臺北市首件辦公旅館複合式大樓更新案

臺北市民生東路二段與建國路口的民生建國大樓，2000年6月市政府公告劃定為「中興法商學院附近更新地區」，東側相鄰為南山民生金融大樓，早在2001年更新完成，北側更新前為國泰人壽逾35年的舊辦公大樓，無論外觀、內部空間、管線設備均已老舊，南側為大面積產權複雜整合膠著而荒廢之土地，做為停車場、菜圃與洗車場等低度使用，還有1棟老舊窳陋荒廢的舊違章建物，與周邊地區發展極不協調，經過都市更新已蛻變為辦公旅館複合式大樓。

建物結構老舊、內部設施不足，不符現代化商業機能；大面積低度使用土地與周邊地區發展極不協調。

更新後現況

民生辦公商圈多年的耕耘終於完成
在同為國泰集團的實施者國泰建設及地主國泰人壽共同積極投入土地整合、價購，與舊違建戶協議溝通，在2010年始申請事業概要，2013年底事業及事業權變計畫核定，終在今（2018）年2月取得使用執照，多年耕耘終於完成更新。
民生建國大樓因位處民生辦公商圈的精華地段，與過去更新類型不同，是臺北市首件｢複合式辦公及旅館大樓｣的更新案，非一般大家熟知的住宅產品。

實施者及地主國泰集團考量臺北市因松山機場直航政策而帶動國際商務發展之趨勢，依本基地的優質發展潛力而提出｢商旅及辦公之複合式大樓｣之產品，希望帶動週遭地區都市更新連鎖效應，並提升臺北市之國際競爭力，由點狀更新延伸為面狀更新，達到聚集效益。

本案更新過程中歷經都市設計、都市更新、環境影響評估等多項審議，不論建築設計、開放空間綠化設計、交通影響與環境保護評估…等均以高規格進行規劃，期望創造地區優質環境、促進地區再生發展。（有關本案更新事業計畫內容詳見簡訊第52期、第60期）。

多元使用機能建築規劃完善
民生建國大樓更新後為地上20層地下4層鋼骨造建築物，1樓沿民生東路側規劃為一般零售業，3樓至13樓設置一般事務所/金融保險業，14 樓至20樓則設置一般旅館。

由於更新後建物使用機能相當多元，所以人車動線設計也是本案在更新過程中規劃的重要課題。行人動線以主要道路民生東路進出，而辦公與旅館的使用者可由各別入口，進入不同的辦公或旅館大廳，以利後續管理維護，而在停車規劃方面，為將停車需求內部化處理，配合設置計程車排班與臨時停車空間，以儘量減少對周邊交通系統之衝擊。

提供優質公共開放空間及都市景觀

另外，更新後的建築量體採集中配置，配合基地周遭相鄰街廓整體考量規劃留設人行步道，以提供優質公共開放空間，創造可及性高的沿街開放空間。在更新單元臨民生東路三段及合江街70巷留設6公尺無遮簷人行道，建國北路二段側留設4公尺以上無遮簷人行道，並於基地東側留設寬敞的開放空間，以增加鄰棟間距並減少壓迫，另回饋無償提供南北向通行之人行穿越空間，以利串連周邊人行動線系統，開放空間與南側臺北大學校園開放空間及朱昌公園形成都市綠地串連。

整體建築設計係「樹」意象進行發想，樹根盤旋交錯的線條延伸為地景的元素，猶如自建築衍生出的綠地、線狀導引舖面，軟化建築的主體，透過綠帶引入周邊地區合江街，有效串連臺北大學校園開放空間、朱昌公園等都市綠地，創造綠意盎然且開放的都市生態景觀。另夜間透過建築造型及公共藝術作品投光之陰影變化，塑造宜人、活潑的都市空間，延續地區都市美學風。

基地臨四周道路均退縮留設寬約8公尺以上人行空間，栽植雙排樹木綠軸連結周邊開放空間；另於基地東側回饋無償提供南北向通行之人行穿越空間，以利周邊人行動線系統串連。

公共開放空間及都市景觀規劃示意圖

完工啟用後期望提升地區整體商業效益
民生建國大樓在實施者及公私地主努力期盼下，終在今〈2018〉年2月7日順利取得使用執照，為民生辦公商圈帶來嶄新都市景觀。本案商旅辦公複合規劃、非住宅之更新案例，也為臺北市都市更新打開新頁，相信能帶動帶動週遭地區都市更新的連鎖效應，未來旅館及辦公大樓正式啟用後，將能提供更多的就業機會，帶動民生辦公商圈的人潮與商機。
 

(本文原載於都市更新簡訊第77期)