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臥龍街福州山公園旁改建新氣象
本基金會協助程翔臥龍街更新案事業權變審議通過
本案位於臺北市大安區臥龍街與臥龍街188巷交口附近，由於該地區環境相當窳陋、土地低度利用，市府在2000年6月公告劃定為「大安區‧芳和國中附近更新地區」，基地東臨福州山公園，面積共計4,642㎡（約1,404坪），屬於第三種住宅區。在2011年12月由程翔建設擔任實施者，向臺北市政府提出都市更新事業計畫及權利變換計畫申請報核，歷經近10年整合審議，終於在今（2018）年3月審議通過，預計在今（2018）年底月核定公告。
更新後建物模擬圖
現況環境窳陋 亟需更新
更新後建物模擬圖現況環境窳陋 亟需更新
由於本基地區位鄰近第二殯儀館(與基地距離約300公尺)，基地周遭殯葬業聚集，也使得本區位之建物使用主要以殯葬業為主，雖然本基地位屬大安區，距離信義計畫區及臺北著名地標臺北101大樓僅有5分鐘車程，交通及生活機能相當方便，但仍因殯葬業聚集而影響該區之房價及住宅環境景觀。基地內目前現況土地使用屬低度利用，現況建物主要為1~2層樓老舊窳陋建物，僅有一棟合法建築物，其餘皆屬舊違章建築物，現況的環境衛生及消防安全皆與臺北市大安區之現代化居住環境意象有大幅度之落差，亟需透過整體都市更新，改善目前住宅環境品質及提升都市景觀意象。
更新單元位置圖
更新單元位置圖
基地周邊多為殯葬業使用舊違章戶眾多 安置計畫採現地安置為主
因此，本案實施者於2013年配合臺北市政府都市發展政策調整建築設計配置符合公營出租住宅需求之房型，規劃室內面積約8坪~24坪(一至三房)，以滿足地主各種坪數需求，進而達成兼顧環境品質、居住權利及社會公平之目標。此外，本案違章戶眾多高達46戶，其中符合申請舊違章建築獎勵為25戶，如何妥善安置舊違章戶為本案重要議題，實施者對於舊違章戶之安置計畫採取以現地安置為主、現金補償為輔，為讓大多數舊違章戶更新後仍可繼續留在當地，透過更新後建築規劃設計足夠之小坪數住宅單元，希望提供舊違章戶選配，達到現地安置的期望。
舊違章建築物分布示意圖配合政府都市發展政策 市府分回規劃成公營住宅
基地內臺北市政府占全區土地面積達37.81%，面臨高房價之課題、購屋負擔壓力持續增加，臺北市政府為確保市民之居住權利，參酌國際城市發展趨勢暨學者專家建議研訂住宅政策相關具體措施，將運用以租代售方式逐步發展臺北市住宅租賃市場。
基地內臺北市政府占全區土地面積達37.81%，面臨高房價之課題、購屋負擔壓力持續增加，臺北市政府為確保市民之居住權利，參酌國際城市發展趨勢暨學者專家建議研訂住宅政策相關具體措施，將運用以租代售方式逐步發展臺北市住宅租賃市場。
協助開闢福州山公園部分用地 連接原有登山步道
本更新單元東側毗鄰之福州山公園及8公尺計畫道路，長期因舊違章建築物占用問題而尚未開闢，經過實施者與舊違章戶漫長協調溝通達成協議，未來將透過更新協助解決公共設施占用問題，並協助開闢計畫道路及公園，基地內面向福州山公園側，亦將配合福州山公園留設4公尺無遮簷人行步道，提供舒適、健康的散步空間，並與福州山公園原有登山步道串聯，且為增加福州山公園可及性，規劃基地內東西向通道供周邊公眾使用，增加福州山公園可及性，擴大福州山公園之服務範圍及休閒活動空間，大幅提升該地區之公共利益。
協助開闢西側公園用地連接原有登山步道再次詢問不能不願之所有權人 是否有選配或合併選配意願
本案原有59戶屬不能不願參與權利變換所有權人，其中有9位所有權人達最小分配單元，於申請分配期間（2011年)表示不願參與權利變換。惟審議時間冗長，為保障所有權人選屋權益，於第一次審議會後（2016年)特再次發函詢問是否有選配或合併選配之意願，後有2戶回覆有選配意願。 另有6位所有權人原願意參與分配並分配更新後房屋及車位，考量都更程序漫長，不願參與權變分配更新後土地房屋，改領更新前補償金，故目前合計有63戶屬不能不願參與權利變換所有權人。
結語
本案更新後擬興建3棟分別為地上13、14、13層地下3層之鋼筋混凝土造住宅大樓，量體整體高度以三塔設計並強調垂直元素，削弱建築物厚重量體感。入口處留設在南側臥龍街，以鋪面設計手法創造出入口廣場意象，沿街面留設人行步道，提供大眾便利、舒適、建康的徒步空間，緩衝建築物給予行人之擁擠感。本案事業計畫及權利變換計畫預計於今年底核定，期盼藉此案更新，提供人行步道帶狀開放空間，改善該區域多年來老舊狹小擁擠之都市紋理。
| 更新事業推動歷程 | ||
| 2000.06.26 | 更新地區公告 | |
| 2011.10.09 | 事業計畫自辦公聽會 | |
| 2011.12.13 | 事業及權利變換計畫報核 | |
| 2013.09.18~ 2013.10.17 |
辦理公開展覽 | |
| 2013.10.15 | 舉辦公辦公聽會 | |
| 2014.03.13 | 幹事會及權利變換小組審查 | |
| 2014.10.03 | 幹事會及權利變換小組複審 | |
| 2015.08.19 | 幹事會及權利變換小組第二次複審 | |
| 2016.07.05 | 召開聽證會 | |
| 2016.09.19 | 第254次審議會審查 | |
| 2018.03.05 | 事業計畫及權利變換計畫審議通過 | |
| 計畫內容摘要 | ||
| 案名 | 擬訂臺北市大安區辛亥段四小段277-1地號等23筆(原19筆)土地都市更新事業及權利變換計畫案 | |
| 基地位置 | 大安區臥龍街．臥龍街188巷交叉口 | |
| 實施者 | 程翔建設股份有限公司 | |
| 基地面積 | 4,642.00㎡ | |
| 使用分區 | 第三種住宅區4,592.00㎡、道路用地50.00㎡ | |
| 更新前 | 土地及所有權人：136人，含公有土地所有權人2位 | |
| 戶數：46戶(含1戶合法建築物與45戶其他土地改良物) | ||
| 停車位：0輛 | ||
| 建物面積：4,822.96㎡ | ||
| 更新後 | 用途：集合住宅 | |
| 實設建蔽率：36.12% | ||
| 實設容積率：337.79% | ||
| 更新獎勵容積：5,179.45(50.13%) | ||
| 允建容積：15,511.45㎡ | ||
| 總樓地板面積：29,063.96㎡ | ||
| 構造樓層：RC，兩棟地上13層/地下3層、一棟地上14層/地下3層 | ||
| 停車位數：汽車：195輛，機車：203輛 | ||
| 總戶數：203戶 | ||
| 實施方式 | 權利變換 | |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 | |
| 建築設計 | 黃翔龍建築師事務所 | |
| 不動產估價 | 宏大不動產估價、巨秉不動產估價、戴德梁行不動產估價 | |
(本文刊登於都市更新簡訊第79期)
