2012年都市更新回顧-財團法人都市更新研究發展基金會

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2012年都市更新回顧

風浪過後逐步平穩都更並未停擺

都市更新條例自公布施行迄今已14年，都市更新業已成為各地方政府重要施政的一部分，然在去(2012)年3月雖歷經文林苑事件風波，沸沸揚揚後，仍然有豐碩的成果。

都市更新條例完成修正草案
文林苑事件後，臺北市於去年4月積極成立「臺北市都市更新顧問小組」，協請6位學者專家進行都市更新機制和法令的檢討，對都市更新條例提出具體修法建議。經過5次小組會議討論，提出20點修法共識。

隨後內政部參考各界的建議，提出都更條例修正草案中就修正48條，新增17條，刪除1條，修正後條文共計83條，改革幅度之大，為歷年之最。都更條例修正草案重點包括以下7大面向，並適度調整政府角色：
1.強化都市計畫與都市更新之連結及公益性
2.完善權利變換機制與風險控管
3.強化資訊公開對等與民眾參與機制
4.改善多數決強制實施機制與積極強化程序正義
5.全面補強參與都更與現住戶的權益保障措施
6.修正公有土地參與都更機制
7.解決實務執行的爭議與困難

本次修法並非政府政策的緊縮，而是著重技術性修正，將原來子法或行政命令規定納入母法，讓法源更為完備，且強化及兼顧權利人保護，實有利推動都市更新政策執行。全案已於2012年11月29日提行政院第3325次院會討論通過並送立法院審議。

中央與地方皆研修更新相關補助規定
除了都更條例修正外，中央另頒(修)訂「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」，提供民眾自行更新規劃設計及整建維護施工費用補助，補助類型分為重建與整建維護兩類，更新重建者補助額度以土地及合法建築物所有權人數核算，整建維護者則以總樓地板面積為核算依據。其他中央訂頒「中央都市更新基金實施都市更新事業作業要點」、「內政部都市更新委外規劃與關聯性公共工程經費補助及執行管考要點」等。

為順利推動更新事業，地方政府配合中央政策，因應實際執行需求，修訂各該地方更新法令及相關規範，臺北市去年度陸續頒定：
1.臺北市民間申請自行劃定更新單元規劃構想應檢附文件(2012.12.28)
2.臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知、臺北市自行劃定重建更新單元召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知(2012.11.21)
3.臺北市政府受理都市更新案審查作業要點(2012.09.11)
4.臺北市政府處理都市更新案撤銷同意作業程序(2012.08.28)
5.臺北市都市更新範圍內公有土地處理原則(2012.05.07)
6.臺北市政府受理民間建議變更公告劃定更新地區範圍界線作業程序(2012.01.19)

新北市則為執行都市更新條例施行細則所定之第九條、第九條之一規定及相關審查作業，訂定「新北市政府執行都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物案件補充規定 (2012.01.12)」，另為更新案件受理、逕予駁回、限期補正有所依據，訂頒「新北市都市更新案件審查作業要點(2012.03.29)」，此外尚包括「新北市都市更新土地改良物存記作業要點(2012.07.31)」、「新北市政府城鄉發展局都市更新案協調諮詢小組設置運作要點(2012.09.17)」等規定。

另為鼓勵市民將更新老舊建物門面，美化市容環境，於12月12日修訂「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」，補助民眾辦理「外觀拉皮」、「屋頂陽臺綠美化」及「增設電梯」等經費，補助額度最高以50%及1,000萬為上限，只要房屋位居新北市都市計畫區域內，屋齡達15年以上，規模達到透天厝連續5棟、3樓以上雙拼屋2棟、公寓與透天厝各1棟、6層樓以上1幢的住宅，即可以提出「老屋拉皮」申請；若是15年以上的4、5層樓集合住宅僅增設電梯，則可以1棟提出「增設電梯」申請補助經費。

雖目前更新案件集中於臺北市及新北市，但其他縣市政府亦配合政策，陸續制訂單元劃定基準、審議原則或相關書圖製作範本及容獎核算標準等地方法令規定，如：苗栗縣都市更新單元劃定基準、新竹縣都市更新及爭議處理審議會設置要點、新竹市都市更新相關計畫範本製作及審議原則、新竹市都市更新事業及權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審議原則、新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準、新竹市都市更新單元劃定準則，相關內容請至各縣市政府都市更新主管機關網站查詢之。

民間推動都市更新成果
截至2012年底止，全國累積之更新案件數已達981件，已核定之案件已累積280件，仍集中在雙北都會區，去年臺北市及新北市之核定案量即佔95%，而去年臺北市及新北市報核中之事業計畫已達187件。觀察去年全國所核定之案件，總計核定29件更新事業，較前(2011)年的22件增加約三成；其中，在高雄市核定首件和平社會住宅的都市更新事業與權利變換計畫，開啟高雄市都更新紀元。

表1.臺灣都市更新事業申辦案件統計表(2012/12/31止)

縣市別	整合中 (概要已核准)	報核中	已審定	已核定	總計	2012年核定	2011年核定
基隆市	0	0	0	1	1	0	0
臺北市	325	261	7	138	731	16	16
新北市	28	61	8	49	146	12	6
桃園縣	1	0	0	0	1	0	0
新竹市	2	0	0	0	2	0	0
臺中市	1	2	0	61	64	0	0
南投縣	0	0	0	29	29	0	0
彰化縣	0	1	0	0	1	0	0
嘉義市	1	0	0	0	1	0	0
臺南市	0	0	1	1	2	0	0
高雄市	0	1	1	1	3	1	0
合計	358	326	17	280	981	29	22

臺北市更新事業核定16案老舊公寓更新重見曙光
2012年，臺北市仍持續穩定推動都市更新重建工作，整年度共核定16案事業計畫申請案，更新個案位置多位於大安區及中山區，各有3案，其次則位於內湖區與信義區，其中由本基金會協助辦理者即有4案。

就實施方式分析，16案中以權利變換方式計有13案，顯見權利變換仍是都市更新的主要實施方式，其中8案採事業計畫及權利變換計畫併送，其餘5案採分送辦理。

此外，為協助老舊公寓更新，臺北市提出四、五層樓老舊公寓都更專案，從2010年8月2日起受理至2013年1月底，計有56案。申請案須經過都計、都設、都更三階段審議，去年11月首件老公寓都更案經都更審議會審議通過，該案位於南港路、興東街口，更新後有430戶。今(2013)年1月續通過第二案，位於敦化北路和南京東路間街廓，基地面積超過681坪，更新前皆為40年以上四層樓公寓，兩案更新後將留設大量人行步道空間、提供合適規模住宅，且規劃符合供高齡者住宅服務與居家照護空間之綠建築，誘導老舊社區轉型為節能減碳、生態、友善的社區。其他個案的進度已有7件經都委會審議通過、都設委員會審議通過3件。

另外，臺北市在去年也公告新增「臺北市士林區海光段一小段248地號等9筆土地為更新地區」一處更新地區，更新單元劃定核准共計100件，以士林區、信義區及大安區核准最多。

新北市更新事業明顯成長
新北市去年核定之更新事業計有12案，較前年6案明顯成長，這些個案位於三重區、中和區與新莊區等，較往年多集中於板橋區有明顯不同，其中一案為工業區更新首例。該案位於三重區，由群光電子本著「根留臺灣」精神，購入工業區舊廠房後，以都市更新打造企業總部，僅利用15%作為總部大樓建築面積，捐贈超過930坪的公園兼兒童遊樂場，地上39層，地下4層，高度181公尺的總部大樓將成為三重頂崁工業區新地標。

高雄市開創新頁
高雄市去年12月核定首件和平社會住宅的都市更新事業與權利變換計畫，開啟高雄市都更新紀元。該案位於苓雅區七賢路、和平一路與河南路交口，原為1971年高雄市政府規劃興建社會住宅社區，每戶居住面積狹小，建物老舊破損，2008年5月2日劃定為更新地區，基地面積約698.78坪，由本基金會規劃、協助京城建設擔任實施者辦理更新重建，預計於2016年更新完工。另一案位於中正一路與福德三路口博愛住宅都市更新案，在去年11月審議通過，今(2013)年1月30日核定發布實施，兩案核定開啟高雄市更新之新頁。

表2.臺灣2012年核定事業計畫一覽表

修訂公有土地參與更新之相關法令
國防部為提升老舊眷村土地財產運用效益，配合都市更新政策，保障國家資產，於去年6月由本基金會協助頒布「都市更新事業範圍內國軍老舊眷村改建總冊土地處理原則」，處理原則計有18點規定，說明處理原則的訂定目的、主辦機關、參與更新原則，明訂眷改土地參與更新程序、參與方式、注意事項，針對更新後房地計價方式、公共設施用地處理、地上物處理都有明文規定，另外對於已參與都市更新案件也有過渡條款的擬訂，以作為更新範圍內眷改土地處理之準據。

新北市針對市有不動產參加都市更新訂有「新北市市有不動產參加都市更新處理原則」，於去年11月30日再作修訂，主要修正市有土地得由新北市財政局主導辦理都市更新原則相關面積比例規定，並載明都市更新範圍內市有土地，以權利變換方式參加都市更新事業，但市有土地面積合計未達250平方公尺，且實施者依都更條例規定以協議合建方式辦理，並已取得全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，市有不動產得於事業計畫核定後，以標售方式處理；並增訂申請分配更新後之建築物及其土地相關規定，以及得邀集相關機關代表組成專案小組，針對更新後建築物及其土地分配及共同負擔合理性等進行研議等。

中央持續推動公辦更新
營建署積極推動公辦都更，分別遴選水岸、港灣、鐵路、捷運等重要節點，規劃158個都更案。158個公辦都更案規劃分為5個階段，第一階段是辦理先期規劃，計有47處正在進行可行性評估，第二階段屬於委託專業機構整合住戶意願，其中已有37案的更新單元事業概要正在報核，其中22案已經通過地方政府審查核定。

第三階段則是辦理招商前置作業，計有54處，前置作業一旦完成，便可公告招商，目前北部地區有臺北市中山女中南側地區都更案、新北市新店行政園區都更案及新竹市新竹火車站都更案等；中部地區則有臺中市豐原火車站周邊更新地區都更案、臺中市臺中車站專用區暨鐵道文化園區都更案、臺中市體二用地都更案等；南部地區則有嘉義火車站後站西南側小澎湖地區都更案、臺南市鐵路地下化拆遷安置更新規劃招商案、臺鐵高雄港站及臨港沿線都更案（更新單元一）等。
至於，第四階段正在招商中計有3案，包括基隆火車站都更案、六張犁派出所都更案及建中眷舍都更案。最後一個階段即實施中的都更案計有2案，包括浮洲合宜住宅案、大陳義胞更新單元二等兩案。

雙北市公辦更新招商成果
此外，臺北市與新北市公辦更新案去年也陸續傳出招商成功捷報，本基金會協助臺北市政府財政局辦理市中正區南海段五小段都更案(即建中眷舍都更案)、信義區犁和段三小段公有土地都更案(六張犁派出所都更案)，分別在5月6日、6月3日評選出最優申請人，完成簽約後，本基金會繼續協助辦理北投區新民段471、472、498-1地號公有土地都更案招商作業，將是公辦更新設定地上權第一案。

此外，本基金會也協助新北市政府財政局辦理新莊區文德段新莊派出所周邊都更案，於去年5月辦理招開說明會後，於10月正式公告招商，並於今年2月評選出最優申請人，該案位於新莊大觀街與新莊老街交會街廓內，交通位置優越，基地內包括已指定為歷史建築的新莊武德殿，希望更新重建新莊派出所，整合周邊土地，提升市有財產經營效益。另一案板橋區介壽段公私有土地都更案刻正辦理第2次招商文件(草案)公開閱覽。

臺北市歷年核定事業計畫案件數統計圖

其他縣市亦努力規劃活化公有土地
基隆市和平島南側水岸都更計畫招商歷經2010年及2012年辦理招商，均因無廠商投標而流標，基隆市府初步檢討兩次招商流標因素，關鍵問題仍在目前週邊商業、觀光遊憩氛圍尚未成形，加上開發權利金過高且開發時程過短，影響投資人資金調度等。本基金會目前協助辦理基隆市政府都市更新總顧問計畫（第二期），積極研討相關解決策略，同時研提基隆市未來整體都市更新發展政策，希望協助推動基隆都市更新。另外，宜蘭市政府的蘭城之星再開發案、臺中市政府的臺中州廳及其附近地區都市更新案等也都是地方政府展現積極推動公有土地更新之決心。

表3.2012年政府都更案招商情形一覽表

編號	縣市別	案件	公告招商時間	招商結果
1	基隆市	和平島東南側水岸都市更新計畫(更新單元1及單元2)都市更新(第二次)	100/11/30~101/3/28	流標
2	臺北市	中正區南海段五小段72地號等17筆土地都市更新案	101/1/3~101/3/29	101/5/6決標※
3	臺北市	信義區犁和段三小段302、303地號等2筆公有土地都市更新案	101/1/30~101/4/11	101/6/5決標※
4	新北市	新莊區文德段508地號等48筆公私有土地（新莊派出所周邊）都市更新案	101/10/1~101/12/17	102/2決標※
5	新北市	板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案	101/10/17~101/12/17 102/2/1~102/2/27	廢標 -
6	宜蘭縣	宜蘭市蘭城之星更新開發計畫案	101/10/30~101/11/29	流標
7	臺北市	臺北市北投區新民段二小段471、472、498-1地號公有土地都市更新案	101/11/20招商說明會	-※

註：表中標示※表示為本基金會協助招商作業

各地方政府持續推動整建維護政策
都市更新除了拆除重建外，透過整建或維護方式修改建物空間也是更新一種重要方式，臺南市推動整建維護一直是全臺最具代表性之縣市，臺北市及新北市推動整建維護更新更是不遺餘力。

臺南市在前年度獲整建維護補助之「中華商業國賓大樓」、「連穩大樓」、「合作大樓」及「大林新城國宅社區」等四案，業已發包簽約，正式啟動更新事業計畫研擬作業。去年度臺南市補助案申請梯次已於9月6日辦理完畢，獲得內政部營建署審核通過補助案共有東區育樂街與青年公園西側周邊老舊區域（臺南市東區育樂段1109地號等32筆土地）、中西區府前路二段「來亞大樓」（臺南市中西區康樂段659地號等2筆土地）、孔廟文化園區「臺南市孔廟周邊都市更新事業計畫」等3案。

新北市從2011年開始公告受理整建維護補助，首年受理4案申請，並辦理「重修舊好‧住宅換裝Show」之競賽活動，評選出4件作品，去年持續辦理都市更新整建維護輔導計畫，協助民眾辦理外牆修繕(老屋拉皮)或增設電梯補助申請，並於9月舉辦「新北市都市更新整建維護提案競賽」，希望藉由空間設計、建築、景觀及都市設計相關科系學生參與競賽活動，培養未來更新專業人才，進一步推廣更新整建維護，更積極於去年12月修訂公佈「新北市整建維護補助要點」，101年度共有7件申請補助案，皆位於整建維護策略地區，目前已進入專案小組審查中。

但去年5月監察院卻通過提案，糾正臺北市政府補助老舊大樓外牆整修，5年編列6億多元預算，核定補助103件老屋拉皮計畫，認為該計畫難謂符合公平原則、平等原則、都更條例第 4 條立法意旨，核有欠當；另對更新地區劃定欠缺全市性評估，至花費公帑補助商辦大樓及精華地段豪宅整修外牆，助漲其房價上揚，對於真正窳陋亟需整建維護地區難以推動並落實都市更新，有違公平正義，執行面顯有偏差，均核有怠失，爰依法提案糾正。

臺北市都市更新處提出說明，至去年4月底止，核定15件整建維護事業計畫案，共核撥約4,355萬元，且補助都必須在事業計畫核定後始得撥款，另整建維護是臺北市必須要做的事情，「整建維護」個案仍需比照「重建」法定程序，程序繁複，推動進度不如預期，故臺北市去年4月函送內政部「都市更新條例及其相關法令修正建議」，建議研修整建維護專章，以利加速後續推動。

結語
回顧去年都市更新推動，各界努力逐步突破瓶頸，臺北市繼去年11月審議通過首宗「老舊公寓都更專案」後，又於今年初1月通過第二案，顯見多年努力開花結果。我們也看到中央與地方政府主管機關努力提出法令與機制面的改善建議，如臺北市為協助民間啟動更新工作，在去年10月掛牌成立財團法人臺北市都市更新推動中心，希望創造更多元的都市更新技術服務與協助管道；同時臺北市政府亦於當(10)月1日創設成立「都市更新協檢服務櫃台」，在申請報核掛件前，由協檢人員協助檢核送件書圖文件是否齊備，以有效縮短申請報核後退補正的時間。在營建署與新北市，則針對自主更新與整建維護之補助規範進行修訂，希望能降低補助門檻，以提升民眾自力更新的意願。
都市更新是當前都市發展之重要方向，面對臺灣地窄人稠、產權複雜、零細等開發限制，多數決機制是民主必須貫徹的決策方式，都更的順利需要政府有更多主導作為，都市更新絕非惡法，期待帶動臺灣都市競爭力能蓬勃發展。

(本文原載於都市更新簡訊第57期)