John C. Keene教授演講主要提及徵收權此一剝奪私人財產的行為所涉及的憲法議題，主要重點有三：1.美國憲法第14項修正案明定：「任何美國公民的生命、自由或財產權，若沒有經過正當法律程序，不允許被國家剝奪」。2.美國憲法第14項修正案明定：「各州不得拒絕任何公民在其管轄範圍內，應受到法律平等的保護」。3.從美國「徵收條例」對徵收的定義談及美國對「公共使用」所包含的範圍。以下就各個重點分別進行摘要說明。

徵收是不得已的最後手段 必須慎重為之
徵收在各州執行的法律略有不同，但有一般性的徵收程序。首先是政府會經過規劃分析，以選擇適當的徵收地點。接著，與地主進行協商，討論合理的補償費用。若協商不成，則地主可以上訴，進入陪審團的程序，此為保護地主權益很重要的機制。因為陪審團會在政府偏低的補償費與地主偏高的期望價值中評估一個折衷的價值。

所謂「正當程序」可分為「程序正當」及「理由正當」兩部分。「程序正當」指的就是上述程序，包括需公告通知所有權人，說明徵收的原因，並讓所有權人有上訴的機會，甚至上訴後不滿還可上訴到最高法院。而「理由正當」即是需符合「公共使用」的原則。

為了達到憲法所定的「平等保護」原則，美國法律在接受所有權人上訴時會採用三種不同的審視原則：一般性原則（最低審視）、中度審視、嚴格審視。其中嚴格審視指的是：「當徵收基於不確定準則而作成，例如基於種族或國籍因素，或者徵收承擔了基本權利，例如言論自由、宗教信仰自由時，在這種情況，國家必須表明徵收行為是為了顯而易見的國家利益，而採取的必要手段，沒有其他限制更少的方式可以為之，才可行使徵收權。」換言之，徵收是不得已的最後手段，必須慎重為之。

所謂「公共使用」，最簡單的定義就是「被大眾使用的東西（something is used by public）」。公共使用通常也被連結到公共利益的關係上。此外，都市更新因具有消除都市衰敗的功能，也被視為公共使用。但若更新後作百貨公司使用，雖可增加政府稅收，是否也可視為公共使用呢？此問題即交由法院依上述審視權定奪。像這種因經濟發展而徵收私人土地的情況在美國還充滿爭議。基本上，執行徵收必須具備完善之正當程序、比例原則之考量，並需證明具有公共利益，這些基本原則提供國內執行土地徵收之重要參考。

爭訟案例
2005年美國Kelo v. City of New England的判例中，最高法院以些微比數（5：4），判定政府得運用土地徵收權力，將私人土地徵收供另一私人使用，只要該使用能促進地方經濟發展，符合公共使用之要求，該項徵收被視為符合公共利益，並不違憲。

換言之，本案法官擴大解釋公共利益及公共目的之範圍，其影響將十分深遠。

當Kelo案法官做出經濟發展是符合使用徵收權的公共目的之判決前一個月，Ohio州地方法院審理City of Norwood v. Horney時，指出市政府針對都市更新計畫所選定之地區內，呈現處於惡化狀況（deteriorating conditions），而形成衰敗窳陋之地區，採取徵收手段，符合公共使用（public use）之目的，並不違憲。

因此，不願出售土地的地主，面臨法院支持徵收的判決。本案City of Norwood v. Horney的地主（原告）為捍衛財產權而繼續上訴，Ohio州最高法院於2006年7月做出以下判決：
1.市政府是否可以以一地區未來會衰敗做為徵收土地理由。個人財產權利之持有及保障與為社區利益而取得私人財產的公權力行使之間應取得平衡。
2.徵收佔用私人土地也許可以提供政府及社區經濟利益，但不一定滿足州憲法所規定「公共使用」之要求（public-use requirement）。
3.以「正在惡化衰敗的地區」做為徵收的標準，違反法的明確性原則，構成違憲。
4.「正在惡化狀態的地區」屬於一種推測性的未來可能情況，而非徵收當時之狀況，構成違憲。

更新條例第25條之1得申請主管機關徵收
台灣在94年6月都市更新條例修正通過第25條之1，規定都市更新事業計畫如採多數決方式辦理報核者，對於不願參與合建協議之土地或合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。

由於都市更新同時涉及公益與私益，此一規定若缺乏具體認定實施更新具有明確之公共利益，如此一來，為私人經濟利益（更新參與者）而剝奪受憲法保障之其他地主之財產權，不僅比美國Kelo v. City of New England案之判決理由更加擴大解釋，亦恐有違憲之虞，也因此，自修法以來，各地方政府皆審慎看待這項立法。（摘錄，全文詳本會網站）

(本文原載於都市更新簡訊第50期)