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本基金會協助愛山林建設承德路事業計畫核定


老舊公寓重建 塑造士林區新地標
本案基地位於臺北市主要的南北向幹道、通往士林北投的重要道路的承德路四段上,肩負著扮演士林區重要入口門戶意象的角色,然基地內建物老舊窳陋,造成零亂的都市景觀,有迫切更新之必要。目前事業計畫已於今(2018)年9月20日核定公告。

本更新案主要特色在於事業計畫審查期間納入鄰地四樓老舊公寓,擴大更新單元範圍,將都市空間獲得更完整的規劃,並創造更大之更新效益。

更新後建物模擬圖

現況建物老舊 急需更新
本案基地屬於第三種及第三之二種住宅區,更新單元面積為1,985㎡,土地使用現況屬於低度利用,有部分空地長期閒置,僅作水泥鋪設或任由雜草叢生,基地內現況有5棟2層加強磚造、2棟4層鋼筋混凝土造之合法建築物,另有5棟2至3層樓其他土地改良物,均作住宅使用,屋齡皆超過40年,除老舊待修外,耐震力也不足,且部分房屋有樹木攀附生根致房屋漏水的情形。

更新單元劃定階段,由其中五位地主尋求本基金會協助劃定更新單元,劃定公告後,地主們選擇由愛山林建設擔任實施者,經過實施者整合推動,在2013年成功取得全部所有權人的同意,順利於2013年底申請事業計畫報核,採協議合建方式進行都更重建。
  
更新單元位置圖

擴大更新單元範圍  納入西側老舊公寓土地
本案西側鄰地是同樣為屋齡逾40年的2棟老舊4層樓公寓,在更新單元劃定期間,曾數度徵詢鄰地地主是否有意願一併更新,初期僅獲得少數地主同意,未能凝聚共識,故在2013年底以未納入西側之範圍申請報核,並於2014年10月公開展覽,在這段期間內,實施者愛山林建設仍持續與西側公寓地主溝通,終於在公展後,2014年底獲得西側鄰地地主全部同意,讓本案有機會擴大更新單元範圍,將都市空間獲得更大及更完整的規劃。

2015年3月經臺北市都市更新審議會決議通過,同意本案擴大更新單元範圍納入西側2棟老舊公寓土地。在實施者調整本案規劃內容,並取得全體地主共識且辦理信託登記後,於2016年6月提送修改後的都市更新事業計畫內容,並於同年8月辦理第二次公開展覽,續行本案續更新審議。

更新單元擴大範圍示意圖

歷經都審、都更兩大考驗
本案因所有權人要求提高分回面積,僅申請都市更新獎勵無法滿足住戶需求,因此實施者遂以申請容積移轉方式,除申請公共設施用地容移40%外,亦考量配合市府修復古蹟政策,購入新芳春茶行古蹟容移10%,全案以50%容積移轉上限提出申請。

因申請容積移轉且本案更新後擬興建地上24層之住宅大樓,依規定需經都市設計審議,都審大會上委員認為本案申請公設容移40%,依本市審議參考範例,需留設接收基地法定空地面積之40%,即436.7㎡開放空間作為環境補償措施,又開發量達基準容積之85%,對周邊既有都市紋理及天際線已具相當衝擊性,為避免量體膨脹,要求取消屋頂裝飾性框架、量體顏色再輕量化處理。

因此,本案將環境補償措施設置於基地南側鄰房面,規劃4公尺以上帶狀廣場,留設面積達447.51㎡,在量體上採簡約風格,減少立面垂直線條,取消屋頂造型框架,藉以舒緩量體視覺高度,終獲得委員支持,順利通過。

而在都更審議時,本案未將容積取得成本列入共同負擔,且本案為100%協議合建案,各項提列費用均獲委員支持。而∆F5-1建築設計獎勵,在本案除房屋、車道及高層緩衝空間外,其餘皆已開放供公眾使用,加上又協助開闢毗鄰更新單元之部份計畫道路及認養之公有人行道,諸多公益回饋措施均獲得委員認同,惟考量本案申請50%容積移轉,∆F5-1獎勵酌減2%,全案以申請基準容積82.78%之獎勵,順利於今(2018)年2月2日審議通過,9月20日核定公告。

留設街角廣場及步道 優化行人休憩空間
建築規劃上,本案採低建蔽率規劃,實設建蔽率僅約37%,比法定建蔽率45%降低了8%,留設出更多的開放空間供大眾使用。本案的開放空間主要集中留設在承德路四段乙側,與留設的6公尺人行步道結合,創造出約20公尺寬的街角廣場,提供行人舒適通行及友善的休憩空間。

基地沿計畫道路退縮人行空間以順平方式處理無通行阻礙,並保持基地周邊街道連續之完整性,可供附近居民通達至捷運站及學校等公共空間使用,也強化了地區鄰里的緊急避難動線串連及都市防災性能。

除了街角廣場及人行步道等開放空間外,本案也認養東側及北側公有人行道,並協助開闢及捐贈基地西側的計畫道路,同時更新後,南側現有巷「承德路四段58巷2弄」亦得直接通達街廓北側及東側計畫道路,有效增進公共利益。

開放空間及認養公有人行步道示意圖

協助開闢計畫道路範圍圖

簡約量體設計 引入都市新山林概念
本案更新後擬興建1棟地上24層、地下6層之鋼骨造建築物,地上一樓及二樓規劃為店鋪使用,延續承德路四段現況熱鬧的商業行為,三樓以上則規劃作住宅使用。

建築規劃上藉由量體退縮及簡約量體設計,減緩對鄰近建物壓迫感,配置上則以平行計畫道路型式延續都市建築風貌。整體規劃以簡約風格為主,並以都市新山林為概念,搭配外部空間大量綠化,規劃景觀綠化植覆及配合建築物風格樣式基座,提供民眾有良好視覺感受及寬敞舒適的街景,並融合都市生活的城市設計理念,強調建築環境的文化性、休閒性和娛樂性,建築和周邊環境的相互融合,營造出舒適、安全和令人愉快的感受。

建築立面形式為現代建築,為求型塑出大器的視覺效果,以大地色系為主,透過石材與木色格柵搭配混合,以更多元化的思考模式,將現代對都市生活的需求相互調和,展現優雅與現代時尚性的感受,反映出都市居住的個性美學觀點和文化品味,使建築量體更具時代氣息,更能經得起時間的考驗。

更新後之大樓未來將成為承德路上的新地標,不管是日景、夜景都將成為士林區都市生活的亮點。
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市士林區百齡段五小段395-1地號等31筆土地都市更新事業計畫案
基地位置 士林區承德路四段.承德路四段80巷交叉口
實施者 愛山林建設開發股份有限公司
基地面積 1,985㎡
使用分區 第三種住宅區840.17㎡、第三之二種住宅區1,144.83㎡
更新前 土地及所有權人:13人,皆屬私有
戶數:21戶
停車位:0輛
建物面積:2,109.90㎡
更新後 用途:日常用品零售業、飲食業、集合住宅
實設建蔽率:37.13%
實設容積率:595.76%
更新獎勵容積:2,121.26(32.78%)
容積移轉:3,234.85㎡(50.00%)
允建容積:11,825.81㎡
總樓地板面積:23,302.13㎡
構造樓層:SC,地上24層/地下6層
停車位數:汽車:174輛,機車:203輛
總戶數:203戶
實施方式 協議合建
都市更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 郭秋利建築師事務所
不動產估價 巨秉不動產估價
 
更新事業推動歷程
2013.07.17 公告劃定更新單元
2013.12.09 事業計畫公聽會
2013.12.20 事業計畫申請報核
2014.10.29 至2014.11.12公開展覽15日
2014.11.12 公辦公聽會
2015.03.06 審議會審議(擴大範圍)
2016.08.19 至2016.9.2第二次公開展覽15日(擴大範圍)
2016.08.31 第二次公辦公聽會(擴大範圍)
2016.11.01 幹事會審查
2017.09.14 168專案複審會議
2017.12.16 聽證會
2018.02.02 事業計畫審議通過
2018.09.20 事業計畫核定公告
 
(本文刊登於都市更新簡訊第79期)

  • 發布日期
    2018/09/20
  • 發表人
    社區更新部
    副主任 鄧梅姬
    主任規劃師 黃耀儀