兼顧內外部公益性之更新改建新典範

保障鄰地權益，擴大更新單元範圍，重行更新程序
本案在2014年2月申請事業計畫及權利變換計畫報核，更新單元位於未開闢計畫道路（和平西路二段90巷）兩側，分為東、西側兩塊基地，東側基地較小，位於市府2000年6月公告劃定「中正區三元街、寧波西街附近更新地區」範圍內，西側基地較大，為自行劃定的更新單元。

本案於2015年2月2日開始進行公開展覽期間，更新單元南側七樓公寓住戶陳情表示希望納入本案一同參與更新重建。
 

實施者品陽建設基於保障鄰地住戶更新權益之公益考量，同意將鄰地七樓公寓納入本案更新單元範圍內，經審議會決議通過擴大更新單元範圍，並且取得7樓公寓全體住戶同意後，開始重行建築設計、申請分配選屋等程序，於2016年4月進行第二次公開展覽。期間程序雖較原訂時程多花一年以上的時間，不過卻使本案更新單元範圍更具完整開發之公益性。

擴大更新單元範圍後，全案面積合計2,121.12㎡，屬第三種住宅區及第三之一種住宅區，70%為私有土地，其餘土地為國有土地。


保障橫跨兩更新案違章戶權益
本案於擴大範圍後有四戶占有他人土地舊違章戶橫跨本案與鄰案更新單元範圍，實施者為保障該四戶占有他人舊違章建築戶位於本案及鄰案的更新權益，不但於過程中多次與鄰案實施者協調外，亦請臺北市都市更新處召開協調會議，針對該四戶之ΔF6舊違章獎勵之認定及分派原則進行研商，終於達成共識，解決舊違占戶擔心無法享有完整都更權益之疑慮。


協助興闢計畫道路 解決消防救災課題
本案更新單元東側計畫道路尚未開闢，現況狹小通道供人通行，若發生火災等公共安全災難，救災車輛完全恐無法進入救災。因此，本案更新後將協助開闢和平西路二段90巷及和平西路70巷6弄等兩條計畫道路。

但是，由於和平西路二段90巷南側位屬鄰案更新單元範圍內，而且鄰案更新進度較本案緩慢，目前仍在更新審議程序中，而北側也遭私人占用，所以，若未解決更新單元外南北兩側佔用情形，本案協助開闢計畫道路也只是徒具形式，毫無任何意義。

為此，故實施者品陽建設再協調更新單元外北側占用人並排除占用，徹底解決基地周邊多年的消防隱憂。


配合國有地政策 調整規劃設計
公有土地在本更新單元內佔約30%比例，管理機關財政部國有財產署得依其應分配價值選配更新後的房地車位，本案於2013年12月辦理第一次申請分配作業時，國有財產署選配 14個住宅單元及14部車位；之後實施者因擴大更新單元範圍、重行實質審查過程，配合國有財產署集中選配做辦公廳舍需求，協調原選配11至14樓的私地主改選配至其他樓層，將其空出樓層調整規劃為辦公廳舍供國有財產署選配。

更新審議過程中，2017年10月國有財產署配合公營住宅政策，要求實施者將其選配單元配合調整回至住宅格局，實施者秉持支持國有地活化政策理念，配合國有財產署需求，變動調整規劃設計。

留設綠美化開放空間 違建聚落轉為城市光點
本案臨三元街部分退縮留設人行步道，並認養鄰三元街一側的公有人行步道，整體留設7公尺以上的人行退縮空間，而臨接和平西路二段90巷部分為4公尺寬未開闢計畫道路，考量消防通道空間，也留設4公尺的人行道，中庭邊側種植成列之喬木及蓊鬱的灌木地被，柔化人行空間；臨和平西路二段98巷一側則留設2.5-4.5公尺人行步道，規劃種植楓香及文殊蘭，塑造舒適的步行空間。

此外，東側基地建築物集中於三元街一側，北側將設開放空間，無設置圍籬，讓周邊居民可於人行道進出開放空間，提升開放性及公益性。

更新後規劃配置圖

銀級綠建築 友善地區環境
更新後於東側基地規劃1棟地上21層、地下5層RC住宅大樓，西側基地為1棟地上6層、地下1層的住宅大樓，考慮基地形狀、棟距、物理環境等特性，建物量體集中，以方正安全結構體為原則。 由於建物退縮集中，形塑出北側大面積開放空間，創造步行空間的舒適度與尺度，申請綠建築銀級標章，更新後將改善三元街一帶的都市景觀。本案在2009年申請劃定更新單元後，2014年2月申請事業計畫及權利變換計畫報核，雖經調整單元範圍、配合公部門需求調整規劃、二次公開展覽，雖較原訂時程多花一年以上，卻讓本案範圍更為完整，經過4年審議，終在今（2018）年1月審議會審議通過。 
更新後建物模擬圖(左)東側基地AB棟、(右)西側基地C棟
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第78期)