活化市有資產，開創新局 專訪北市財政局邱大展局長

北市財政局邱局長乃政治大學地政博士、並曾服務公職於地政所、臺灣省住宅及都市發展局、臺北市政府捷運工程局、交通部高鐵工程局乃至交通部副司長、司長等多年，擁有土地開發與管理豐富的經歷；自2008年10月上任北市財政局局長以來，在市有資產管理有許多開創性的作法與想法；因此，基金會想藉本次訪談能夠對於市有地再利用，除了都市更新外，能有進一步的瞭解。
以下是本基金會陳副執行長訪問邱局長的內容：
市有土地管理之處理方式
本局為加速推動市有土地開發，美化市容景觀，改善居住環境，增進公共利益，近年來一直很積極地透過市有房地主導或參與都市更新，結合民間力量共同提升市有非公用房地價值，創造市府、地主與實施者三贏的局面。
在參與都市更新案件截至99年12月底止已達93件、已完成及結案的共11件，於99年業已分回房屋1樓辦公空間1間（權利範圍1/2）、2間事務所、7戶住宅及30個停車位，並領回差額價金約2,850萬元，總權利價值約為2億3,750萬元，除部分提供公務使用外，未來亦可配合市府政策作為公營出租住宅。
未來市府土地將朝只租不賣方式、出租住宅將是未來市有地利用的政策主軸：
以上先針對本局目前現況作一介紹，為配合郝市長建置出租住宅之政策，對於未來市府所分回房子原則上採取不賣原則，或作為辦公室使用或採出租住宅的方式處理。因此，先前在北市文山區與投資人合作的案子中採大坪數住宅設計，日前也要求投資人變更設計，以符公營出租住宅之坪數規定之所需。
我們希望由以往與廠商透過都市更新合建分房，再將房子出售方式，改為將分得房屋出租於中低收入家庭，收取租金方式，以貫徹市長公營出租住宅政策，避免與現今作法有所矛盾。
市有土地注重管理、採民間自主融資方式：
我們也開始注重管理上的問題，我們目前是期望採取PFI的方式，所謂「PFI制度」（民間自主融資方案），係指政府與民間機構間以長期契約方式約定，由民間機構投資公用財產，於民間機構開始利用公用財產提供服務時，政府向民間機構購買符合約定品質之公共服務，並相對給付費用之一種民間參與公共建設模式，且適用PFI制度之要件，必須是涉及重大資本投資、開發規模夠大、服務內容係長期所需及適用全生命週期之規劃。
主要架構是將專案中之工作項目DBFOM（Design-Build-Finance-Operation-Management，即設計-建造-融資-經營-監管），集中委由一特許公司承攬，使其以全事業生命週期之觀點來考量，並配合長期合約之運用，對特許公司而言，應會有強力誘因降低成本；對政府而言，則是引進民間專業技術、經營效率及資金，藉以提升公共服務之品質，一般而言，對成本管控、工期掌握均優於傳統工程採購，此為PFI制度之優勢。

PFI模式公共部門與私營部門之關係圖
 
因此未來上述民間業者，不僅僅是負責興建完成，還須負責出租營運經營，未來這樣的方式除了都市更新的案子，另外公有土地設定地上權之案件也將考慮採用此方式。
由上述，未來的營造廠的角色，不再只是蓋房子，還須負責大樓管理、經營管理的工作，就實施者（或是開發商）而言，其得到之權利或收益不會再是以分房子的方式而是收取租金10年、20年之權利；當然我們有考量到財務上的問題，就目前推動的政策而言，是比政府自行興建公營出租住宅來得經濟有效益的多，因為第一，土地所有權是市政府的，政府清理出既存的市有土地，不需出資新購入土地，租金計算方式乃為土地加上房屋兩者之金額，因此，就實施者而言，其回收成本，興建完的房子，其僅有建築上的成本至於土地可按公告地價5％計算成本，故未來房屋租金設定上可以合理化也不會偏高，並讓政府有收入，土地能有效運用，而讓政府未來在興建出租住宅等相關產品上，更具市場性，以提供合理的出租房價給予市民租用。
未來PFI制度建立，尚需國內配合成立大型物業管理公司
由於我們將改變與興建廠商合作模式，是以我們也會考量容許廠商其經營管理除了住宅使用以外，只要是法規容許，也可以作商業上使用並考量搭配相關之服務設施收取費用，以增加或補足廠商的收益。
希望藉此帶動國內業者重視管理維護的重要，此模式將是未來時勢所趨。
雖然PFI制度採購模式，其目前進度為行政院公共工程委員會已將其納入促參法修正草案之獨立章節，仍未提送立法院審議，而國內尚無具體案例或處理方式可供參考。
建置優質出租住宅，做一示範性個案：
由於台北市為首善之都，過去市政府興建的住宅在建築設計上多較具實用一般性，而較不具特色，是以市長的構想是透過市有土地，邀請有名的建築師且採都市更新開發方式、良善的維護管理之出租住宅，並落實生態建築、綠建築及智慧建築等作為「智慧型生態住宅社區」典範，以作為示範計劃。
市有土地之開發，將配合政策為之：
一般而言，我們除了處理公有土地有一定的方式與程序，無論是「騰空」、「安置」或是「改建」等均有一定的標準；本局也修正眷舍自治條例相關規定，以期清理現存之老舊眷舍，將老舊宿舍騰空作為都市更新之基地，依市有土地的位置及市民需求、促使土地有效利用，以下是我們市有土地個案之介紹：
市有土地開發個案方向
l 中正區南海段：採都市更新方式，規劃為國際學生宿舍
南海段更新案這塊公有地部份是規劃作為國際學生宿舍，本案特點是在於提供設備齊全的宿舍、同時有很好的維護管理，租金考量市場行情並且增進鄰近周邊地區發展，並吸引國際學生來台北就學，提昇台北的國際化程度。
l 信義計劃區之A15/A18/A20及A25開發二案：採設定地上權及促參之交通建設方式
A15/A18/A20案，用地面積約為1萬8,000平方公尺，土地現況為世貿二館，緊鄰台北101大樓，極具商業、觀光、旅宿、百貨公司與零售等多核心價值，都市計畫使用分區分別為娛樂設施區、一般商業區及特定業務區，因市府尚無公用需求，故本案係以設定地上權方式辦理開發。
A25案面積約為2萬平方公尺，原係以設定地上權方式辦理開發，茲因本案基地現況為大型車輛停車場使用，經本市市議員認為應考量信義計畫區及周邊大客車停車位之需求不足。
本局認為因應信義計畫區邁向國際金融核心之趨勢，本案土地確有設置大型車輛停車位之需求性與必要性，本土地依都市計畫使用分區即為業務設施區用地，可以規劃作為企業總部、觀光旅館、商務旅館等複合性使用，將可達成提升本市市有土地之開發效益、挹注市府財政收益、強化信義商圈發展等目標。故重行檢討改依「促進民間參與公共建設法」第3條第1項第1款規定，以交通建設（即興建停車場）作為公共建設之主體辦理開發，並於法定停車位以外增設大型車輛停車位。
由於這兩個案子國內外詢問度相當高，我們也舉辦國際招商遠至德國、香港及新加坡，期能吸引國外的廠商。其中還包含了國內大型人壽保險公司，由於現行壽險公司對於投資促參案件有諸多限制，為利於保險資金的投入，本局也函請行政院金融管理委員會，放寬保險法、保險業公共投資管理辦法等相關法規之限制，以及促參法規定因應促參案件所設立之新公司，保險業對其投資總額之限制等予以釋示在案，以尋求有效解決途徑，創造三贏局面。
l 臺北車站特定專用區C1/D1用地開發案：採聯合開發，初步規劃雙子星大樓
臺北車站特定專用區C1及D1東半部用地開發案初步規劃為雙子星大樓，位於機場捷運總站、臺北車站及各類型大眾運輸之交通樞紐核心，未來至國際機場僅需35分鐘，結合大眾運輸、人潮及交通轉運便利的優勢，規劃一大型複合式商業開發案。
為達以上政策招商之目標，這個案子夾雜少數私有地主，，市政府刻正努力協調中，希望能在招商前先解決私有土地之持分問題，必要時由市政府承擔部份風險，以排除民間業者之疑慮。
l 信義犁和段：採都市更新方式開發
本案擬整合原三張犁派出所、窳陋老舊眷舍、違章建築及閒置私有土地等予以騰空辦理更新，目前的進度是正辦理更新地區之劃定及招商文件研擬中，同時也與六張犁派出所取得共識，擬定更新後之派出所公務需求面積以納入招商文件中，另者，對於本案的地上佔有戶比較多，有關安置計畫將由市府先進行清查騰空作業，未來由實施者採現地安置或現金補償方式處理，實施者可計入成本增加整合意願，以有效推動本案之進行。
l 北投新民段：採都市更新方式開發
本案在捷運新北投站附近，附近有衛生局設施、私人經營的溫泉旅館及公有宿舍；其中公有宿舍仍有佔用戶目前正透過行政及司法解決中。
本案期能整合衛生局、公有眷舍及私有土地等辦理更新，市府未來規劃分回的房子是透過PFI方式提供公營出租住宅，現階段市府規劃結合本區之溫泉旅館並且納入衛生局所提出之健檢服務中心之構想。目前仍在進行初期的評估作業階段，尚須多方面考量，所以這一塊土地可能會比較慢一點處理。
l 中正公園段：採都市更新方式開發
本案乃原舊市議會所在，其中位於青島東路附近舊宿舍已拆除清理，並已做了簡易綠化，至於本局正探尋整合忠孝西路大樓私有地主共同參與都市更新的可行性，以擴大更新規模。
 
未來市有地利用之政策構想
目前本市之市有土地面積超過500㎡以上且占更新範圍比例達50％以上者由市府主導辦理都市更新，目前計有17案，其中13案由本府捷運工程局主辦，已有6案與甄得之實施者簽約。本局主辦之主導都市更新案有4案，分別為「中正區南海段」、「信義區犁和段」、「北投區新民段」及「中正區公園段」等4案，其中信義區犁和段案及中正區南海段案剛剛也在前面的子題提到，臺北市政府推動都市更新是持續不變的政策，除輔導民間整合啟動，亦將由本府積極帶動各地的更新案件，期藉由市府主導都市更新案改善過往市有土地低度利用的狀況，讓市民能感受到城市的再生與進步。
與其他所屬公有土地管理者進行換地計畫
除此之外，對於市有土地的利用，基於「管用合一」原則，我們還考慮要採用換地計畫，即將現有市有土地位於精華地區，諸如行政院、監察院、軍方等中央單位使用部分，與目前中央或是軍方現閒置未充份使用之國有土地如仁愛路空軍總部、士林舊美國學校等予以交換。
考量採用容積移轉方式以開創市府財源
另者，本局也在考量陽明山中山樓旁之孫科院長生前住的地方現列為歷史建物之「太子御賓館」及其周邊之市有土地等，由於被劃入古蹟保存區，如其土地容積可以移轉出去或是標售出去，如此一則保存古蹟，再則也可創造出土地開發價值。
結語
臺北市未來的遠景以打造世界級的都會城市為目標，在市有土地管理方面財政局期望能夠有效的管理開發，促進台北市的再發展；另外藉由公、私部門的合作的新模式（PFI），以吸引國內外民間投資，創造就業機會。

臺北市財政局邱大展局長

本會陳副執行長與邱局長合影