桃園市修訂更新單元劃定基準-財團法人都市更新研究發展基金會

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桃園市修訂更新單元劃定基準

簡化都更指標加速民辦都更

為鼓勵桃園市老舊建築物參與都市更新，並配合推動鐵路地下化及捷運系統建置計畫等重大政策，桃園市政府於今（2018）年10月24日修正公告「桃園市都市更新單元劃定基準」，期透過簡化附表指標擇定方式，配合實務執行，明確規範更新單元劃定條件，檢核出符合需求之更新單元，增加本基準適用性。本次相關修正重點如下：

納入鄰地協調會機制　提高都市更新參與共識
為避免造成畸零地問題，申請劃定更新單元時，應以不造成相鄰土地無法單獨建築為原則。如無法依前項原則辦理，應先徵詢街廓內相鄰土地及合法建築物所有權人參與更新之意願，並辦理協調會，於擬具都市更新事業概要或事業計畫報核時，併同檢附意願證明及協調結果，依規定申請實施都市更新事業。

如更新單元範圍仍有爭議，則提送都市更新及爭議處理審議會審議。藉由鄰地協調會機制，期能妥善與更新單元範圍內或相鄰土地及合法建築物所有權人溝通協調，提高都市更新共識及參與。

簡化附表指標　自劃更新單元需「12項指標符合3項」
考量申請人後續更容易瞭解與運用法規內容，爰修正附表規定，刪除原附表之「建築物及地區環境狀況」分類，將指標分次編號為12項。未經桃園市政府劃定為應實施都更之地區，其土地及合法建築物所有權人自行

劃定更新單元時，自劃更新單元須於附表所列「12項指標符合3項」，並於都更事業概要或事業計畫內載明。

透過簡化指標擇定方式，使申請人自劃更新單元時能依據基地本身條件，更彈性的選擇相對應的指標，增加附表實用性。

新增危老轉軌都更機會　提供重建另一選擇
因應中央「都市危險及老舊建築物加速重建條例」鑑定制度，新增第8點，符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條第一項第二款及第三款所定結構安全性能評估，並經桃園市政府認定者，得不受應符合附表指標3項以上之規定限制。增加危險及老舊建築物倘無法取得100%同意，亦可轉軌參與都更，提供重建之另一選擇。

建立自行檢核更新單元機制　縮短行政作業流程
另外，本基準所列事項，應於事業概要中載明，依更新條例第10條第二項逕行擬具事業計畫辦理者，應於事業計畫中載明，若依都市更新團體設立管理及解散辦法第3條第四款規定，已達更新條例第10條第二項前段規定之同意比例，申請核准籌組更新團體時，即應依本基準所列事項載明。

增加申請人於申請核准籌組更新團體、事業概要及事業計畫須自行檢核更新單元機制，有助於縮短行政作業流程，加速都更辦理效率。

附表自行劃定更新單元建築物及地區環境評估表

項次	指標
ㄧ	更新單元內屬非防火構造建築物之棟數比例達二分之一以上(檢附建築師或專業技師簽證、或經專業機構辦理鑑定)。
二	更新單元內現有巷道寬度小於六公尺者之面積占現有巷道總面積比例達二分之一以上。
三	更新單元內各種構造建築物面積比例達二分之一以上：土磚造、木造、磚造及石造建築物及三十年以上加強磚造、鋼鐵造、鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造建築物、四十年以上鋼骨混凝土造建築物。
四	更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱及牆壁等腐朽、破損或變形，而有危險之虞，其棟數比例達二分之一以上(檢附建築師或專業技師簽證、或經專業機構辦理鑑定)。
五	更新單元內合法建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用之樓地板面積比例達二分之一以上。
六	更新單元有下列條件之一者： 1、臨已開闢之計畫道路寬度達四十公尺以上之路段。 2、位於鐵路地下化沿線兩側二百公尺範圍內。 3、位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等）八百公尺範圍內。 4、位於已開闢或已編列年度預算開闢、面積達零點五公頃以上之公園綠地二百公尺範圍內。 5、位於面積達一千平方公尺以上廣場一百公尺範圍內。 6、基地面積達三千平方公尺以上，對都市景觀及提升生活環境品質有助益者。
七	更新單元內建築物無單獨衛生設備戶數比例達二分之一以上。
八	更新單元內建築物耐震設計標準不符建築技術規則規定者之棟數比例達二分之一以上(檢附建築師或專業技師簽證)。
九	更新單元內計畫道路未徵收開闢之面積比例達二分之一以上。
十	更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之二分之一。有關建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。
十一	更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之三分之二以下或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數達二分之一者。
十二	更新單元內四層以上之合法建築物棟數佔更新單元內建築物棟數達三分之一以上，且該四層以上合法建築物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者。