/1	0.21	0.21	-	高氯離子
7	新北市	樹林區	東昇段290地號等23筆		-	2017/10/1	0.41	0.41	-	公辦更新
8	桃園市	桃園區	桃園火車站周邊		-	2017/1/19	1.64	1.64	-	公辦更新
9	臺南市	永康區	大灣段7597地號 (維冠大樓)	2016/9/13	0.16	2017/6/22	0.08	-	0.08106	範圍變更，震災迅行劃定
10	高雄市	鹽埕區	鼓鹽水岸更新地區	2002/9/30	57.79	2017/11/13	62.73	4.94	-	範圍變更、擬定更新計畫
11	高雄市	前鎮區	高雄多功能經貿園區	2002/9/30	209.70	2017/11/13	222.27	12.57	-	範圍變更、擬定更新計畫
12	高雄市	鳳山區	捷運鳳山國中站		-	2017/3/24	0.88	0.88	-	公辦更新
合計							292.50	22.37	0.08141

註1：編號3臺北市「大同區大同段一小段」更新地區因與臺北市2000年發布之「蘭州國宅」更新地區（20,800㎡）範圍重疊，扣除重複劃設面積後，2017年實際新劃設更新地區總面積為290.42公頃。
註2：桃園市政府另於2017年6月發布「富岡火車站周邊」及「大溪區仁義里」都市更新整建維護策略地區，因其公告性質屬整建維護故暫未列入上表。

臺北市新增5處更新地區，「變電所南側附近更新地區」是因為民眾申請更新事業時發現更新地區範圍與地籍線有所落差所進行的範圍變更；其餘4處則是配合公辦都更任務而劃設，其中「海光段」與「大同段」（蘭州斯文里整宅）更新地區是依實際規劃需求變更擴大範圍，新劃設的為臺北郵局及大安區通化段五小段（國防部敦南安和）公辦都更案。

新北市除因高氯離子海砂屋而劃定的「沙崙段229地號」更新地區外，其餘也皆為公辦更新劃定之更新地區。桃園市劃定「桃園火車站（東門段）」更新地區緊鄰2011年劃定之「桃園市火車站周邊更新地區」，土地使用為住宅區，已於2018年1月進行「桃園火車站周邊東門停車場公辦都更案」招商。臺南市則在確認市府購回受災戶土地範圍後，依實際土地分割後建物重建範圍進行了「大灣段7597地號（維冠大樓）」更新地區的縮小調整。

高雄市則對2002年劃定之「鼓鹽水岸更新地區」及「高雄多功能經貿園區更新地區」進行範圍擴大及擬定都市更新計畫作業，重新規劃土地使用及開放空間發展構想；「捷運鳳山國中站」更新地區則在劃設後，於2017年8月進行「高雄捷運鳳山國中站周邊地區都市更新案」招商作業，可惜尚未成功招商。

老屋重建政策全面啟動

有關都更法制方面，「都市更新條例修正案」自2013年法院釋字第709號解釋，宣告「都市更新條例」部分條文違憲失效，而後經歷4年修法時間，已在去年11月提送立法院審議。而「國家住宅及都市更新中心設置條例」則在今（2018）年1月30日經立法院3讀，2月14日公布，在3月7日舉行「國家住宅及都市更新中心」籌備處揭牌。

另外，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」是2017年內政部推動重點法制，於2017年5月發布實施，其相關子法「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」、「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」、「中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法」、「直轄市縣（市）合法建築物結構安全性能評估結果異議鑑定小組設置辦法」、「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」等也在去年8月完成立法，臺北市、新北市、高雄市也配合新訂地方法規。（都更相關法令函釋修訂內容整理如表七、表八）。

表七 2017年都市更新相關新頒/修正法令一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

表八 2017年內政部都市更新相關解釋函令一覽表 (本基金會整理；統計至2017/12/31)

編號	函號	主旨	重點說明
1	內政部106年4月14日內授營建管字第1060805684號函	關於「陽台（法定空地）」其設置面積疑義1案	標示為「陽台（法定空地）」者，仍屬陽臺，其面積自應計入陽臺面積，並依建築技術規則建築設計施工編第1條第3款及第162條陽臺之規定檢討建築面積及容積總樓地板面積。
2	財政部106年6月07日台財稅字第10604591190號令	個人購屋或將持有之土地建屋並銷售應依法課徵營業稅	一、個人購屋或將持有的土地建屋並銷售，符合下列要件之一者，依法課徵營業稅。 (一)設有固定營業場所 (除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。 (二)具備營業牌號 (不論是否已依法辦理稅籍登記)。 (三)經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。 (四)具有經常性或持續性銷售房屋行為。二、個人將所持有的土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得的房屋者，營業稅課徵依上述規定辦理。三、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
3	財政部106年6月07日台財稅字第10600558700號令	核釋都市更新以權利變換方式實施之營業稅課徵規定	營業人依都市更新條例規定以權利變換方式提供資金、技術或人力參與或實施都市更新事業取得之建築物及土地應有部分，應以經主管機關核定後之權利價值為其銷售額，依合建分屋方式課徵營業稅。
4	內政部106年8月8日台內營字第1060811969號函	關於都市更新條例第61條之1第1項規定執行疑義案	申請建造執照所涉建築、土地使用管制、消防、水土保持、交通影響評估、環境影響評估等法令其法令適用時點及程序仍以擬定都市更新事業計畫報核日為準。
5	內政部106年10月13日內授營更字第1060814077號函	為函詢「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法（以下簡稱本辦法）」第5條建築基地退縮建築之容積獎勵額度審查與執行疑義	關於退縮建築採淨空設計，應不得有地下停車場坡道、樓板、頂蓋、陽台、造型板、雨遮等妨礙行人通行之構造物。
6	內政部106年10月17日內授營更字第1060807089號函	關於函詢依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱本條例）第7條所示依本條例辦理重建者得酌予放寬其建蔽率之執行疑義	各縣市主管機關得就建蔽率及建築物高度放寬擬具標準。採訂定自治法規或以變更都市計畫之方式，由各縣市主管機關就權管法令或都市計畫評估後逕予酌處。
7	內政部營建署106年10月31日營署更字第1060104800號函	關於都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱本條例）第6條第2項規定得給予容積獎勵之起算日及截止日	按本條例第6條第2項規定「本條例施行後3年內申請之重建計畫，得再給予各該建築基地基準容積百分之十之獎勵」，其起算日及截止日以本條例106年5月10日公布施行日起至109年5月9日止。
8	內政部106年11月1日內授營更字第1060816370號函	關於函詢「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱本條例）第7條所示依本條例辦理重建者得酌予放寬建蔽率及建築物高度之執行疑義	為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，業已授權得由各直轄市、縣（市）主管機關就建蔽率及建築物高度放寬擬具標準。至採訂定自治法規或以變更都市計畫之方式，請各主關機關就權管法令或都市計畫評估後逕予酌處。
9	內政部106年11月07日內授營更字第1060817014號函	關於「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱本條例）涉及建造執照法令適用疑義	危老條例第5條明定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照，其建築執照之法令適用日為重建計畫核准後申請建築執照時之建築法令規定。

資料來源：內政部營建署、本基金會整理；資料調查至2017/12/31。

結語

回顧2017年，歷時五年的都市更新條例修正草案已函請立法院審議，另危老政策在政府大力宣導下將陸續執行，危老
政策的推動仍同樣面臨地主同意比例的挑戰，另與都市更新條例的競合也待持續觀察。
2017年政府主導的公辦都更有突破性的發展，中央努力下，今（2018）年3月設立「國家住宅及都市更新中心」籌備處，將以政府主導方式協助社會住宅的管理，並推動全國舊市區及策略地區的都市更新。而臺北市「蘭州斯文里」公辦都更案則是繼「柳鄉社區」之後，由臺北市政府以「自行實施」方式推動的公辦都更案，對於欠缺市場性及自主更新能量的蘭州斯文里，市府發揮協助整合的功能，雖然執行過程難免仍有安置及補償爭議，但也讓社會體認政府積極的作為。話雖如此，在全臺平均屋齡老舊及強震威脅情況下，臺灣仍需加速都市更新的推動，開拓更全面的成果。

(本文原載於都市更新簡訊第77期)