大家怎麼說：專訪蘇瑛敏委員

蘇瑛敏委員(以下簡稱蘇委員)擔任台北市都市更新及爭議處理審議會審議會委員多年，現任台北科技大學建築系(所)所長，本基金會特別商請蘇委員從整體角度來端視當前都市更新問題。

蘇瑛敏委員
現職：臺北科技大學建築系副教授、系主任、
　　　建築與都市設計研究所所長
　　　臺北市都市更新及爭議處理審議委員會委員
　　　臺北市都市計畫委員會委員
　　　內政部建築技術審議委員會委員
學歷：政治大學地政研究所博士
經歷：臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員

臺灣更新失焦 整建維護應被重視
本基金會董政彰組長(以下簡稱董)：就目前臺灣整體都市更新政策內容，請問委員認為有何要改善的地方?

蘇委員：臺灣都市更新太過著重在重建，近年受到不動產景氣增溫影響，加上大台北地區都市更新容積獎勵可增加總銷，以至於都市更新演變為以「重建」個案為主。對臺灣都市更新整體發展而言，不應一味偏重實行建物「重建」，應加強提倡都市更新「整建維護」方式。

現今，更新條例修法卻是因部分個案重建過程中所碰到的問題來作為修法的方向，明顯已偏離整體都更的邏輯主軸；目前都市更新推動過程欠缺以整體都市發展及住宅政策的角度思考都市再生，並未確實了解更新地區應如何規劃與發展，淪為單純建物更新。如果國家或地方政府有政策目標，就算該地區建物環境並非窳陋或髒亂不堪，如日本丸之內地區，一樣也可以透過政策引導讓它再生發展。

檢討更新門檻、估價機制、代拆規定
董：整建維護的確是目前較被忽視的部分，但台北市、新北市也都透過政策希望引導都市更新整建維護，但成效似乎還是有限。目前中央與臺北市針對都市更新法令修訂，都已提出初步草案，請教蘇委員對修法方向的看法?

蘇委員：近日臺北市政府成立修法小組進行討論，對於修改法令有幾項建議：

(1)同意概要或劃定更新單元的同意比例須提高，過去在臺北市都市計畫委員會已有基本共識，大致以達40%同意比例為參考基準。近期，內政部提出修法提高同意門檻為30%，我認為可以接受；而臺北市修法版本則建議提高至50%，但可能導致建商圈地的問題更為嚴重，讓地主僅有單一事業計畫選擇，應審慎考量。另一方面，都市更新同意門檻，建議應該分為更新會及實施者兩類，不應該訂為同樣的門檻。

(2)多數民眾質疑的權利價值估價，有人提出委託三家分別由實施者、政府、地主選定，個人認為是不錯的想法；但實務上操作是否仍有疑慮，有待商榷。其實，參酌都更條例第三條權利變換之精神，地主與實施者按照所投入之土地與資金之比例共享增值利潤，兩者為合夥關係創造更高附加價值才是。但第三十一條對權利變換的分配解釋卻又以實施者代工方式領取共同負擔為其分配基礎，造成目前兩者對立紛爭，對估價歧見差異大。

 (3)關於都市更新條例36條申請代為拆除部分，我不贊成廢除該條文內容，但可考慮改由法院裁決與強制執行代為拆除，只是這仍然需要回歸到行政程序與權責區分問題。

更新地區應與都市發展政策結合

另外，我強調都市更新有必要與都市計畫緊密結合，目前都市更新只是建物的改善零星更新，未與整體都市發展、都市計畫契合，實在有必要再就整個體系作一檢討，才能發揮社會公共利益效果。

還有建議檢討租地權與租屋權，例如臺灣銀行所有之土地產權處理，是否可以保障承租人長期使用的權益?這些承租人係屬真正未持有土地房屋之弱勢族群，機制上是否有保障他們的權益都應進一步討論。

容積獎勵應朝「因地制宜」調整
董：修法部分目前各界還在討論中，但有關更新地區、更新單元問題，臺北市現行自行劃定更新單元的規定，一直受到挑戰，請問蘇委員的看法?

蘇委員：建議主管機關重新審視公告劃定之更新地區，更新不應該單純用建築物的年限作為劃定更新地區的依據，應考量弱勢團體、治安或產業發展等問題，亦應考量政策發展與公共設施之規劃。針對政府公告劃定的更新地區才給予容積獎勵促進都市再生；而依更新條例第11條民間自行劃定的部份則不應給予獎勵，僅協助其處理產權問題、公私夾雜及地籍複雜、少數住戶不同意等問題。但若是自行劃定更新單元面積規模達3,000平方公尺以上或配合政策及地區環境發展有極高的公益貢獻，個人贊成給予部份容積獎勵。

更新地區的劃設應與都市發展遠景配合，地方政府有了全盤都市發展遠景及策略後，就可以確認哪些地區是要鼓勵更新的，並應先制定該地區更新計畫，透過更新計畫引導該更新地區的發展，且了解該地區缺少的公共設施。例如：台北萬華地區缺少綠地空間，更新計畫就可以載明若更新案能提供開放空間，則酌給容積獎勵等，引導這些更新地區的更新方式。也就是說，容積獎勵的配予應因地制宜，應依據更新地區的更新計畫給予不同的獎勵。

此外，目前都市更新部份容積獎勵建議直接列入建築技術規則修正即可，例如綠建築及防洪治水等，直接載明建物興建應有的規範，不需給予任何容獎也可達到規範目標，不應該因為是更新案就有特別額外的獎勵。

所以個人認為容積獎勵的給予，需該更新地區面積規模夠大，並針對不同地區所需而提供不同的獎勵，而不是讓實施者選擇想要獎勵的項目；而容積獎勵的比例不應該都一樣，不同面積規模及使用分區應給予不同的比例。

成立公正專責機構協助推動窳陋更新地區
此外，個人非常支持成立類似都更公司的臺北市都市更新推動中心，作為公正第三人。因為都市中有許多投資商不願投資的低房價窳陋地區及弱勢族群地區亟待更新，建議未來可由推動中心評估，針對這些有更新必要性的單元整合規劃後，再將主導權交給政府機關，始能順利推動延宕已久的更新案。

董：這也是我們認為專責機構應該扮演的功能角色。因為文林苑事件，大家開始質疑都市更新公共利益，當公共利益與個人財產權有所衝突時如何取捨平衡呢?

蘇委員：應建立住宅健檢制度作為未來都市更新評估的依據，從領得使用執照開始即啟動住宅整建維護之定期健診制度。從日本制度來看，都市更新應先從建立全民共識之社區總體營造開始，可請建築師先行評估住宅健康狀況，比較重建及整建維護之成本與效益，再由居民決定採取重建或整建維護手段。

當公共利益與個人財產權有所衝突時，應較著重在公共利益，但也不是就不注重個人財產權，在這個部份應制定周延的個人財產的補償機制與安置計畫。另外，針對臺北市文林苑個案拒遷戶已走完行政救濟程序皆敗訴，有人主張應該給予特別救濟，個人認為非常不適當，未來每個都更案都這樣進行的話，都市更新爭議就更多了。

董：就目前臺北市都更審議程序之執行，蘇委員認為有何需要改進與糾正的部分?針對未來都市更新發展有什麼期許?

強化更新溝通機制 推動整建維護更新
蘇委員：目前都更審議程序中，溝通機制仍有待加強，過程中實施者如何與住戶達成良好溝通，政府單位應檢討查核機制。建議整合社區總體營造(像是社區規劃師)，藉以增加溝通方式。

都市更新未來發展可能會逐步導向「自力更新」的方式，因應此類型更新，政府監督管理機制更應完善，讓更新案都能順利完成。另外，再次強調應該積極推動整建維護更新方式，在規劃初期階段，就應有建築規劃方案及估價基本資料，讓住戶瞭解利弊得失，才能抉擇自身建物應進行重建或是整建維護。

董：謝謝委員接受我們的訪問。

更新整建維護應被重視(圖為大龍社區整建前)

大龍社區整建後

(本文原載於都市更新簡訊第54期)