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建北大樓、松江敦華更新案 基金會協助越南新村蛻變為建國北路新地標



分區分期實施
本案位於北市中山區建國北路二段以西、中華電信台北北區營業處以北及建國北路二段258巷以南所圍地區,屬於臺北市政府89年6月26日公告劃定之「建國北路、民權東路西南側更新地區」範圍內。更新前原為政府於42年撥地興建,用以安置越南轉進難胞之眷村,原住戶約有138戶。
86年6月由原實施者富享建設股份有限公司投入整合,完成全部地上違占建戶之拆遷補償及安置,於91年依都市更新條例申請實施更新事業,申辦階段南北二區本有意合併為同一街廓,將計畫道路移設至更新單元南側,全區皆以權利變換方式實施;然而因涉及南側相鄰之中華電信土地需留設道路截角之問題,加上附近居民嚴重抗議下,實施者遂決定維持原計畫道路位置,故更新單元仍以計畫道路分隔為南、北二個重建區段,其中北區基地面積3,427㎡,採權利變換方式實施;南區基地面積1,166㎡,因整合程度達百分之百而改採協議合建方式實施。雖審議過程中委員質疑是否須拆分不同更新單元辦理,然審議會決議仍維持併案辦理。

二次變更實施者
北區後由美孚建設取得,南區台產資產管理股份有限公司取得,當時因為北區權利變換計畫需由實施者負責辦理補償金發放、計畫道路興闢及捐贈等相關事宜,故雙方協議由美孚建設擔任實施者,於94年3月獲准變更實施者,並於同年11月公告實施本案事業計畫及權利變換計畫。
後因南區重建區段起造人之變更,且配合不動產市場重新定位與調整而重新規劃建築設計,故由本基金會協助依更新條例第19條辦理變更事業計畫事宜。
現為配合南區重建區段之計畫執行,併案辦理本案實施者變更為興富發建設股份有限公司,並由本基金會辦理更新執行作業。
 
因未辦繼承登記導致補償金發放作業長達2年
北區權利變換計畫發布實施後,計有27位土地所有權人因更新後未達最小分配面積單元而以現金補償處理,惟其中2位土地所有權人因未辦理繼承登記,須將其補償金提存於法院後,才能據以辦理囑託登記。然其繼承人間爭訟未決,在辦理補償金發放通知之過程中,部分繼承人以拒絕接受通知、刻意未收到通知等方式,阻撓補償金之發放;以致實施者僅管採用寄發存證信函,甚至登報公告等方式,仍無法完成通知程序,最後於96年1月由本基金會協助處理補償金發放事宜,透過法院協助完成補償金之通知程序,而終於在同年4月完成2位土地所有權人補償金之提存,並順利於5月完成土地產權囑託登記予實施者。
確保抵押債權成就更新續行
本案北區申請變更權利變換計畫前,其土地之抵押債權額因包含本案土地及在建工程之融資竟高達37億多,申請期間因地主將本案出售予第三人後又增加土地尾款10億之債權額,總計48億。對於債權銀行最大的困難即在於面臨擔保品不足的風險,本案雖由土地所有權人出資興建,但因資金經信託予實施者,故於更新後第一次登記時,就共同負擔折價抵付之部分仍應先登記於實施者名下,而土地所有權人更新後分回之房地總價值僅17億,對融資的銀行來說,必需確保於更新後第一次登記時能同時將原抵押債權設定於實施者因信託取得之產權,否則擔保物顯然不足,且對第二順位的抵押權人來說,更是毫無保障可言。
本案除私下以買賣契約約定外,並由本基金會特於變更權利變換計畫之登記清冊附註說明,以確保產權登記作業階段抵押權人之權益,可謂影響全案之關鍵步驟。

終於完成歷程10年之路-成果備查
本更新單元南、北二區實施進度相差二年以上,建築基地先後於民國95年中取得建造執照。北區權利變換基地依建管要求配合辦理變更設計, 95年7月10日申報開工,於補償金發放完成後由本會協助進行第一次變更事業計畫及權利變換計畫,並於96年11月29日取得使用執照,南區於96年4月10日申報開工後,民國97年5月由本會協助申請二次變更事業計畫,業已於99年9月24日取得使用執照,目前由本會於99年12月申請投資抵減並於今年3月申請成果備查。
本區參予更新後興闢北區辦公大樓及南區集合住宅,兼顧空間經濟性與適居性,建物立面採以明亮色系為主,並投射光線予量體之直立豎牆框架,表現建築量體的明案立體感,意像簡潔且顯明,使建築照明更具韻律趣味及整體性。亦增設景觀設計,融入焦點、節點、軸線等設計手法,塑造並串聯建國南北路視覺走廊之延續性,並以多樣化植栽點綴開放空間景觀,形成層次豐富之都市地景。本案更新後「全球人壽台灣總部」及「松江敦華」住宅大樓,現已成為建國北路新地標,十年辛苦終有甘甜收穫!


計畫內容摘要-美孚全球總部大樓

案名 臺北市中山區榮星段六小段53等16筆地號土地(北區)都市更新事業
基地位置 臺北市中山區建國北路二段‧民權東路交口
實施者 美孚建設股份有限公司
基地面積 3,427.00 m2
使用分區 住三        面積:1,964.13 m2
住三之二    面積:1,462.87 m2
更新前 產權:公有土地0.00m2,私有土地3,427.00m2  
所有權人公有土地0人,私有土地1人
佔有他人舊違章3,028.38m2,57戶
戶數:29戶,停車位:0輛
建物面積:37,530.93m2
更新後 用途:金融保險業、一般事務所
實設建蔽率:44.77%
實設容積率:526.20%
更新獎勵容積:5,380.10 m2(48.26%)
允建容積:18,757.68 m2
總樓地板面積:35,034.21 m2
構造樓層:SS,地上15層/地下5層
停車位數:汽車:276輛 機車:378輛
總戶數:29戶
參與分配:13戶
實施方式 權利變換
更新實施費用 2,196,940,734元
總銷金額 3,930,539,516元
都市更新規劃單位 昶欣顧問有限公司、財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 大元聯合建築師事務所
不動產估價(三家) 戴德梁行不動產估價師事務所、宏大不動產估價師聯合事務所、臺灣大華不動產估價師聯合事務所
貸款銀行 中國信託商業銀行股份有限公司
產權登記 陳安靜土地登記事務所
 
 

計畫內容摘要-松江敦華
案名 臺北市中山區榮星段六小段53等16筆地號土地(南區)都市更新事業
基地位置 台北市中山區建國北路二段‧民權東路交口
實施者 興富發建設股份有限公司
基地面積 1,166.00 m2
使用分區 住三之二        面積:660.56 m2
住三            面積:505.44 m2
更新前 產權:公有土地0.00m2,私有土地1,166.00m2  
所有權人公有土地0人,私有土地1人
佔有他人舊違章1,057.15m2,23戶
戶數:0戶,停車位:0輛
建物面積:0.00m2
更新後 用途:一般事務所、集合住宅
實設建蔽率:44.04%
實設容積率:486.21%
更新獎勵容積:2,456.66(65.00%)
總樓地板面積:13,495.41 m2
構造樓層:SRC造,地上15層/地下6層
停車位數:汽車:113輛 機車:175輛
戶數:57戶
實施方式 協議合建
更新實施費用 646,998,854元
總銷金額 1,339,284,252元
都市更新規劃單位 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 大元聯合建築師事務所、梁正芳建築師事務所
不動產估價(三家)
 
 
 
 
 

推動歷程

2000.06.27  公告劃定為更新地區
2001.01.12  第一次公聽會
2002.03.21  事業概要報核
2002.04.11  事業概要核准
2002.09.20  第二次公聽會
2002.11.22  召開預審會議
2003.01.23  第三次公聽會
2003.03.26  申請事業計畫及權利變換計畫報核
2003.05.14~06.12 公開展覽期間
2003.06.11  第四次公聽會
2003.09.01  第一次幹事會
2005.03.09  第二次幹事會、變更實施者為美孚建設
2005.05.18  第一次委員會
2005.05.23  專案小組審查
2005.06.09  第二次委員會
2005.11.03  事業計畫及權利變換計畫核定
2007.05.09  變更事業計畫暨權利變換計畫報核
2007.06.21  召開幹事會
2007.07.30  召開委員會
2007.11.20  變更事業計畫暨權利變換計畫核定
2007.11.29  北區建築取得使用執照
2008.05.13  第二次變更事業計畫公聽會
2008.05.15  第二次變更事業計畫報核
2008.09.10  召開幹事會
2008.10.27  召開委員會
2008.12.22  第二次變更事業計畫核定
2009.03.02  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫公聽會
2009.06.01  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫報核
2009.08.12  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫公辦公聽會
2009.09.14  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫幹事會
2009.11.23  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫委員會
2010.02.04  第三次變更事業計畫暨權利變換計畫發布實施
2010.09.24  南區建築取得使用執照
2010.12.30  申請投資抵減
2011.03.17  申請成果備查

  • 發布日期
    2011/03/15
  • 發表人
    本基金會