文林苑更新案說分明-財團法人都市更新研究發展基金會

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文林苑更新案說分明

文林苑案從3月28日市政府代拆作業至今已逾3個月，原是一個單純的都市更新案件，演變一個新聞事件，攻占媒體版面，至今已成為一個社會教材，實在有釐清事實真相之必要。

一、基地位置及更新事業計畫內容
文林苑位於文林路與士林橋交接處東北側，鄰近捷運淡水線士林站，西鄰文林路，北鄰陽明段一小段783地號和6公尺後街（未完全開闢，經此次更新可協助開闢毗鄰更新單元之路段），東鄰捷運淡水線，南以同地段791、794、795、804-2、805地號（現為郭元益糕餅博物館）為界。

座落於市政府公告之更新地區內
文林苑基地全區座落於臺北市政府於2002年10月28日劃定之「士林區．前街、後街附近更新地區（捷運站淡水線西側）」，該更新地區依據都市更新條例第六條第二款規定，建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞，建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全等條款劃定。更新單元內合法建築物多為2～3樓之加強磚造建物，僅1戶占有他人土地之舊違章建築戶，2007年5月依更新條例第10條及北市更新自治條例第12條第3款規定，透過申請更新事業概要核准程序，確認了更新單元範圍。

更新單元位置圖

更新事業計畫概述
本案基地面積共1,923㎡，屬第一種商業區，法定容積率為360%，基準容積6,922.8㎡，都市更新容積獎勵1,226.8㎡（約17.7%），建築物總樓地板面積15,037.3㎡，為地上15層，地下3層之鋼筋混凝土建築物，地面層規劃作一般零售業，非地面層作多戶住宅使用，地下層則全為汽車停車位，全案合計共96戶及93個停車位。公告實施當時土地所有權人共60人，其中2人為公有機關，建物所有權人共48人，全為私有，更新後總價值約19.3億，更新實施費用10.6億，共同負擔比例約為54.8%。

事業及權利變換計畫從2009年6月16日經臺北市政府之府都新字第09830575302號函核定實施至代拆日近2年10個月，期間經歷審議核復會議、內政部訴願、高等行政法院及最高行政法院判決、市政府及內政部召開之協調會，已完備所有行程救濟之程序，其重要紀事如下表所示：

日期	重要記實
96.01.03	事業概要公聽會。
96.05.01	事業概要核准。
97.01.04	自辦事業及權變計畫公聽會。
97.06.11	事業及權變報核。
97.10.23	公辦事業及權變計畫公聽會。
98.06.16	事業及權變計畫公告實施。
98.06.18	通知相關權利人預定公告拆遷日(第一次)
98.07.08	以實施者名義取得拆除執照。
98.09.07	通知相關權利人預定公告拆遷日(第二次)
98.10.08	更新處函轉公告預定公告拆遷日(第三次)
98.10.27	內政部訴願決定書：訴願駁回。
98.11.02	審議核復會議(第26次都市更新審議會)
98.11.07	實施者召開第一次協調會。
98.11.29	實施者召開第二次協調會。
98.12.24	實施者申請代拆作業。
99.05.26	高等行政法院行政訴訟判決書：原告之訴駁回。
99.06.10	更新處召開第一次協調會。
99.07.20	更新處召開第二次協調會。
99.08.11	更新處召開第三次協調會。
99.11.04	更新處召開第四次協調會。
100.01.10	更新處召開第五次協調會。
100.07.04	最高行政法院判決書：上訴駁回。
101.02.10	營建署協助召開個別輔導會議
101.03.28	進行代拆作業。

二、事業計畫的公共利益
都市更新追求公共利益，而公共利益並非凌駕於私人利益，應該是所有私人利益的集合，若由此觀點來檢視文林苑案，可以發現是符合公共利益的。對於整體環境的公共利益以及對於單元內所有地主（包括王家）的利益，可以整理出以下幾點來說明：

協助開闢計畫道路
政府苦於經費問題，6公尺寬以下的未開闢計畫道路一直是暫緩徵收開闢的項目，但文林苑案對此做出貢獻。

基地北側的後街是6公尺寬的未開開闢計畫道路，遭北側街廓所延伸的圍牆構造物佔用一半左右的路寬。道路土地產權為公私有土地夾雜，公有部份可透過撥用處理，私有部份則由實施者提供經費交予市政府辦理徵收，而道路工程部份亦由本案協助開闢，不僅解決該道路私地主長期無法獲得徵收補償的困境，亦讓毗鄰基地部份的道路得以全部開通。

改善地區性消防機能
依消防署統計，四、五層樓老公寓是發生火災比率最高的建物類型，因此就老建物本身改建，就有改善消防機能的效果。再審視整體地區，更新前基地西側之文林路雖是17公尺寬之計畫道路，但士林橋上坡路段卻在附近開始，以致基地境界線與士林橋墩之間的計畫道路僅約2公尺淨寬，雖現有建築已自行退縮約1.4～1.7公尺，但仍不利於消防救災。基地本身內部也存在一條曲折的無尾巷（文林路560巷），巷內的住戶長期存在著不易被救災的恐懼。另外，基地北側的未開闢計畫道路，消防車無法通行亦不利於逃生。

現況的這些防災困境，建築設計做了以下的努力：對於基地西側的部份，更新後仍自願退縮1.4～1.7公尺供作地區車行，此外，再退縮4.3～4.6公尺寬的人行步道，其設計順平且無設置任何障礙物。這樣的設計提供了8公尺淨寬的消防救災通道及空間。更進一步言，也讓消防車向北更深入更新地區達33公尺，對於基地西北側未納入單元的5、6層樓建築物提供更佳的消防安全保障。基地內無尾巷的消防問題，透過整體開發後自然迎刃而解，至於北側臨基地部份的計畫道路開闢，也提供了社區更好的防災逃生動線。

更新後提供8公尺淨寬的消防救災通道及空間

拆除前現況與捷運淡水線高架僅有2.3m距離

外部環境改善
文林苑案更新前共有18棟建築物，建築景觀著實紊亂。這些建物的結構有加強磚造、鋼筋混凝土，形式有透天、公寓、平房，再加上鐵皮頂加、雨棚、鐵窗等違法構造物。雜亂無章的建築行為難謂有任何美感。更新後的建物採一幢一棟的設計，基座的部分充分考量原住戶的需求，臨文林路側設計店鋪並與南側郭元益與北側既有店鋪串聯，臨捷運線部分則延續更新前的建築形式，採仿透天厝的形式設計。全棟外觀採全正立面設計，在視覺上能與基地外的既有建物高度契合。如此設計應可讓搭乘捷運淡水線的國內外觀光遊客清楚地感受到都市更新所帶來的改變。

集合式住宅與群居透天厝相較，令人詬病之一的問題是較少平面式的住戶交流空間。然而文林苑案更新前建蔽率高達86%，內側的住戶除了文林路560巷既有巷道外鮮少有交誼的空間。更新後建蔽率降至55%，透過退縮3～4公尺寬的人行步道與捷運高架下的開放空間結合，盡可能提供更好的戶外平面交誼空間。在西側部分亦設置人行步道與南側郭元益的開放空間與北側騎樓接合，解決長期文林路人車動線的衝突的安全問題。

安置占有他人土地之舊違章建築戶
本案786地號上有一占有他人土地之舊違章建築戶，其土地面積99㎡，共8人持分，形成土地與建築物不同人之情形，此乃長久以來事實，暫不贅述，但所有權人中對於長久無法使用土地，資產閒置的問題希望能儘速解決，而現住戶礙於產權的現實問題，建物遲遲無法重建，現況僅為磚造和鐵皮屋頂之構造物，於防災和耐震方面，都有不良的影響，透過更新，其中6人採合併選配方式分配更新後15樓住宅單元，2人領取補償金，占有他人土地之舊有違章現住戶選配9樓住宅單元，長久以來現住戶的居住問題獲得解決，土地所有權人之權益亦受到保障。

停車問題內部化
本案位於士林之舊市區，周邊分布許多市政府公告之更新地區，巷弄原本即存在寬度不足問題，巷道常停放汽機車，使巷道更形狹小，本案規劃93個汽車停車位和192個機車位，將可使停車問題內部化，且因區位位於建物密集地區邊緣，透過合理的管理和規劃，提高後續密集地區中心更新重建之可行性，雖無法全面性改造廣大的建物密集區域，但從這個個案開始，可為本區更新是觸媒。

所有權人的共同利益
文林苑案東側為士林橋，西側為淡水捷運線，建物與捷運線最近的距離僅約2.3公尺，與士林橋僅約3.5公尺，除了頻繁的捷運振動外，基地正好也是士林橋交通號誌的起點，上坡段的噪音也深深影響居民作息，透過更新首先以退縮方式減少噪音，本案建物東西二側退縮達8公尺以上，再輔以植栽阻隔，最後以氣密窗阻隔噪音進入室內，與更新前相比，應可提高居住品質。

本案更新前多為透天或傳統街屋公寓，因此無電梯設備，而本社區內許多住戶長久居住於此，已屆高齡，對於無障礙設施有強大需求，更新後，除設置二臺電梯外，社區共有二處出入口提供無障礙設施，供行動不便人士使用，使本社區機能更符現代生活需要。

若以建物坪數來看，所有權人的居住面積從更新前產權面積約26.7坪/戶（實際使用面積約42.1坪/戶），提昇至更新後產權面積約47.5坪/戶，以上尚不包含因住宅環境的改善、耐震等級的提高及停車位的供給…等附加價值的變化所帶來的整體效益，在實質使用面積方面就較更新前違建滿佈的狀況較大且寬廣。再比較王家更新後分回的5戶住宅單元及5個停車位，其更新後產權面積共約145.75坪，不含公設約為104.88坪，與更新前產權面積的56.06坪和實測面積88.72坪，其面積的差異不需多言，即可明朗，當然分回的區位與環境因不同戶的需求而有調整的必要，而如同前述，更新的過程是個溝通的程序，各所有權人皆宜充分發表意見，以使更新規劃更能滿足其需求。

王家5戶更新前後產權對照表

更新前			更新後
戶別	建物產權面積	實測面積(含違建)	單元編號	單元面積(不含公設)	單元面積(含28%公設)
前街5巷18號	13.71坪	29.66坪	A1-2-4F	19.94坪	27.72坪
前街5巷18號	13.71坪	29.66坪	A3-4F	30.92坪	42.97坪
前街5巷14號	9.55坪	9.80坪	A1-1-4F	19.41坪	26.97坪
前街5巷14號	9.55坪	9.80坪	A12-2F	13.90坪	19.31坪
前街5巷14號	9.55坪	9.80坪	A4-2-4F	20.71坪	28.78坪
小計	56.06坪	88.72坪	小計	104.88坪	145.75坪

三、王家土地是否可以單獨興建？
更新單元劃定之適法性
更新條例第10條授權各地方主管機關訂定其更新單元的劃定基準，而臺北市訂定於臺北市都市更新自治條例第12～15條。文林苑案依第12條第三款劃定單元，而其中又必須遵守第14條第一項後段：「應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。」因此，就法令規定，王家土地本來就不可排除於更新單元外。

王家持有地號未臨建築線
王家所持有之801地號土地面積為86㎡，803地號土地面積為78㎡，皆未臨建築線，依建築法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接，…」，因此二筆土地皆為不可單獨建築之基地，更遑論其皆為袋地（民法物權編第787條第一項：「…土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。…）及畸零地（臺北市畸零地使用規則第1條：「面積狹小或地界曲折之基地。」第2條：「非經與鄰地合併補足或整理後，不得建築。…」），若於劃定更新單元時，將801、803地號劃出更新單元外，將更顯此單元存在之不合理，或單獨留下二筆不可單獨建築基地之怪象。

而其中亦有人主張依「變更北淡鐵路沿線土地為交通用地計畫案」所載，交通用地之境界線應可指定建築線，而801地號因鄰接交通用地，所以可指定建築線。然而此主張忽略認定建築線有寬度、通路性質、與鄰地合併…等其他相關規定需要遵循。依現況而論，801地號面前巷寬度僅約為1.8公尺，並不符合認定建築線規定，本案亦經相關單位數次會勘，確定無法像原北淡線的捷運雙連站、中山站等相鄰地區因現有巷的通行，而可指定建築線的相同適用情形。

排除801、803地號之更新單元更顯此單元存在之不合理，或單獨留下二筆不可單獨建築基地之怪象。

更新單元之合理性
都市更新單元劃定以所有權人之意願為依歸，但並非全數所有權人皆以意願表示作為納入更新單元之依據。意即全數所有權人都可以表示不納入更新單元，但需視其基地條件而定，有的人說不納入，因其土地無涉及建築線、畸零地和袋地問題，可理性判斷立即排除；有的人說不納入，但因其土地無建築線，屬畸零地和袋地，即需在財產權完全自主和社會義務當中作權衡與取捨，而權衡取捨的方式不出法規技術面與情理判斷面二種，此案，宜以法規、技術層面著眼，故尚稱不上建商圈地（故意擴大更新單元），或為達送件同意比例門檻，故意不把完整街廓內其他土地納入（故意縮小單元），這二種邏輯完全相反的論點。

實施者在判斷更新單元的範圍時，應以理性為其出發點，法有明文者不能逾越，於合乎法令的情況下，再依意願作調整。本案完整街廓合乎法令規定，排除郭元益糕餅博物館亦符合法令規定，排除西北側782、783地號亦然。然而郭元益糕餅博物館於報核當年為未達五年之建物而不納入，另更新單元西北側和東南側土地明確簽署無參與更新意願之表達而不納入。至於801地號之所有權人於收到通知，參加說明會後，沒有任何表態，自然無法讓實施者得知其意願，因此，亦無法從意願來判斷是否該排除，更何況就更新單元的完整性、其上建築物之老舊及法令分析的合理性上，此為不該排除之土地。

四、王家土地與鄰地無涉可各自改建？
有人認為已搬遷之地主不可強納王家土地進行更新單元範圍，已搬遷之同意都更地主欲進行更新重建，就該依法割出保留地供王家未來重建時利用，但立場轉換，王家地主何嘗不是強制他人退讓土地供其未來建築利用？

已搬遷之地主可選擇不辦理更新，也就是採不退讓出自己土地供王家未來建築利用，讓大家維持現狀，但事實上王家801地號土地於更新前早已越界占用他人4筆地號，且皆非合法建物，為違法增建之建築物，而803地號亦占用公有土地建築地上物。都市土地相互依存互有義務，實在難以認定被強制或是強制他人，因此，不論已搬遷戶或是王家宜就雙方立場各退一步，共商解決方案。

藍色色塊為801地號建物占有他人土地之範圍圖

五、建商可圈地為王?
多數土地開發案多由地主發起，與不同建設公司接觸後，再依雙方意願決定建設公司，因此多數建設公司為被動的角色，本案的發起亦同；建設公司開始整合時，雖有基本的支持地主，但仍需透過不斷地溝通取得共識後，合理適法地確定範圍，尤其都市更新案更是如此，一般而言，地主初始的信任度不足，隨公辦公聽會、幹事會及審議會的進行，案情逐漸明朗化，地主的信心自然愈來愈高，而同意比例亦隨之增加，本案於概要送件時，同意比例約為15%～30%，事業計畫報核當時為72%～80%，直至最後餘代拆戶2戶，因此，為達送件的同意比例門檻，技巧性地避開特定土地的說法，或以掌握同意比例的高低，再決定圈地面積與範圍的種種說法，與更新案整合的歷程並不相符。

六、都市更新豪宅化？把原住戶趕出基地？讓人無家可歸？
文林苑案中小於35坪的隔局共40戶，50坪以下的隔局共計70戶，低樓層為一層8戶，高樓層為一層6戶，此乃配合地主需求所設計之坪數，過程中，亦配合地主之意見，將較大的坪型分戶為較小的坪型，而全部坪數皆開放地主優先選配，因此本案完全沒有豪宅化的疑慮。

本計畫公告實施當時，本案不參與分配者共13人，其中9人於權利變換選配意願調查時，主動簽署不願參與分配，所餘4人，屬不能參與都市更新者，除不參與分配之原住戶外，並無現住戶被迫離開家園。可惜的是王家不理會選配意願調查程序，對於更新後房屋的分配乃是實施者依權變辦法第11條規定透過公開抽籤而決定。但王家更新後共分回5戶住宅單元和5個停車位，何有辦理更新使人無家可歸之罪名？

七、更新辦理過程王家從未收到通知？
一般都市更新案例實施者對於發送通知多採雙掛號方式寄送，因此，通知由何人收取？是否逾期招領？是否查無此地址？皆有紀錄，而本案於概要公聽會、選配資料寄送、事業計畫公聽會…等通知，王家所有權人五人中，的確非全數收到，但本人收取及家人代收的狀況也實際存在，因此，尚不論是否採「發信主義」這種法律的專有名詞，本案已收取及未收取的所有權人為鄰居亦為堂兄弟之親屬關係，應談不上自始自終不知辦理都市更新之云云。（註：有關公聽會通知之收受情形，詳最高行政法院裁定正本）

八、人民財產被政府強制剝奪再讓售予實施者？
本案都市更新採權利變換方式辦理，原建築物的殘餘價值及更新期間之安置費用皆依法補償發放。至於土地的價值則透過權利變換規定予以分配更新後房地或依地主的意願予以補償，並非依更新條例地25條之1以徵收方式辦理的情形。

更進一步言，比較更新前所有權人登記面積與更新後選配單元面積，選配之46人中扣除8個人更新前無建物，所餘38人選配更新後之總房地面積（1,617.8坪）大於更新前之總登記面積（794.1坪），分別檢討各所有權人亦同，因此對於全體住戶而言，都市更新案的通過使全體住戶之產權面積變大，尚不論財產的增加，就居住面積而言，都較更新前放大，此外，地主亦可分回停車位，相較於現今無停車位的狀況，著實也提增加了停車的便利性。

九、結語
文林苑代拆事件發生因其本身的張力以及媒體、網路的推波助瀾，引發了各種思想、意識形態、路線的論戰。都市更新屬公共議題，本來就可受公評，但忽略事實的論戰僅淪為為意識形態的相互攻擊保衛，實在可惜，也無助於追求社會制度的改進，有鑑於此，本文希望透過陳述文林苑的相關事實，以供讀者有更深化的思辨基礎。（更多內容詳見本基金會網站www.ur.org.tw.）

(本文原載於都市更新簡訊第54期)