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「奧斯卡南京」大樓完工


優質綠能住宅大樓,促進公有土地有效利用
臺北市中山區吉林路上「奧斯卡南京」都更案已在今(2018)年5月取得使用執照。本案更新前範圍內公有土地約占八成,是國防部早期興建的吉松新村,屋齡皆已超過40年,經實施者──奧斯卡建設及本基金會等團隊協助下,以權利變換方式辦理都更重建,藉以提昇地區環境品質。

更新後建物現況

公私雙方協調合作 達到雙方多贏局面
本案更新前東側有3棟屋齡逾40年加強磚造建物,西側是大面積公有土地,屬國防部早年興建之吉松新村,眷戶均已搬遷並列為「國軍老舊眷村改建計畫」的處分基地。基地內3棟窳陋荒廢的舊違章建築物閒置且雜草叢生,造成衛生環境的隱憂。

2011年6月基地公告劃定為都市更新單元,實施者──奧斯卡建設隨即啟動後續公聽會、申請分配、公私有所有權人協調溝通等相關程序,並於同年10月申請事業計畫及權利變換計畫報核,歷經兩年半審議,於2014年3月公告實施。

大面積公有土地依都市更新條例第27條規定參與都市更新,常有被私有土地「以小吃大」的疑慮,為此本案辦理都更過程中,多次函詢各級公有土地管理機關確認無主導都市更新意願,充分尊重公有土地管理機關意願;另外,內政部營建署城鄉發展分署亦協助國防部檢視事業計畫內容,以確保公有土地參與都更的權益。
 
於申請分配階段,為利公有土地參與選配,實施者與本基金會亦協助分析各種方案,並為滿足國有土地彈性處理之需求,在計畫中載明:「本案以預選房地及車位方式保障國有土地權益,但於計畫核定後仍保有辦理『標售』或『與實施者協議領取權利金』事宜之彈性及選擇」。公有土地選配部分由上往下連續集中選配於6至13層,實施者則分回低樓層單元。
 
更新單元位置圖

完善規劃人車動線與活動節點 沿續地方環境紋理
本案位於吉林路、吉林路14巷所圍街廓角地,周邊鄰近長安國中小和吉林公園,介於林森北路商圈及南京松江商圈間,隨著捷運中和新蘆線及松山新店線之連通,提高其交通便利性,逐漸帶動地區發展。為連結周邊步行動線並延續地方紋理,更新後沿街退縮留設4至6公尺無遮簷人行步道,結合複層式植栽綠化,提供舒適、優質、充滿綠意之人行空間。另為提升都市公共空間品質,臨吉林路側留設6公尺人行道後,再退縮6公尺規劃為開放廣場供周邊社區及學區使用,栽植大型喬木增加環境綠化外,結合夜間照明及街道家具設計,塑造一都市空間活動節點。
 
另外,為避免人車動線交錯,規劃以吉林路(15公尺寬)為住戶進出動線並結合無障礙使用規劃,車道出入口位於吉林路14巷側,並利用鋪面材質變化與步道明顯區隔,避免對周邊社區、學區通學等人行動線的影響,減少對周邊交通系統之衝擊。
連結人行步道,退縮留設開放廣場,塑造一都市空間活動節點

黃金級綠建築規劃 創造優質住宅品質
本案更新後建築為地上16層地下3層之鋼骨鋼筋混凝土(SRC)住宅大樓,以低建蔽率(約30%)、棟距加大、沿街退縮等方式降低建築物量體之壓迫感,調和與周邊巷弄間之空間,以提供住宅良好之採光與通風效果;立面外觀則採現代簡潔風格設計,採中高明度及中性色彩為主,以立體石材框架及錯層跳躍陽台為主要元素,配合坡璃帷幕及金屬格柵打造和諧簡約之優質建築,塑造輕快動感之韻律。

建築物內部規劃則考量臺灣地震頻繁規劃制震設計,另配合節能減碳之規劃理念,檢討範圍內之相關規劃後,符合綠建築基地綠化量、基地保水、日常節能、水資源回收再利用、汙水排放等綠建築之指標規範,並以黃金級綠建築標章為目標,致力提升建築品質,營造一舒適安全之居住空間品質。(本案事業計畫及權利變換內容可參閱基金會都市更新簡訊第61期)。

 
計畫內容摘要
案名 臺北市中山區長安段三小段725地號等7筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫
基地位置 吉林路及吉林路14巷交叉口(長安國小西側)
實施者 奧斯卡建設股份有限公司
基地面積 1,884.00㎡
使用分區 住三:1,884.00㎡
更新前 產權:私有324.00㎡(佔17.20%)、
      公有1,560.00㎡ (佔82.80%)
  所有權人:私有3人、公有1人
  更新前戶數:6戶
  合法建築物面積:808.86㎡,3戶
  舊違章建築物面積:274.41㎡,3戶
更新後 用途:住宅
  實設建蔽率:30.47%
  實設容積率:304.61%
  更新獎勵容積:1,500.07㎡(35.39%)
  允建容積:5,739.07㎡
  總樓地板面積:11,226.35㎡
  構造樓層:SRC造,地上16層/地下3層
  停車位數:汽車73輛,機車70輛
  總戶數:50戶
  參與分配:4人
實施方式 權利變換
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 吳成榮建築師事務所
不動產估價 宏大不動產估價師聯合事務所(選定)
巨秉不動產估價師聯合事務所、麗業不動產估價師聯合事務所、
更新事業推動
2011.06.08 更新單元劃定
2011.08.24 事業及權利變換計畫公聽會
2011.09.02~
2011.10.04
申請分配
2011.10.28 申請事業及權利變換計畫報核
2011.12.15 國防部眷地實施都市更新計畫推動專案小組審查
2012.11.09~
2012.11.23
公開展覽期間
2012.11.21 公辦事業及權利變換計畫公聽會
2013.01.31 幹事會及權利變換小組審查
2013.09.23 第145次審議會審查
2014.03.06 事業及權利變換計畫核定公告
2015.01.06 取得建造執照
2015.06.17 申請變更事業及權利變換計畫報核
2015.10.19 幹事會及權利變換小組審查
2016.03.17 舉辦聽證
2017.06.05 第283次審議會審查
2017.11.16 變更事業及權利變換計畫核定公告
2018.05.14 取得使用執照

(本文刊登於都市更新簡訊第79期)

  • 發布日期
    2018/09/21
  • 發表人
    更新事業部
    主任 董政彰
    規劃師 程琬鈺