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大家怎麼說：專訪金家禾委員
文林苑事件後出現許多誤解都市更新的聲浪，透過長期擔任臺北市都市更新審議工作的金家禾委員(以下簡稱金委員)，分享他對於都市更新的看法和期許。
金家禾委員
現職：臺北大學副校長、不動產與城鄉環境學系教授
臺北市都市更新及爭議處理審議委員會委員
內政部都市計畫委員會委員
學歷：英國利物浦大學市政設計與城鄉規劃博士
經歷：國立臺北大學教務長
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系主任
更新事業送件前應充分溝通協商
本基金會張志湧主任(以下簡稱張)：就我們瞭解目前北市府審議過程中，相當重視當事人協商的情形，請問金委員有何看法與建議?
金委員：目前臺北市都更審議程序並沒有協商機制，委員會審議階段是進入實質審議階段，有些實施者取得過門檻同意比例，更新事業計畫、權利變換計畫申請報核了，進入審議階段，與住戶的協商就好像從此中止，爭議就此產生。所以實施者的態度非常重要，協商工作應在實施者送件前、更新過程中就與住戶進行溝通。
同意門檻應該先甘後苦或先苦後甘 見仁見智
現在修法方向傾向調高更新同意門檻，當然，把同意比例門檻拉高，讓前期整合階段困難一點，是否可以讓後階段審議、執行階段容易一點，這也是見仁見智，目前在修法過程中還是有不少的討論，只是不同意的少數所有權人若仍堅持不同意參與更新，最後階段還是需要動用強制力。個人認為就維持現狀，其實同意門檻應該先甘後苦，抑或先苦後甘，兩種方式都各有優缺點。
張：實施者和住戶溝通整合過程可分為事業計畫送件前、送件後的協商，以及最後執行階段行使公權力前的協商，當然委員提到協商工作最好應在實施者送件前，但往往還是無法達成百分之百意見整合，所以送件後，少數不同意戶協商的難題就落入審議會上。
金委員：臺北市都更審議委員會在審議過程中，都會給予陳情人或反對者充分表達意見的機會，如果爭議很大，更會成立專案小組，因此，住戶端的意見表達機會應算足夠。
當然，審議結果不可能面面俱到，不可能同時讓實施者、住戶都百分之百滿意，但審議目標當然是要盡量把大家的期待拉近，但結果還是有落差時，審議會往往會希望實施者再多去協調溝通，希望能拉長溝通時間換取更多住戶的支持。
有些個案經過多次反覆溝通，爭議歧見仍然存在，礙於審議時間壓力，審議會還是得做出決議，若因此進入行政救濟程序，這落入程序和公法的討論了。都市更新條例屬於公法，政府介入決議的結果具有公權力效力，一般民間合建完全是私人企業協商行為。若想藉由審議過程協助處理爭議，是有若干幫助的，但不應該完全依賴審議會來解決所有爭議問題，若想要依賴審議會來解決所有更新爭議，個人認為太過理想化了。
建立中介平台協商機制
協商過程如果只是地主與實施者雙方協商，爭議時可能還是各說各話，誰對誰錯一般社會大眾不容易釐清，因此，建議應該建立公開協商平台。在個案還沒送件審議前，若有爭議可以透過中介協商機構，幫助雙方溝通協商，以公正第三人的立場，扮演媒合中介者的角色，協助雙方找到個平衡點，即使協調不成，中介者也可以表述協調過程的事實。
張：委員提到的協商中介機構，其一是否像是鄉鎮市區公所的調解委員會，還是像臺北市欲成立的都更推動中心?
金委員：早期都更條例尚未立法之前，如有爭議則送鄉鎮市區公所調解委員會協調，但都市更新不僅涉及的領域廣泛，更是相當專業，而大部分爭議產生是因為價值認定不一，調解委員會可能無法針對價值爭議作出合理判斷。
目前由不同領域專業人士組成幹事會進行更新案的審查，審查完成後再送都更審議會審議，但是，審議會擁有其法定地位、擁有強烈的公權力，審議會決議公告核定後就是法定書圖，擁有其法定地位。
透過其他協商機制，在進入審議會前，有個平台讓雙方好好溝通，即使協商破裂，至少嚴謹度較高，而且個案爭議點也可透過第三公正機構的陳述持平而論。另一方面，也建議幹事會的組成可以更加專業化分工。
目前臺北市政府進行修法方向，已建議建立一個中介機構，希望提供一個公開協商平台，因屬於非政府組織，並不代表政府可行使公權力。
張：目前多數都更案是民間辦理，許多民眾認為只要政府機關出來辦理就不會有這麼多爭議，至少不會像建商有這麼多複雜的手段，加上目前公辦都更案也非常少，如果是公辦都更案可能不只是在審議時公部門介入，而是在一開始就由介入整合。對於都更案從一開始就回歸政府機關主導，委員有何看法?
金委員：政府機關主導都市更新案可能會受到很多制約，例如預算限制，以目前的政治型態和行政氛圍，私產權要由公部門介入整合，由公部門完全去主導，個人覺得不是一個很好的途徑，政府介入就能完全解決爭議，政府出面整合就可以得到大家的信賴，我覺得這太過理想化。倒是都更實施者應有更嚴謹的界定及規範，譬如說要信譽好、財務穩定，甚至考慮是否上市上櫃的公司。
張：委員意思是對於實施者的資格，不能只是限制「股份有限公司」，應該還要新增其他規範。文林苑事件後，實施者有傾向協議合建方式，請問委員對此有何建議?
金委員：協議合建是一個很好的機制，只不過協議合建不比權利變換有稅賦減免的誘因，或許未來可針對協議合建的都市更新給予一部份稅賦減免。另外，建議這次市府和中央的修法可再考量建立協議合建的機制，藉以拉近兩種方式的差距，未來100%協議合建反而更可以達到更新的目標。
調整權利變換估價機制
張：如果真的達成100%同意，的確爭議會比較少，但可能在業界多會認為當初制定權利變換制度主要是要解決少數不同意的問題，這是否有違反立法初衷?
金委員：其實權變並不要因為要解決少數不同意的問題，主要是以前大家對於協議合建因不同人而有不同條件，甚至談判能力較好可能條件較優等不公平現象，希望透過權變機構建立公正、公平、公開的都市更新過程。100%協議合建看起來可能爭議較少，但過程中時間與交易成本相對較高。個人認為權利變換仍有其優點跟必要性。
目前權利變換估價因規定由實施者委託三家估價公司，造成大家對權變估價過程產生疑慮，認為估價結果偏向實施者，不公平、不公正、也不客觀。所以建議應該讓權利變換估價制度更加嚴謹，讓地主端更能認同。譬如說估價師之選擇，可由實施者提名並由地主投票選出，或由估價公會抽籤選出一家任用，費用部分考慮透過公會支付，估價師不需直接面對實施者，如此，或許可讓地主較能接受權變估價結果，減少雙方猜疑。除了估價師認用問題，在估價資料建議上也應該更科學化、系統化，建立估價業執行業務規範，如估價報告範本，提高大家對更新估價機制的信心。
都市更新不是數字談判而是環境改善
張：事實上，現在都市更新協商過程幾乎都是談條件居多，真正去談都更後居住環境更好?創造哪些公共利益其實大家都不太在意，而是著重在數字。
金委員：其實，民眾教育也相當重要。多數民眾會認為都市更新就是舊房子要換新房子、面積要更大、不用出錢，甚至還出現一種聲音是土地面積不減少，如果大家都這樣要求，那實施者會不願意做都更，政府給予更多容積獎勵當作誘因也沒有用。都市是屬於大家的，市民應該要有共享環境資源的觀念，都市更新應以整體環境改善為目標。
大家會認為都市更新沒有定義公共利益，其實在更新條例第1條就已明訂。我個人認為公共安全、改善都市景觀、社區環境就是公共利益，都市更新是具有公共利益的，如果大家都把焦點放在建商獲利多少，那就失焦了。
當公共利益與私權產生衝突時，每個人看法不同，怎麼去平衡取捨?有些人把個人財產權的認定無限上綱，其實權利變換制度並沒有消滅個人財產權，只是把個人認定的價值轉換成更新後的不動產，有多少公共利益就可以爭取多少容積獎勵，看的是都更案整體貢獻，審議會很難去評估個人貢獻。
第36條執行程序應分階段
張：針對更新條例第36條規定，有人主張應該要廢除，請問委員有何想法?
金委員：目前在中央與市府討論修法會議中，尚未提出應廢除第36條強拆規定。基本上不管地方或中央，都認為未來要繼續推動更新，仍會有無法協調的案例，所以第36條仍有其必要性。當然，引用第36條強拆的案例不能多，非必要時還是不要用。一旦廢除該條文，未來更新就必須達到居民100%同意，更新條例第22條同意門檻規定就沒有存在的必要了。
至於強拆程序究竟應該是一次到位，或是先斷水斷電，讓住戶有準備時間，再進行拆除。基本上，這是行政執行上技巧，個人認為是分階段進行會較好。
張：針對臺北市文林苑個案，市府不希望過度介入而希望實施者和當事人再好好溝通，像這樣情況委員認為有沒有方式可以解套?
金委員：這個案例走到現在雙方都不能退讓，似乎認為退讓就是輸了這場零和遊戲，而彼此是否希望有個台階下，我們都不是當事人無法論定。
目前市府已執行完成第36條的行政程序，而王家在空地上蓋組合屋，或許建商又會去告王家佔用空地權而進入另一段訴訟程序，法院判決又會是另一個狀況。除了透過公法程序處理外，是不是有機會再去協商。我覺得解套方式一是循公法程序，另一就是由第三部門擔任中介協商者，透過專業團體或中介團體介入協調，取得雙方共識。
為了避免類似事件再次發生，未來實施者除要確實辦理法令規範事項外，也應盡量讓地主清楚瞭解計畫內容，越讓地主瞭解、越能獲得支持。而地主也應該要積極且確實瞭解整個都更過程，了解自身權利義務，即使不願意參與都更也應該要出席會議瞭解內容，並清楚表達自己的意願。
張：感謝委員接受訪問。
(本文原載於都市更新簡訊第54期)
金家禾委員
現職：臺北大學副校長、不動產與城鄉環境學系教授
臺北市都市更新及爭議處理審議委員會委員
內政部都市計畫委員會委員
學歷：英國利物浦大學市政設計與城鄉規劃博士
經歷：國立臺北大學教務長
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系主任
更新事業送件前應充分溝通協商
本基金會張志湧主任(以下簡稱張)：就我們瞭解目前北市府審議過程中，相當重視當事人協商的情形，請問金委員有何看法與建議?
金委員：目前臺北市都更審議程序並沒有協商機制，委員會審議階段是進入實質審議階段，有些實施者取得過門檻同意比例，更新事業計畫、權利變換計畫申請報核了，進入審議階段，與住戶的協商就好像從此中止，爭議就此產生。所以實施者的態度非常重要，協商工作應在實施者送件前、更新過程中就與住戶進行溝通。
同意門檻應該先甘後苦或先苦後甘 見仁見智
現在修法方向傾向調高更新同意門檻，當然，把同意比例門檻拉高，讓前期整合階段困難一點，是否可以讓後階段審議、執行階段容易一點，這也是見仁見智，目前在修法過程中還是有不少的討論，只是不同意的少數所有權人若仍堅持不同意參與更新，最後階段還是需要動用強制力。個人認為就維持現狀，其實同意門檻應該先甘後苦，抑或先苦後甘，兩種方式都各有優缺點。
張：實施者和住戶溝通整合過程可分為事業計畫送件前、送件後的協商，以及最後執行階段行使公權力前的協商，當然委員提到協商工作最好應在實施者送件前，但往往還是無法達成百分之百意見整合，所以送件後，少數不同意戶協商的難題就落入審議會上。
金委員：臺北市都更審議委員會在審議過程中，都會給予陳情人或反對者充分表達意見的機會，如果爭議很大，更會成立專案小組，因此，住戶端的意見表達機會應算足夠。
當然，審議結果不可能面面俱到，不可能同時讓實施者、住戶都百分之百滿意，但審議目標當然是要盡量把大家的期待拉近，但結果還是有落差時，審議會往往會希望實施者再多去協調溝通，希望能拉長溝通時間換取更多住戶的支持。
有些個案經過多次反覆溝通，爭議歧見仍然存在，礙於審議時間壓力，審議會還是得做出決議，若因此進入行政救濟程序，這落入程序和公法的討論了。都市更新條例屬於公法，政府介入決議的結果具有公權力效力，一般民間合建完全是私人企業協商行為。若想藉由審議過程協助處理爭議，是有若干幫助的，但不應該完全依賴審議會來解決所有爭議問題，若想要依賴審議會來解決所有更新爭議，個人認為太過理想化了。
建立中介平台協商機制
協商過程如果只是地主與實施者雙方協商，爭議時可能還是各說各話，誰對誰錯一般社會大眾不容易釐清，因此，建議應該建立公開協商平台。在個案還沒送件審議前，若有爭議可以透過中介協商機構，幫助雙方溝通協商，以公正第三人的立場，扮演媒合中介者的角色，協助雙方找到個平衡點，即使協調不成，中介者也可以表述協調過程的事實。
張：委員提到的協商中介機構，其一是否像是鄉鎮市區公所的調解委員會，還是像臺北市欲成立的都更推動中心?
金委員：早期都更條例尚未立法之前，如有爭議則送鄉鎮市區公所調解委員會協調，但都市更新不僅涉及的領域廣泛，更是相當專業，而大部分爭議產生是因為價值認定不一，調解委員會可能無法針對價值爭議作出合理判斷。
目前由不同領域專業人士組成幹事會進行更新案的審查，審查完成後再送都更審議會審議，但是，審議會擁有其法定地位、擁有強烈的公權力，審議會決議公告核定後就是法定書圖，擁有其法定地位。
透過其他協商機制，在進入審議會前，有個平台讓雙方好好溝通，即使協商破裂，至少嚴謹度較高，而且個案爭議點也可透過第三公正機構的陳述持平而論。另一方面，也建議幹事會的組成可以更加專業化分工。
目前臺北市政府進行修法方向，已建議建立一個中介機構，希望提供一個公開協商平台，因屬於非政府組織，並不代表政府可行使公權力。
張：目前多數都更案是民間辦理，許多民眾認為只要政府機關出來辦理就不會有這麼多爭議，至少不會像建商有這麼多複雜的手段，加上目前公辦都更案也非常少，如果是公辦都更案可能不只是在審議時公部門介入，而是在一開始就由介入整合。對於都更案從一開始就回歸政府機關主導，委員有何看法?
金委員：政府機關主導都市更新案可能會受到很多制約，例如預算限制，以目前的政治型態和行政氛圍，私產權要由公部門介入整合，由公部門完全去主導，個人覺得不是一個很好的途徑，政府介入就能完全解決爭議，政府出面整合就可以得到大家的信賴，我覺得這太過理想化。倒是都更實施者應有更嚴謹的界定及規範，譬如說要信譽好、財務穩定，甚至考慮是否上市上櫃的公司。
張：委員意思是對於實施者的資格，不能只是限制「股份有限公司」，應該還要新增其他規範。文林苑事件後，實施者有傾向協議合建方式，請問委員對此有何建議?
金委員：協議合建是一個很好的機制，只不過協議合建不比權利變換有稅賦減免的誘因，或許未來可針對協議合建的都市更新給予一部份稅賦減免。另外，建議這次市府和中央的修法可再考量建立協議合建的機制，藉以拉近兩種方式的差距，未來100%協議合建反而更可以達到更新的目標。
調整權利變換估價機制
張：如果真的達成100%同意，的確爭議會比較少，但可能在業界多會認為當初制定權利變換制度主要是要解決少數不同意的問題，這是否有違反立法初衷?
金委員：其實權變並不要因為要解決少數不同意的問題，主要是以前大家對於協議合建因不同人而有不同條件，甚至談判能力較好可能條件較優等不公平現象，希望透過權變機構建立公正、公平、公開的都市更新過程。100%協議合建看起來可能爭議較少，但過程中時間與交易成本相對較高。個人認為權利變換仍有其優點跟必要性。
目前權利變換估價因規定由實施者委託三家估價公司，造成大家對權變估價過程產生疑慮，認為估價結果偏向實施者，不公平、不公正、也不客觀。所以建議應該讓權利變換估價制度更加嚴謹，讓地主端更能認同。譬如說估價師之選擇，可由實施者提名並由地主投票選出，或由估價公會抽籤選出一家任用，費用部分考慮透過公會支付，估價師不需直接面對實施者，如此，或許可讓地主較能接受權變估價結果，減少雙方猜疑。除了估價師認用問題，在估價資料建議上也應該更科學化、系統化，建立估價業執行業務規範，如估價報告範本，提高大家對更新估價機制的信心。
都市更新不是數字談判而是環境改善
張：事實上，現在都市更新協商過程幾乎都是談條件居多，真正去談都更後居住環境更好?創造哪些公共利益其實大家都不太在意，而是著重在數字。
金委員：其實，民眾教育也相當重要。多數民眾會認為都市更新就是舊房子要換新房子、面積要更大、不用出錢，甚至還出現一種聲音是土地面積不減少，如果大家都這樣要求，那實施者會不願意做都更，政府給予更多容積獎勵當作誘因也沒有用。都市是屬於大家的，市民應該要有共享環境資源的觀念，都市更新應以整體環境改善為目標。
大家會認為都市更新沒有定義公共利益，其實在更新條例第1條就已明訂。我個人認為公共安全、改善都市景觀、社區環境就是公共利益，都市更新是具有公共利益的，如果大家都把焦點放在建商獲利多少，那就失焦了。
當公共利益與私權產生衝突時，每個人看法不同，怎麼去平衡取捨?有些人把個人財產權的認定無限上綱，其實權利變換制度並沒有消滅個人財產權，只是把個人認定的價值轉換成更新後的不動產，有多少公共利益就可以爭取多少容積獎勵，看的是都更案整體貢獻，審議會很難去評估個人貢獻。
第36條執行程序應分階段
張：針對更新條例第36條規定，有人主張應該要廢除，請問委員有何想法?
金委員：目前在中央與市府討論修法會議中，尚未提出應廢除第36條強拆規定。基本上不管地方或中央，都認為未來要繼續推動更新，仍會有無法協調的案例，所以第36條仍有其必要性。當然，引用第36條強拆的案例不能多，非必要時還是不要用。一旦廢除該條文，未來更新就必須達到居民100%同意，更新條例第22條同意門檻規定就沒有存在的必要了。
至於強拆程序究竟應該是一次到位，或是先斷水斷電，讓住戶有準備時間，再進行拆除。基本上，這是行政執行上技巧，個人認為是分階段進行會較好。
張：針對臺北市文林苑個案，市府不希望過度介入而希望實施者和當事人再好好溝通，像這樣情況委員認為有沒有方式可以解套?
金委員：這個案例走到現在雙方都不能退讓，似乎認為退讓就是輸了這場零和遊戲，而彼此是否希望有個台階下，我們都不是當事人無法論定。
目前市府已執行完成第36條的行政程序，而王家在空地上蓋組合屋，或許建商又會去告王家佔用空地權而進入另一段訴訟程序，法院判決又會是另一個狀況。除了透過公法程序處理外，是不是有機會再去協商。我覺得解套方式一是循公法程序，另一就是由第三部門擔任中介協商者，透過專業團體或中介團體介入協調，取得雙方共識。
為了避免類似事件再次發生，未來實施者除要確實辦理法令規範事項外，也應盡量讓地主清楚瞭解計畫內容，越讓地主瞭解、越能獲得支持。而地主也應該要積極且確實瞭解整個都更過程，了解自身權利義務，即使不願意參與都更也應該要出席會議瞭解內容，並清楚表達自己的意願。
張：感謝委員接受訪問。
(本文原載於都市更新簡訊第54期)
