2010年都市更新回顧分析

2010年都市更新回顧分析
從政府到[民間更新已成全民運動後勢仍待觀察

2010年可說是都市更新的新紀元，在都更條例通過12年之後，都市更新開始成為政府及民間最關心的議題，除了修訂更新相關法令外，在重建，整建、維護個案陸續開花結果。
更新樣態愈趨多元。同時因適逢五都選舉，各候選人無不將更新利多做為重要政見，隨著選舉的落幕各項政見的落實程度及影響，雖仍待觀察，但這重要的一年，在政府與全民的努力下，仍交出一張不錯的成績單。
啟動政府主導公辦更新招商作業
基金會去年協助營建署推動政府為主的都更作業，除於國內辦理都市更新招商說明會外，更於6月遠赴香港招商，希望引進民間實施更新事業，展現政府主導推動都市更新之決心。各公地管理機關也開始啟動都市更新作業，如國有財產局、各縣市財政局及各公營機構也都開始對如何進行更新進行深入研究。惟去年預計辦理招商的臺北市中山女中南側地區、鼎興營區更新案，卻因為院長指示配合臺北精華地區大面積國有土地暫不釋出之政策，而暫緩招商作業，先行辦理公、私有土地權屬集中處理分配及簡易綠美化。
另值得一提個案為前（2009）年8月20日由臺北市政府捷運工程局公告徵選實施者的「臺北市文山區木柵段三小段623地號等38筆土地都市更新案」，本案指定為推動臺北市都市再生方案南區都市更新示範計畫基地，也在去年1月28日舉辦實施者評選會議，同年6月6日完成都市更新事業實施契約書簽署，值得關注。
表1 2010年政府都更案招商情形一覽表

編號	縣市別	案件	招商時間	招商結果
1	桃園縣	桃園縣桃園市東門市場更新單元都市更新事業	99/1/20	得標金額6.8億元，已完成簽約
2	臺南市	臺南運河星鑽地區都市更新事業案(第三次)	99/1/30	流標
3	桃園縣	桃園縣中壢市新明市場更新單元都市更新事業	99/2/5	流標
4	宜蘭市	宜蘭市蘭城之星更新開發計畫案	99/4/12	流標
5	新北市	永和區大陳義胞地區更新單元1至更新單元7都市更新事業	99/4/30	流標
6	基隆市	基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新事業（更新單元一）	99/5/31	流標
7	基隆市	和平島東南側水岸都市更新計畫(更新單元1及單元2)	99/5/31	流標
8	高雄市	臺鐵高雄港站都市更新再開發案(更新單元一)	100/1/24	招商中

資料來源：營建署都市更新網(2011.3.10)，本基金會統計整理
 
法規修訂
在更新法令面，為增加協助實施者開闢更新單元內公共設施開闢之誘因，都市更新建築容積獎勵辦法第5條於去（2010）年2月25日修正第5條第1項，明定更新單元內未開闢之公共設施透過更新程序完成公共設施之土地取得、開闢者，得予以容積獎勵，並明定以容積移轉方式辦理者，不適用之，冀能協助地方政府解決公共設施保留地取得問題。
為配合公辦更新更有彈性於5月3日修正發布都市更新條例施行細則第5條之1、第15條條文，增訂各級主管機關經公開評選程序委託都市更新事業機構實施時，其委託作業得透過權限委託或委任其他機關（構）辦理（細則第5條之1）。
配合電子化政府之推動，申請更新事業計畫土地及合法建築物之權利證明文件，得以電子謄本提出；並修正地籍謄本以都市更新事業概要或都市更新事業計畫報核之日所核發者為限。
此外，更新條例施行細則增訂因災害受損拆除之合法建築物，或都市更新單元內之合法建築物，經直轄市、縣（市）政府同意先行拆除者，得由該府主管機關核發證明文件之規定（細則第15條），以保障合法建築物所有權人同意參與都市更新之權利。
都市更新產業行動計畫
另在中央政策上，行政院為加速推動老舊私有建築重建及整建維護，於11月16日核定「都市更新產業行動計畫」，以「研訂相關法規及建立都市更新推動機制」及「推動都市老舊合法建築物機能改善」為執行主軸，將透過專業協助、經費補助、教育訓練、低利融資等多重方式，鼓勵並全方位推動都市重建、整建及維護工作，執行期程為100~103年，預估經費需求為新臺幣184億元。預計4年內將完成50處更新地區先期規劃及前置作業、15處政府為主都市更新案關聯性公共工程闢建、15處政府為主都市更新案招商投資、輔導100件民間都市更新事業計畫核定實施、整合150個社區自力實施都市更新事業、100件私有老舊公寓大廈整建、維護規劃設計及工程施作、受理2萬戶老舊建物申請重建、修繕貸款利息補貼及4,000戶合宜住宅興建。
這是第一次對於自主更新有了明確的政策宣示，也再次強調整建、維護，更新政策重點方向已擴展到自主更新、整建維護，惟相關之各項補助計畫、補助項目、補助經費額度、申請與審查程序等皆尚在研擬階段。
臺北市老舊公寓更新專案、一坪換一坪
在地方更新政策上，台北都會區仍是更新主力。臺北市於8月宣佈「臺北市老舊公寓更新專案」，希望能加速4、5層樓老舊公寓更新腳步。臺北市超過30年以上之4、5層樓老舊公寓，約占臺北市建築物比例約3分之1，。面臨高齡化社會的來臨，這些沒有電梯的老舊公寓帶來許多居住環境上的不便。市府認為更新後大部分4、5層樓老舊公寓社區，可以分回房地使用坪數比更新前還小，加上老舊公寓社區的戶數多，整合不易，不易推動更新，所以針對這些老舊公寓提出「臺北市老舊公寓更新專案」。
面對老齡化社會的來臨，加速推動4、5層樓無電梯老舊公寓的更新，刻不容緩，增加誘因加速推動更新固然是政府美意，但因相關配套措施，如審議機制、申請條件等卻等到政策公佈後才一一確認，尚未有一致性的處理原則，除相關局處人員必須勤於政令宣導外，也多少造成地主期待心理，增加更新難度。
臺北市老舊市場再生專案計畫－私有市場更新行動計畫
另一項值得關注的去年11月22日公告實施的「臺北市老舊市場再生專案計畫－私有市場更新行動計畫」。爰因現有私有傳統零售市場建物老舊，營運狀況不佳，已成都市環境發展的負擔，因此針對市場處列管市場用地私有傳統零售市場，希望藉由都市再生手法與都市計畫專案變更方式，在維持原有公共服務機能之前提下，誘導老舊傳統市場結構性改變，結合周邊環境，輔導攤商改善都市空間環境。姑且不論未來成效為何，至少從住宅更新、商業空間更新，擴展到傳統市場更新，讓更新類型更具多元化。
更新事業全國核定21件 九成集中台北都會區
但回顧去年全國都市更新事業推動成效上，卻僅核定了21案，仍然以台北都會區最為活躍。不同的是，去年基隆市、臺中縣分別核定1件更新案：臺中霧峰地利段更新案係屬九二一震災受損之社區重建案；基隆市信義區田寮段係採協議合建實施之更新案。此外，臺南市及高雄市也出現申請更新事業案件正在審議中，打破前年只有臺北市及新北市出現更新事業局面。
表2 台灣都市更新事業申辦案件統計表(2010年12月底止)

市別	概要 核准	事業計畫 報核中	事業計畫已審定	事業計畫 核定實施	總計	2010年 核定更新事業	2009年 核定更新事業
基隆市	0	0	0	1	1	1	0
臺北市	240	162	9	129	540	12	20
新北市	9	60	5	33	107	7	8
桃園縣	1	0	0	0	1	0	0
臺中市 (含原臺中縣)	1	2	0	61	64	1	0
南投縣	0	0	0	29	29	0	0
嘉義市	1	0	0	0	1	0	0
臺南市	0	1	0	0	1	0	0
高雄市	0	1	0	0	1	0	0
總計	252	226	14	253	745	21	28

資料來源：營建署都市更新網，本基金會統計整理
就臺北市更新事業而言，因去年僅核定12件（不含變更案2件、整建維護案2件），故分布區位平均，4件位於中山區，文山區、北投區各有2件，相較於2009年南港區核定7件最高，去年反到是南港區、信義區、萬華區、中正區、士林區皆無更新案核定。就實施方式分析，12件更新案中僅有2件為協議合建方式實施，其餘皆以權利變換方式實施。
新北市方面，去年核定6件更新事業，其中板橋即占了3件，其餘三件分別位於五股、新店及三重地區，除2件為協議合建方式實施外，其餘皆以權利變換方式實施，可見權利變換則是都市更新主要之實施方式，五股及三重皆為首次有更新案核定。
其中本基金會協助規劃的忠泰長虹懷生段一小段都市更新事業案，更新單元範圍近1公頃，產權複雜，違章建築林立，透過都市更新實施方式之靈活運用，解決權利人整合問題，並以現地安置方式，柔性處理國有地長期遭占用的問題，是大安區首件大面積開發個案。本案自申請劃定單元至事業權變核定，總共經歷5年8個月。
更新事業案申請量多 應加速審議
從統計資料來看，臺北縣市事業計畫報核中的案件即高達222件，但去年僅審議通過19件，平均審議時間達18至24個月，雖相關審議會議、專案小組開會頻率已增加，但仍難以應付接踵而來的更新案件。
 
表3 2010年台灣都市更新事業核定實施一覽表

	序 號	行政區	都市更新事業案名	實施者	屬性	實施 方式	核定 日期
臺北市	1	大同區	迪化段一小段2地號等21筆土地	三豐建設	民間自辦	權利變換	1.11
	2	中山區	德惠段二小段573地號等56筆土地	忠泰樂揚	民間自辦	權利變換	2.10
	3	中山區	中山段三小段57地號等7筆土地	富百世建設	民間自辦	權利變換	2.23
	4	文山區	萬隆段一小段53-20地號等62筆土地	大方建設	民間自辦	權利變換	3.19
	5	北投區	溫泉段四小段559地號等31筆土地	麗源建設	民間自辦	權利變換	5.3
	6	中山區	吉林段五小段185地號等21筆土地	德運建設	民間自辦	權利變換	5.5
	7	北投區	奇岩段四小段13地號等2筆土地	新潤建設	民間自辦	權利變換	6.7
	8	內湖區	文德段一小段3地號等24筆土地	友座建設	民間自辦	權利變換	6.23
	9	大安區	懷生段一小段931地號等18筆土地	忠泰長虹	民間自辦	權利變換	7.15
	10	中山區	長安段一小段210地號土地	宏盛建設	民間自辦	協議合建	8.27
	11	松山區	寶清段四小段579地號等21筆土地	福一建設	民間自辦	權利變換	9.6
	12	文山區	木柵段四小段264地號等6筆土地	(山秦)盛建設	民間自辦	協議合建	12.9
	1	松山區	變更延吉段一小段175地號等2筆土地	麗寶建設	民間自辦	協議合建	1.21
	2	士林區	變更芝山段二小段33地號等20筆土地	士林開發	民間自辦	協議合建	7.13
	1	大同區	大龍段二小段274地號等9筆土地都市更新整建維護事業	天佳福營造	整建維護	整建維護	7.31
	2	中正區	河堤段四小段44地號土地都市更新整建維護事業	國都大樓管委會	整建維護	整建維護	8.12
臺北縣	1	五股區	成功段762、764地號等2筆土地	昇圓建設	民間自辦	權利變換	3.19
	2	板橋	文化段919地號等22筆土地	弘春開發	民間自辦	權利變換	4.13
	3	板橋	府中段625地號等26筆土地	馥麗建設	民間自辦	協議合建	4.28
	4	新店	中華段104-1地號等13筆土地	合銘建設	民間自辦	權利變換	10.26
	5	三重	二重埔段五谷王小段46-41地號等2筆土地	寶石建設	民間自辦	協議合建	11.10
	6	板橋	中山段598-10地號等14筆土地	大陸工程	民間自辦	權利變換	12.7
	7	板橋	北門街商業區	實陽建設	公辦更新	權利變換	12.30
基隆市	1	信義區	田寮段490、491-2等2筆土地	都發建設	民間自辦	協議合建	11.9
臺中縣	1	霧峰	地利段1182地號土地	逢達不動產開發公司	民間自辦	權利變換	9.17

資料來源：臺北市都市更新處、新北市城鄉發展局，本基金會統計整理。標黃色者，本會為更新團隊。
 
去年都市更新熱潮延燒，老公寓成交行情屢屢創新高，致有投資中古屋辦都更致富的說法，以臺北市為例，其實就歷年核發建照與更新核定件數比較，去年更新案占總營建開發市場僅有3.57%，亦即是營建市場中的少數。
表4 臺北市歷年核發建照與更新核定一覽表

年度	一般案件	更新案	件數比例
2000年	295	0	0.00%
2001年	216	0	0.00%
2002年	215	5	2.33%
2003年	244	2	0.82%
2004年	349	5	1.43%
2005年	473	8	1.69%
2006年	407	11	2.70%
2007年	475	19	4.00%
2008年	419	20	4.77%
2009年	357	20	5.60%
2010年	336	12	3.57%
			單位：件

說明：
‧2009前數據來自45期簡訊內容(統計自臺北市建築管理處網站、臺北市都市更新處網站、本基金會整理)
‧2010年更新案數量以更新重建案計算，且不含變更計畫案件數。
 
結語
都市更新推動目的是為提高都市品質與機能、提昇建築品質，甚至協助解決公共設施與公共設備不足的問題，有其公共利益。爰此，需透過層層的審議程序來為所有權人及大眾利益把關，絕非只是舊屋換新屋，或爭取容積獎勵。
未來都市更新除應設法朝向簡化審議程序辦理外，當中央及地方政府不斷釋放更新利多、增加容積獎勵時，應同步研擬相關配套措施，避免政策與執行脫節的狀況，折損了政策美意。