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臺北市共同負擔提列標準修訂發布實施
臺北市「修訂都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表案」(簡稱共同負擔提列標準)於今（2018）年7月2日發布實施。本修正案自2013年5月即開始委託本基金會研究，原本委辦內容是釐清部分費用項目並修訂已具審議共識的費用內容，但因房地產市場景氣反轉、相關權利變換司法判決等因素衝擊，逾五年後才獲共識修正通過。
2013年召開專家學者學者座談會
修正重點在清楚定義而非提高費用
此次修訂委辦研究共彙整統計百餘件核定事業案，營建費用約佔權利變換所需費用近70%，而其他如利息、各項管理費等也皆以營建費用為基數核算。因此，營建費用提列高低是影響共同負擔總費用的關鍵，爰此，臺北市都市更新處另外委託台灣營建研究院進行研究，本基金會則協助修訂其他共同負擔提列項目。主要修訂內容包括：
一、釐清拆除費
實務上原建物拆除費用涉及不同個案建物廢料回收價值與實際拆除清運成本，對建商而言，拆除費占個案費用多少支出其實因案而異的。然在都市更新條例第36條第2項明訂：「…代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；」因此，可以釐清：拆除費應非屬共同負擔費用，各別屋主應負擔的各自拆除費應是在拆遷安置計畫中逐戶表明。
因此，此次提列總表修訂載明：殘餘價值補償費應是提列「全額」，如遇無主屋等(無殘餘價值得發放、扣除時)，方得於總表中獨立列出。
二、營業稅核算明確化
此處所能提列的營業稅是指實施者(出資者)與土地所有權人(出土地者)之間所謂「物物交換」的營業稅，在前版(2011年1月)即已出現。雖已明訂但這幾年卻是爭議不斷，主要有公地主張其免繳營業稅，或是實施者主張原以房屋現值作為房屋時價之認定過於粗糙與偏離實際(過低)。甚至2010年5月財政部曾函示：權利變換中實施者與地主之間是勞務委任關係而非交換關係。此部分的爭議釐清耗時最久，期間也不乏與營建署、中央及地方的稅捐單位進行多次溝通，所幸此紛爭終在財政部2017年發布新的解釋函令而劃下休止符。
財政部解釋函大體上將權利變換(標準型)定性為法制化合建，出資者與地主之間是物物交換的行為，交換標的之銷售額以權利變換所載的價值為準。據此，此次修訂便明訂了營業稅基以地主(無論公私)應分配的權利價值為準，房地價值拆分以共同負擔比為依據。
三、更新期間標準化
法定更新期間定義為申報開工至領取使用執照這段期間。原提列標準並無具體規範，而是由各案自行提報說明。然更新期間將影響租金補貼與貸款利息兩項費用，該兩項費用往往也占總費用5%至8%，算是除了營建費用與管理費以外的最大兩項。
本項費用本來可以依據個案特性爭取時間規劃，例如：特殊工法、造型、超高樓層或原大樓地下室拆除困難等等，藉此爭取36個月、48個月，甚至更長。但往往因為保護地主方，逐漸形成24個月、頂多36個月之審查意見，致申請單位有苦難言。
因此，此次修訂綜合相關專業工會團體及審議委員意見，明確訂定地下層每層 2.5 個月、地上層每層 1.2 個月的標準原則，且允許個案特殊情形予以增減，希望減少審議期程之爭議。
四、風險管理費的辯論與加碼
風險管理費是在權變架構下，對於出資者所承擔的投資風險所訂定之費用，換言之即是資金的利潤。早於2003年共同負擔提列即已訂定，惟當時市場不景氣，係藉不動產投資興建業的同業利潤淨利率加碼至12%作為費率認定。2011年版再考慮更新單元人數與面積，將費率訂於10%~14%間。
2013年委辦研究初期，當時房市歷經近10年的上漲，審議氛圍存在著實施者(通常是出資者)即使面對本項費率壓低仍可藉銷售溢價而獲利的看法，因此原本設定並未打算修訂本項費用。
但也因為更新估價已上修如市價，且與地主合作條件已高，投資人角度反應利潤空間早已被壓縮，因此隨著修訂時程延宕，房市反轉趨勢明顯，造成本項費用修訂的壓力，過去三年為此項目即召開了四次研商會議。本基金會也曾建議以貢獻比分潤概念重新思考本項費用之提列，即出資者與地主間之利益分配可從該案費用與土地價值貢獻比例來核算，然此調整可能會造成更大的審議負擔而未受採納。
最後參採投資公會簡化版本，在原本費率基礎上，再加上時間因素，即貸款期間(計畫核定至產權登記完成)若超過36 個月部分，每超過1個月加計風險管理費率基數之2%，並以16%為上限。
展望與挑戰
本次修訂目的並非調高共同負擔費用，而希望更進一步釐清與補充，以90件權利變換案件試算，修訂前後共同負擔比例僅增加約0.42%。近年幾件以權變為訴訟標的、市府敗訴的判決，爭點便在提列標準(尤其各項管理費)是否合理、是否經過實質審議等，後續引導審議紀錄更為縝密，但卻也扭曲審議行為，如各項管理費先打九折(表示非上限提列)就算是實質審議、某費用說服由實施者自行吸收即算是有把關等。
目前權利變換提列標準是採「預算制」，訂定目的是提供投資方與地主方一個可預見的合作分配計算基礎，也期待能提升審議效率，因此訂定過程是經過各方嚴格審查檢驗的，甚至在費用提列上會較偏向地主方。但同時，提列標準也猶如一個篩子，只會讓符合規格利潤的案件過關，具有強大的規範效果。房市景氣上揚時，利潤空間大，投資方風險承擔能力較大，新工法、新設計、新產品、大規模基地等皆可挑戰；而房市景氣持平時，相對利潤空間小，風險承擔能力小，僅能中規中矩、力求安穩可行；但在景氣向下時，利潤壓縮以致風險過大，投資方甚至可能拖案、棄案。所以，共同負擔提列標準定期檢討有其必要。
然而共同負擔提列仍存在根源的問題，由於我國權利變換制度未設有對於共同負擔費用的結算制度(更新會除外)，預算制下，以至於審議重點多在共同負擔的「比例」，對於各項提列費用刪修目的僅在於下修共同負擔的比例，而非各項費用提列的合理性或必要性。但是，結算制度的引入並非容易，尚需研訂諸多配套措施。
所以，在共同負擔為預算制、與實際支出有落差的前提條件下，為避免產生爭議，建議提高共同負擔費用法制訂定層級，並且直接明訂費率，減少模糊空間，雖限縮審議裁量但也相對減輕訴訟風險。若上位法制未有更動，短期內期待各方(實施者、權利人、審議幹事以及審議委員)能尊重耗費五年修訂通過的提列標準，讓它成為都市更新權利變換推動中可信賴的法制依據。
(本文刊登於都市更新簡訊第79期)
