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談「住宅法與社會住宅」

去(2011)年總統及立法委員選舉,解決大臺北地區房價問題之居住正義訴求,是主要的議題之一。這個議題在前年的五都選舉已開始點燃。顯然的,若房價與家庭收入比不降,這些爭議,於下次地方或中央選舉,仍將繼續不斷,居住正義是大多數國民的理想,但在大臺北地區卻是一個非常不易達成的施政理念。

住宅法三讀通過 公布後一年施行
大選之前,立法院匆忙中三讀通過住宅法,總統立即公布並明示自公布後一年施行,二年後廢止現行國民住宅條例。換言之,現行依國民住宅條例執行的政府協助解決居住問題的法律,將由「住宅法」取而代之,由此可知,住宅法的重要性。再者,住宅的興建所需時間少者二、三年,多者達三、五年,短期內不易有顯著的成效,其急迫性可想而知。

住宅法共分七章 54條條文
去(2011)年12月30日公佈之住宅法,共分七章、54條條文。除第一章總則及第七章附則外,實質內容有五章。第四章居住品質及第五章住宅市場屬於行政作業,現行法令都有規定,同時也執行多年,不立法也可以執行。以第五章住宅市場第39條規範住宅市場與其他相關資訊之蒐集來說,其實,住宅資訊很多,除了公部門提供外(如:營建署委託「住宅資訊統計季報」、建築研究所委託「台灣房地產景氣動向季報」等),房仲業者也有提供房市動態成交行情等資訊,只是各方對資料的解讀不一而已。2010年住宅普查結果,國內空屋有150萬餘戶,空屋率高達20%,有人認為住宅市場供過於求,有人則認為住宅普查不準確,應該沒有那麼多;何況,住宅市場仍然活絡,有人即可繼續推案(似乎不在乎是否有人居住)。

另外,第六章居住權利平等部分,似乎也是宣示意義大於實質效果,國人膚色相同,有居住權利歧視待遇的案例並不多。因此,住宅法的重點應該在第二章住宅補貼及第四章社會住宅。

住宅補貼包括:購屋、住宅修繕貸款利息補貼及承租住宅租金補貼,前者利息補貼,因銀行市場貸款利息已很低(2.0%以下),仍不具顯著意義;承租住宅租金補貼,目前已依行政命令在執行,納入住宅法算是落實依法有據,依法行政。因此,社會住宅的專章立法,是因應「居住正義」訴求的主要政策與措施,是否有效實施成為住宅法的重點。

「社會住宅」只租不售
住宅法界定「社會住宅」為「指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供至少10%以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅」(第3條用詞定義)。社會住宅只租不售,是其重點,事實上現行國宅條例也有出租國宅,更早的平價住宅也是只租不售,惟興建數量不多,管理欠佳,為人所詬病。新法將其更改名稱,希望增加數量,改善管理,以因應落實居住正義之政策目標。

社會住宅專章共有25條條文,多數條文在規範民間興建社會住宅之審查,對政府如何興建與社會住宅著墨不多。就立法架構觀之,今後社會住宅的興建傾向於民間辦理。社會住宅租金低於市場,又有特定對象,管理複雜,政府辦理已困難重重,如何有效鼓勵民間承擔,實在不易。現行國宅條例,對興建國宅,無論土地取得、資金籌措、興建機構都有明確的規定,仍無法達成績效,新住宅法並無強而有力的條文,如何取代國宅條例,增加社會住宅數量,滿足各界所期望?

前年五都選舉,居住正義與社會住宅之訴求,已是熱門的話題,因此行政院早在住宅法立法之前,2011年6月即核定「社會住宅短期實施方案」,並指示由臺北市及新北市優先試辦,其架構是:中央協助提供國有土地,並適度補助土地價款,後續由地方政府採用因地制宜之興辦方式,推動社會住宅。換言之,社會住宅的興建費用、租金補貼、管理維護費用皆由地方政府負責支應。由以上觀之,與國民住宅相比較,今後社會住宅的興辦主體係由政府移轉至民間,由中央移轉至地方。

興辦社會住宅,地方政府準備好了嗎?
一個國家的住宅問題,通常是該國大都市的住宅問題,台灣也不例外。依內政部2012年2月29日發布去年第4季住宅需求動向調查報告,臺北市房價為家庭收入的15.3倍,新北市為10.1倍,購屋痛苦指數之高,前所未見。馬總統選勝,已無連任壓力,實現居住正義的競選諾言,應該有人接棒,繼續努力。

依住宅法,施行之日為公布後一年,目前中央政府組織再造,方興未艾。國宅條例時代,負責全省開發新社區廣建國宅的住都局併入內政部營建署,這次內政部營建署再造,其功能已一分為四,分散在三個部,原住都局組織及人員,將脫離國土規劃系統,劃歸交通建設部,換言之,除非新部長願意再檢討,否則內政部改造後已無能力推動社會住宅。

行政院明示:住宅業務屬直轄市、縣(市)政府之自治事項,顯然社會住宅的接棒應在直轄市,尤其是臺北市與新北市。顯然,二直轄市的住宅專責單位,均已裁撤,現有都市發展局並未具備執行社會住宅的能力,惟直轄市政府,組織龐大、人力充沛,市長如有決心,應可重新檢討,調整組織功能,賦予任務,全力以赴。興辦社會住宅,地方政府責無旁貸,臺北市與新北市政府準備好了嗎?

(本文原載於都市更新簡訊第53期)

  • 發布日期
    2012/03/15
  • 發表人
    基金會顧問 林益厚
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