防災都更2 週年紀實

2016年2月6日高雄市美濃區強震造成台南維冠大樓建築物倒塌，住戶傷亡慘重，另也有多處地區發生地層下陷、建築結構毀損而無法繼續使用之情形，震出了全國人民對於自身居住的建築物安全問題疑慮。新北市政府為提升市民居住安全，於同年6月即率全國之先啟動「防災型都更行動方案」，時屆推動2週年之際，已達階段性成果。

2016年6月由市長召開記者會啟動新北防災都更行動方案
 

老屋健檢2,412件85件安全有疑慮
為讓市民瞭解自家所屬建築物安全程度，市府工務局於當年3月隨即啟動「既有建築物初勘」即老屋健檢，逐一受理對建築物有安全疑慮住戶之申請，偕同新北市建築師、土木技師、結構技師等公會，提供專業技師免費到住戶家中進行安全初勘，截至今（2018）年8月已完成勘檢2,412件，勘檢結果有85件屬於第三類有安全之虞應進行補強或重建，若不改善，將依建築法第77條開罰6萬至30萬元、限制使用或強制拆除。

2016年5月工務局也主動篩選與臺南維冠大樓規模類似，即地面層挑高或挑空作為大型商場之14、15層樓且未辦理結構外審共150件具安全疑慮建築物，目前已成功輔導逾8成辦理結構安全耐震能力初步評估，其中須進行詳評（即確實有疑慮)達69件（46%)，後續再透過重建、整建維護耐震補強等法令修訂、專業輔導與資金補助等全方位協助的方式改善居住環境。
(左)公會進行老屋健檢；(右)都更推動師協助老屋健檢三類案件蹲點輔導
 

安全有疑慮社區指派都更推動師定點輔導
經老屋健檢判定為三類案件者，由更新處主動連絡住戶，再次辦理現勘，並指派推動師協助居民辦理耐震力詳細評估或海砂屋鑑定作業，以確認後續社區適宜之改善居住安全方式，如都更重建或整建維護耐震補強。

目前輔導房屋健檢三類案件計85案，其中屬於「限期提改善計畫」及「限期改善完竣」有37案，更列為重點輔導案件，持續追蹤社區整合情形，目前已有10處修復完成、2件進入都更程序，16個社區已達成共識將重建或補強，其餘案件也在推動師協助下持續進行中。
因應中央推動危老重建條例及本市防災建築再生自治條例推動，為鼓勵都更推動師依危老條例或防災自治條例進行重建工作，今年5月修訂新增都更推動師協助社區事項及獎勵金項目，藉由都更推動師的協力輔導，以加速老舊建築重建工作。

都更產業媒合平台建立民間合作策略夥伴

推動都市更新不論重建或整建維護結構補強均涉及相關產業支援配合，為讓市府所輔導之社區於各階段能有相關產業技術協助，2016年創設「新北市都市更新媒合平台」，鍊結都更產業關係，引進建經公司、營造廠及銀行提供媒合平台，協助有需求的社區透過媒合獲得技術及資金等資源，加快都市更新腳步。目前共計有12家建經公司、5家營造廠及11家銀行與市府簽署合作意向書，有助於提供自力都更資金及技術支援。
 

透過媒合平台機制的啟動，例如淡水地區之輔導社區與推動師及建築經理公司積極進行媒合，讓社區可以獲得更有力的支援，協助社區召開多次重建方案說明會，向住戶說明各種可能重建方案，並就住戶最為關心的更新重建費用與資金籌措、負擔方式、未來財務規劃情形等議題進行規劃評估，另建經公司也針對住戶參與重建的權益詳細說明，讓住戶更充分瞭解相關資訊，促使社區凝聚共識參與都更，且該社區在推動師及建經公司相互配合的輔導協助下，已於2016年11月向市府提出都市更新會籌組申請，對於社區的都更推動又跨進一步。

為更進一步協助讓老屋健檢社區直接獲得專業協助資訊，今（2018）年4月24日都市更新處邀集平台協力團隊、申請健檢之社區代表及派駐輔導的都更推動師，透過面對面的交流座談進行討論，包含華南銀行、第一銀行、土地銀行、中華建築經理公司、東亞建築經理公司、中國建築經理公司等，共同針對社區及推動師的需求議題，如整合重建、融資貸款、債務整合及防災自治條例、危老條例內容申請及租金補助…等社區推動重建過程最需要解決的問題解惑，省去四處詢問的不便，藉由雙向互動的交流，直接提供重建社區亟需的協助，加速推動重建目標。
 

經各界不斷努力耕耘，今年6月15日蘆洲區水湳街社區，由住戶與新北市媒合平台協力廠商，共同簽署合作意向書，成為全國首創透過主動媒合的方式，提供社區重建的協助之案例。

(左)說明會中社區居民與都更處討論提問；(右)推動師及建築經理公司人員向淡水沙崙社區居民進行簡報說明
 

擴大資金補助 促進社區整合推動
為促進民間辦理自力更新，並解決各階段作業經費不足問題，2016年4月特修正「新北市政府協助民間推動都市更新補助要點」，將總補助額度由280萬元提高至630萬元，並結合都更程序將補助項目分階段彈性申請，讓社區從推動都更初期即能得到實質協助。截至今年8月共補助8個社區，總計核發580萬餘元。

另外，配合新北推動防災都更行動方案相關政策，加強老舊建築物耐震能力，2016年6月修正「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」，將耐震補強由原本必須達到一定規模，改為得以單棟建物提出申請；補助費用部分，耐震初評補助未滿3,000平方公尺為6,000元、3,000平方公尺以上為8,000元；詳評補助45％並以30萬為上限；補強工程補助50％，總經費以1,000萬元為上限。目前已補助三芝區1處建築物完成耐震評估作業。

耐震評估、海砂屋鑑定 臨門方案協助免煩惱
針對老屋健檢結果屬第三類之案件，社區於推動重建或補強時仍普遍面臨進一步鑑定費出資困難之情形，因此市府立即檢討協助民間社區執行方案，並於2017年3月發布實施「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」(簡稱臨門方案)，優先針對防災建築提供危險鑑定及評估之經費補助。
只要經社區整合並成立管委會或更新會後，即可向市府申請辦理海砂屋鑑定或房屋結構耐震詳評，由市府委託專業機構並經土木技師、結構技師及建築師等辦理現勘，全額協助民眾儘早確認病因，後續配合檢查結果，整合社區進行整建或是重建。

臨門方案原本受理期限為1年，考量民眾整合時程，在今年5月延長受理期限至今年12月底，以協助民眾加速整合。截至今年8月已有16案申請臨門方案，其中5案已完成安全評估鑑定作業，對於完成安全評估鑑定作業之社區，都更處也將會持續輔導社區接續辦理重建或整建維護結構補強。

新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點流成共分房屋健檢階段、鑑定/評估階段、推動重建/整維3個階段。

法令鬆綁、擴大適用、多元配套促推動
1. 為使簡易都更程序再簡化及擴大適用範圍，2016年6月「新北市政府執行都市計畫法新北市施行細則第47條第2項處理原則」修法擴大協助危險建築物不受面積規模等限制，只要1棟就可以提出申請，以加速重建並兼顧居住安全，自修法後已增加22案申請辦理簡易都更，目前平均由申請核准至核發建照僅約4個月，建照核發地區已含括汐止、板橋、五股、土城、新店、中和等地區。

2. 因應經濟部中央地質調查所公布土壤液化高潛勢地區，放寬土壤液化高風險地區申請更新門檻，2016年4月修正實施「新北市都市更新單元劃定基準」，將土壤液化高潛勢地區降低都市更新適用門檻，放寬屋齡檢討由30年降為20年。

3. 為加強建築物結構抗震能力以落實新北市政府都市防災政策，2016年5月修正實施「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」，增訂都市更新獎勵項目，鼓勵建物提高結構安全性能。

4. 為促使防災道路與避難點優先取得，增加亟待重建或危險建物整合誘因，2016年6月修正實施「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」，採三階段方式實施。

新北市防災建築再生自治條例架構1個目標、2種做法、3項補貼加速民眾重建意願。

防災宣導巡迴不間斷  參與超過4,300人次以上
為了提高民眾對於居住安全的觀念，加速老舊及危險建築物更新重建、整建，市府除了網路、廣播宣傳，以及原有15人連署法令說明會外，更透過巡迴說明會方式，讓民眾了解新北市完整防災都更架構策略及行動方案，藉由和民眾面對面溝通，了解居民最直接、最關切的問題。從2016年至今共舉辦150場說明會，參與宣導人次超過4,300人次。

設立防災都更小組  加速危險社區審查效率
為加速受損及危險建築物重建(包含合法建築物受自然災害或不可抗力致遭受損害、高氯離子混凝土建築物及輻射汙染建築物等亟需重建、立即拆除或應予修繕補強者)，2016年4月組成「防災都更審查小組」，擇定都市更新審議委員會及都市設計審議委員會中，具有都更、都市設計、都市防災、估價、建築等專長委員，凝聚共同審議標準，加速審議時程。

預計有20案進入防災都更小組審查，截至今年8月已召開34場會議，其中林口區佳林段海砂屋已完成審查，計畫發布實施，亟待動工興建。

危老重建計畫核准高效率 全國第一
此外，因應內政部2017年5月公布都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例），新北市接續公告「新北市政府受理都市危險及老舊建築物加速重建條例之重建計畫申請作業注意事項」及相關申請資料檢核表、範本，簡化繁瑣冗長行政流程。截至今年8月已受理25案重建計畫，核准15案，成為全台首案核准重建計畫及核准案量最多之地方政府。

全國之先  防災建築再生自治條例實施
鑑於台灣地震頻繁，面對高危險及高風險的危險建築物，新北市政府無法漠視，雖現行機制不乏強制規定，但卻缺少相對應的協助配套措施，相較於拆除重建，既有建物結構補強也應該被重視。雖然中央都市危險及老舊建築物加速重建條例已經上路，但為讓市民對於防災推動多一項選擇，於今年3月發布實施「新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例」，主要目的在於限期消除潛在危險建築物，提供重建及整建維護兩種協助方式。

拆除重建部分定額給予50%容積獎勵、鬆綁相關法令及提供租金、地價稅、房屋稅等3項補貼；整建維護方面則提高耐震補強費用補助75%，最高上限可達1,200萬。以簡單程序及明確獎勵，鼓勵民眾加速重建及提升建築結構耐震能力，目前已有1案申請。

新北全力完備防災型都更拼圖 打造居住安心家園
繼2年前南台大地震維冠大樓倒塌事件後，加以2018年花蓮大地震，使「房屋健檢」、「危險老舊建築」等居住安全議題關注度一再提高。新北市政府自2016年2月起領先全國推出防災型都更行動方案，從務實執行與環境友善作為出發，藉由都市計畫與都市更新法令制度的檢討、民眾自力更新最欠缺的技術及資金協助都訂定出全方位的協助與輔導措施，透過房屋健檢一條龍，實際瞭解及輔導具安全疑慮社區推動更新問題，再加上2018年3月發布新北防災自治條例，也將中央推動之危險及老舊建築物重建計畫納入輔導範圍，已健全新北防災型都更拼圖，提供多元途徑全力打造安全家園。新北市政府將持續進化都市更新發展架構，精進現有政策，提高更新整體效率，讓新北市民在居住環境上實踐「安全、安心、安享」之安居城市。

2018年4月都更處召開媒合平台協力團隊與社區的交流座談會

(本文刊登於都市更新簡訊第79期)