老舊公寓重建 塑造士林區新地標
本案基地位於臺北市主要的南北向幹道、通往士林北投的重要道路的承德路四段上，肩負著扮演士林區重要入口門戶意象的角色，然基地內建物老舊窳陋，造成零亂的都市景觀，有迫切更新之必要。目前事業計畫已於今（2018）年9月20日核定公告。

本更新案主要特色在於事業計畫審查期間納入鄰地四樓老舊公寓，擴大更新單元範圍，將都市空間獲得更完整的規劃，並創造更大之更新效益。

更新後建物模擬圖

現況建物老舊 急需更新
本案基地屬於第三種及第三之二種住宅區，更新單元面積為1,985㎡，土地使用現況屬於低度利用，有部分空地長期閒置，僅作水泥鋪設或任由雜草叢生，基地內現況有5棟2層加強磚造、2棟4層鋼筋混凝土造之合法建築物，另有5棟2至3層樓其他土地改良物，均作住宅使用，屋齡皆超過40年，除老舊待修外，耐震力也不足，且部分房屋有樹木攀附生根致房屋漏水的情形。

更新單元劃定階段，由其中五位地主尋求本基金會協助劃定更新單元，劃定公告後，地主們選擇由愛山林建設擔任實施者，經過實施者整合推動，在2013年成功取得全部所有權人的同意，順利於2013年底申請事業計畫報核，採協議合建方式進行都更重建。
  
更新單元位置圖

擴大更新單元範圍  納入西側老舊公寓土地
本案西側鄰地是同樣為屋齡逾40年的2棟老舊4層樓公寓，在更新單元劃定期間，曾數度徵詢鄰地地主是否有意願一併更新，初期僅獲得少數地主同意，未能凝聚共識，故在2013年底以未納入西側之範圍申請報核，並於2014年10月公開展覽，在這段期間內，實施者愛山林建設仍持續與西側公寓地主溝通，終於在公展後，2014年底獲得西側鄰地地主全部同意，讓本案有機會擴大更新單元範圍，將都市空間獲得更大及更完整的規劃。

2015年3月經臺北市都市更新審議會決議通過，同意本案擴大更新單元範圍納入西側2棟老舊公寓土地。在實施者調整本案規劃內容，並取得全體地主共識且辦理信託登記後，於2016年6月提送修改後的都市更新事業計畫內容，並於同年8月辦理第二次公開展覽，續行本案續更新審議。

更新單元擴大範圍示意圖

歷經都審、都更兩大考驗
本案因所有權人要求提高分回面積，僅申請都市更新獎勵無法滿足住戶需求，因此實施者遂以申請容積移轉方式，除申請公共設施用地容移40％外，亦考量配合市府修復古蹟政策，購入新芳春茶行古蹟容移10％，全案以50％容積移轉上限提出申請。

因申請容積移轉且本案更新後擬興建地上24層之住宅大樓，依規定需經都市設計審議，都審大會上委員認為本案申請公設容移40％，依本市審議參考範例，需留設接收基地法定空地面積之40%，即436.7㎡開放空間作為環境補償措施，又開發量達基準容積之85％，對周邊既有都市紋理及天際線已具相當衝擊性，為避免量體膨脹，要求取消屋頂裝飾性框架、量體顏色再輕量化處理。

因此，本案將環境補償措施設置於基地南側鄰房面，規劃4公尺以上帶狀廣場，留設面積達447.51㎡，在量體上採簡約風格，減少立面垂直線條，取消屋頂造型框架，藉以舒緩量體視覺高度，終獲得委員支持，順利通過。

而在都更審議時，本案未將容積取得成本列入共同負擔，且本案為100％協議合建案，各項提列費用均獲委員支持。而∆F5-1建築設計獎勵，在本案除房屋、車道及高層緩衝空間外，其餘皆已開放供公眾使用，加上又協助開闢毗鄰更新單元之部份計畫道路及認養之公有人行道，諸多公益回饋措施均獲得委員認同，惟考量本案申請50％容積移轉，∆F5-1獎勵酌減2％，全案以申請基準容積82.78％之獎勵，順利於今（2018）年2月2日審議通過，9月20日核定公告。

留設街角廣場及步道 優化行人休憩空間
建築規劃上，本案採低建蔽率規劃，實設建蔽率僅約37%，比法定建蔽率45%降低了8%，留設出更多的開放空間供大眾使用。本案的開放空間主要集中留設在承德路四段乙側，與留設的6公尺人行步道結合，創造出約20公尺寬的街角廣場，提供行人舒適通行及友善的休憩空間。

基地沿計畫道路退縮人行空間以順平方式處理無通行阻礙，並保持基地周邊街道連續之完整性，可供附近居民通達至捷運站及學校等公共空間使用，也強化了地區鄰里的緊急避難動線串連及都市防災性能。

除了街角廣場及人行步道等開放空間外，本案也認養東側及北側公有人行道，並協助開闢及捐贈基地西側的計畫道路，同時更新後，南側現有巷「承德路四段58巷2弄」亦得直接通達街廓北側及東側計畫道路，有效增進公共利益。

開放空間及認養公有人行步道示意圖

協助開闢計畫道路範圍圖

簡約量體設計 引入都市新山林概念
本案更新後擬興建1棟地上24層、地下6層之鋼骨造建築物，地上一樓及二樓規劃為店鋪使用，延續承德路四段現況熱鬧的商業行為，三樓以上則規劃作住宅使用。

建築規劃上藉由量體退縮及簡約量體設計，減緩對鄰近建物壓迫感，配置上則以平行計畫道路型式延續都市建築風貌。整體規劃以簡約風格為主，並以都市新山林為概念，搭配外部空間大量綠化，規劃景觀綠化植覆及配合建築物風格樣式基座，提供民眾有良好視覺感受及寬敞舒適的街景，並融合都市生活的城市設計理念，強調建築環境的文化性、休閒性和娛樂性，建築和周邊環境的相互融合，營造出舒適、安全和令人愉快的感受。

建築立面形式為現代建築，為求型塑出大器的視覺效果，以大地色系為主，透過石材與木色格柵搭配混合，以更多元化的思考模式，將現代對都市生活的需求相互調和，展現優雅與現代時尚性的感受，反映出都市居住的個性美學觀點和文化品味，使建築量體更具時代氣息，更能經得起時間的考驗。

更新後之大樓未來將成為承德路上的新地標，不管是日景、夜景都將成為士林區都市生活的亮點。