都市更新條例公布前，臺北市就透過都市計畫法辦理公辦更新，柳鄉社區更新就是第一個案例，後來隨著更新條例公布，由民間主導的更新事業逐漸變成大宗。其實，政府公辦都更的腳步一直進行中。早在10年前，政府就透過辦理先期規劃，研擬更新計畫，並指定若干優先更新的示範基地。之後適逢財政部政策停止標售國有土地，公有地無法以過去慣用的標租、標售方式開發，導向以都市更新條例第9條方式主導都市更新，致使公辦都更案逐年遞增。

從公有土地、眷改土地更新說起
回顧公辦都更辦理歷程，早在1997年「都市更新方案」到2005年「都市更新示範計畫」，透過補助地方政府辦理「劃定更新地區」、「訂定都市更新計畫」及辦理都市更新相關規劃，選定示範計畫，希望藉由招商引進民間投資。2006年，「加速推動都市更新方案」主要政策內容之一就是推動以公有土地為主的都市更新，並以財政效益大及公地比例高為原則的更新地區，作為優先開發基地，可經公開評選程序甄選實施者，陸續推出「四大金磚」及「六大指標性都更案」等，希望以更新方式有效利用低度使用甚至被占用的公有地。
 

2008年底，內政部營建署經公開評選委託本基金會成立「都市更新推動辦公室（2009-2010）」，協助營建署檢討公辦更新面臨的問題，建立政府主導公辦都市更新完整的SOP，以及各類型招商計畫及文件範本、公辦都更推動手冊、都更條例修正草案（公辦部分）。

2008年內政部營建署委託成立都市更新推動辦公室

隨後2009年「愛臺十二建設: 都市更新推動計畫」、2010年「都市更新產業行動計畫」、2015年「都市更新發展計畫」也都賡續編列預算補助政府為主更新案規劃設計及前置作業費，協助進行公辦都更關聯性公共工程及招商作業。都市更新案招商作業在2010年底開始正式啟動，如：基隆火車站暨西二西三碼頭、和平島東南側水岸更新計畫等。

另外，各單位公產管理機關為了能夠積極推動市區低度使用的公有地開發，如低度使用或閒置的公務機關辦公室、宿舍、眷舍及許多地區警察局或派出所與消防隊等公有建物，也主動透過更新條例第９條方式辦理都更，公開徵選實施者。本基金會曾於2012年協助臺北市政府財政局辦理中正區南海段五小段(建中眷舍都更案)、信義區犁和段三小段(六張犁派出所都更案)評選出潤泰創新國際股份有限公司為最優申請人。

此外，在政府主導都市更新案中，國軍老舊眷村更新個案也遍及全臺。2006年「加速推動都市更新方案」即指示優先以已完成原有眷舍遷移安置、現況閒置未使用之土地，推動公辦都更，臺北雨農山莊、崇德隆盛新村、崇仁新村更新案即是屬於「改建基地」更新完成的社區範例。而大面積的「處分基地」因配合政策不再公開標售，也自2011年起改由政府主導方式辦理都市更新，2014年1月本基金會就協助冠德建設取得松山機場南側松齡新村公辦案之最優申請人，並於去（2017）年8月24日核定事業計畫。

從公辦都更歷程來看，過去公辦都更的基地多以大面積或比例較高的公有土地，除了遏止私地「以小吃大」的疑慮外，更希望藉由公有土地的更新，引導該地區開發定位及都市發展方向，並帶動周邊私有地更新，扮演好領頭羊的角色。

從委託實施、同意實施到自行實施
此外，更新條例第9條載明直轄市、縣(市)政府主導都市更新有三種處理方式，包括「自行實施」、「委託實施」或「同意實施」。運用最多者為「委託實施」，就是經公開評選程序委託都市更新事業機構，根據本基金會統計，招商成功的公辦案中，約78%是以「委託實施」辦理者。2008年完工新北市板橋縣民大道「昇陽府中棧」就是全國首件「委託實施」更新事業。

             政府主導都市更新處理方式統計圖  

其次為「同意實施」辦理者，約佔招商成功公辦案之22%；「同意實施」就是同意其他機關（構）為實施者，實施都市更新事業，如臺北市崇仁花園、崇德隆盛新村、松齡新村等，就是臺北市政府同意國防部為實施者辦理者。2015年營建署解釋有關政府捐助成立之財團法人機構，經直轄市、縣(市)主管機關依更新條例第9條第1項規定同意為實施者應無不可。故近期臺北市政府同意財團法人台北市都市更新推動中心擔任捷運大直北安段、捷運科技大樓瑞安段、敦化安和、南港轉運站東側商三特等公辦案實施者，再分別透過公開招商程序徵求「投資人」。

                政府主導都市更新實施方式統計圖

 

而「自行實施」就是由直轄市、縣 (市) 主管機關自己擔任實施者，由於受限於政府機關能量，早期自行實施案例較少，僅有如：新北市三峽三角湧老街整建維護案。但是近年來，我們可以發現自行實施的案件增多，尤其是臺北市，士林區華榮市場、大同區斯文里三期等都更案都是由臺北市政府自行實施的個案。

為了增加公辦都更執行彈性，健全政府主導都市更新機制，確保私部門參與公辦案的權益，在目前送請立法院審議的都市更新條例修正草案中，特別修正第11條至第19條條文，載明經主管機關同意實施更新之其他機關（構），得經公開評選委託都市更新事業機構實施都市更新事業，並增訂關於公開評選申請、審核及爭議處理之規定，讓政府主導都市更新案法令機制更臻完整。

從權利變換到設定地上權、附款式標售
除了處理方式外，公辦都更案的推動方式也是值得觀察的重點。2011年內政部營建署公告「政府為主都市更新招商手冊」以來，案件類型因政策走向與個案區位條件逐漸朝多元化發展。

隆德天下(左，原崇德隆盛新村) 及崇仁花園(右，原崇仁新村) 是國防部「改建基地」重建完成的個案。(丁致成攝)

政府為主辦理之都市更新案，依土地產權狀態、地上物拆遷難易程度及是否具備特殊目的之都市機能等特性，可以分為A1、A2權利變換、設定地上權、附款式標售等四類的招商推動模式。A1權利變換為一階段權利變換方式，適用於更新案件為地上物單純、私有土地所有權人佔少數，且更新地區區位具有招商投資誘因，可招商後交由實施者或廠商擬訂更新事業計畫及權利變換計畫，進行後續拆遷安置相關事宜。但若公私土地夾雜且包含多戶之私有地上物或違章建築戶者，則可採A2權利變換，先進行平面分配，確認土地交換分合位置後，再公告招商，進行立體分配權利變換，以提高後續更新之誘因。

若公有土地因政策需要，欲保有長期土地收益或不宜細分產權之更新地區，則可以設定地上權方式辦理，收取權利金與土地租金為公有土地利用之收益。本基金會協助臺北市財政局辦理的北投區新民段公辦案就是以設定地上權方式招商成果的第一案。前述提到的國防部松齡新村公辦案也是以設定地上權方式辦理。

另外，如更新地區土地及建物權屬全為公有，且公有管理機關無後續處分計畫或特殊需求者，且更新後為一般商業、住宅使用，無須政府經營管理，則可採附款式標售方式進行。以招商成功的公辦案來看，權利變換方式為目前各單位主要的開發方式，約佔84%，設定地上權、附款式標售則各佔7%，其餘還有少數自地自建、協議合建方式。

政府主導公辦更新案成果值得期待
政府10年前開始籌劃政府主導的更新計畫至今，公辦更新案成果已經陸續展現，值得持續關注。地方政府主導的招商案也都陸續決標，並進行後續事業計畫申請報核、審議程序；同意國防部眷改土地更新事業徵求更新事業機構的部分，事業計畫也陸續申請報核。

從已完成招商的個案來看，雖然台灣公辦都更50%集中於臺北市、新北市，但其他縣市也仍有表現，今（2018）年本基金會協助桃園市完成桃園火車站周邊東門停車場公辦案、新竹市復中段574地號公辦案等招商作業。臺北市政府在2016年宣布「臺北市公辦都更8+2旗艦計畫」、發佈「臺北市公辦都更實施辦法」，希望透過運用都市計畫、都市設計及都市更新手段，由政府主辦所有前置規劃與更新計畫擬訂作業，繼而進行公開招商，引進民間資金投資或必要時由政府相關建設資金導入，推動公辦更新，希望跳脫以往僅是都更審查者的角色，擔負起都更實施者的主動角色，其中大同區蘭州斯文里整宅更是公辦都更指標性個案，斯文里三期公辦案目前已經進行拆除作業，這是公辦都更案例中第一個以私地主為主、由政府擔任實施者的案例，十分難得，具有指標意義。

「冠德大境」是2007、2008年本基金會協助的類公辦更新案，該案由臺北市政府公開甄選冠德建設為實施者。(丁致成攝)

儘管整體不動產市場不景氣，但在政府積極推動下，公辦都更的成果逐步展現，但都市更新應是多元並進的，除了希望藉由公辦都更帶動周邊民辦都更外，期待政府持續支持民辦都更，加速民辦案的審議進度；此外，除了臺北市、新北市外，其他地方政府推動都更能量有限，期待「國家住宅及都市更新中心」的成立，能夠協助此些地方政府公辦都更也能遍地開花，公辦都更能夠有更新的一波表現。
 

縣市別	決標年	案名簡稱	實施者/最優申請人	公辦 方式	實施 方式
臺北市	2000	崇仁花園	國防部總政治作戰局	同	權
		崇德隆盛	國防部總政治作戰局	同	合
	2006	景美羅斯福路市有眷舍（第凡內）	華非建設股份有限公司	委	權
		信義區逸仙段二小段107-2地號	東家建設股份有限公司	委	權
	2009	中山段四小段580地號	保強建設開發股份有限公司	委	權
	2010	▲木柵段三小段623地號	將捷股份有限公司	委	權
	2012	◆財政局中正區南海段	潤泰建設股份有限公司	委	權
		◆財政局信義區犁和段	潤泰建設股份有限公司	委	權
	2013	松山區敦化段四小段363-1地號	國防部政治作戰局(受託人：寶路營造)	同	地
	2014	▲南港調車場（更新單元一）	南港國際一股份有限公司	委	權
		▲南港調車場（更新單元二）	南港國際二股份有限公司	委	權
		◆財政局北投區新民段	富邦人壽保險股份有限公司	委	地
		▲國防部松齡新村	國防部政治作戰局(受託人：冠德建設)	同	地
		萬華區福星段四小段371地號	長虹建設股份有限公司	委	權
	2017	捷運科技大樓瑞安段	臺北市都市更新推動中心(投資人：冠德建設)	同	權
		捷運大直北安段	臺北市都市更新推動中心(投資人：冠德建設)	同	權
		華榮市場	臺北市政府	自	自
		蘭州斯文里整宅	臺北市政府	自	權
	2018	▲敦南安和	臺北市都市更新推動中心(投資人：寶紘建設)	同	權
		南港轉運站東側商三特	臺北市都市更新推動中心(投資人：潤泰創新)	同	權
新北市	2003	板橋舊站台鐵宿舍（府中棧）	昇陽建設股份有限公司	委	權
	2004	北門街	實陽建設股份有限公司	委	權
	2007	▲財政局140冠德大境(一)	冠德建設股份有限公司	其他	權
	2008	▲財政局781冠德大境(二)	冠德建設股份有限公司	其他	權
	2011	勝開大地	開晟建設股份有限公司	委	權
	2013	板橋區介壽段146地號	樂揚建設股份有限公司	委	權
		◆新莊區文德段派出所	皇翔建設股份有限公司	委	權
		板橋區民權段	皇翔建設股份有限公司	委	權
	2014	國防部江陵新村	國防部政治作戰局(受託人：遠雄建設)	同	權
		頂埔站周邊	皇翔建設股份有限公司	委	權
		◆新店行政園區	冠德建設股份有限公司	委	權
	2017	汐止區智興段281地號	北碁建設股份有限公司	委	權
桃園市	2017	中興巷公辦都更	昇陽建設股份有限公司	委	權
	2018	◆桃園火車站周邊東門停車場	立信工營造股份有限公司	委	權
新竹市	2013	新竹後火車站	遠雄建設事業股份有限公司	委	權
	2014	國防部北赤土崎新村	理銘開發股份有限公司	委	權
		國防部四知四村	金旺宏實業股份有限公司	委	權
		國防部忠貞新村	遠雄建設事業股份有限公司	委	權
		國防部金城新村、日新新村	理銘開發股份有限公司	委	權
		國防部第十村	遠雄建設事業股份有限公司	委	權
	2016	東光段397地號	勤睿建設股份有限公司	委	權
		親仁二小段12地號	理銘開發股份有限公司	委	權
	2018	▲復中段574地號	利晉工程股份有限公司	委	權
臺中市	2014	國防部建功4地號	力麒建設股份有限公司	委	標
臺南市	2013	飛雁新村	遠雄建設事業股份有限公司	委	標
	2014	精忠三村	國防部政治作戰局(受託人：遠雄建設)	同	權
		鐵路地下化住宅	富立建設股份有限公司	委	標

(本文原載於都市更新簡訊第78期)