中和「冠德大境」都更案是雙北市跨區合作辦理更新例案，自2007年6月臺北市政府捷運工程局公開招商後，歷經11年半的堅持，終於在今（2018）年10月完成兩案的產權登記作業。

更新後建物現況

基金會協助促成兩案 提升環境效益
「冠德大境」分成兩個基地（「美境」及「麗境」）分別位於新北市中和區景安路兩側，捷運中和線與環狀線景安站旁之交通便捷處。景安路東側新和段的「美境」面積約4,720㎡，西側南山段的「麗境」面積約3,482㎡，皆屬公有土地。
更新前為臺北市所管有，範圍內地上物多為臺北市警察局與消防局眷舍和職舍。因地上物老舊窳陋有傾頹朽壞之虞，且巷道狹窄有礙公共安全，為此臺北市政府在當時未改制前的臺北縣政府協助劃定更新地區後，期望引入民間資金推動地區更新，遂跨區辦理公開甄選實施者作業。

兩區原分屬公開招商之兩案，在冠德建設委託本基金會擔任備標顧問下，先後取得了兩案最優申請人，意外促成後續擬定計畫作業皆以兩案通盤考量整體規劃，也避免了不同申請人需曠日廢時協調的窘境，甚至計畫報核後的審議作業新北市政府亦採兩案併審進行，讓區位與特性相似之兩案得以有效率地推動。

審議期間因景安路東側尚有其他三案更新事業如火如荼進行中，新北市政府為建立本區規劃設計上之遊戲規則，遂於2010年10月召開「景安站兩側都市更新整體空間規劃」工作會議，針對更新地區周邊人行步道、開放空間、道路退縮、車道出入口與公益設施進行全區調配，期望透過區域整體規劃，達成改善周邊都市環境之目標。
 
美境(左)麗境(右)更新前現況

政策與法令更迭 審議與合約角力 計畫一波三折
2008年簽約時因雙方對於合約部分權利義務見解有所落差，為了不耽誤兩案時程進度，並維護市有財產權益，故提請臺北市政府同意將原事業權變併送之約定改採先行確認事業計畫內容方式辦理。

兩案事業計畫審議過程中，面臨到2009年「都市更新建築容積獎勵核算基準」修正，為使兩案更新獎勵更為明確，遂配合採用新的核算基準；2010年公布「景安站兩側都市更新整體空間規劃」，於是配合調整兩案開放空間與公益設施；2011年則配合臺北市公營住宅政策檢討，但最終並未納入該政策範圍。在政策與法令變動一波三折之後，歷經了4次專案小組審議，收納各方審查意見後，終在2012年2月事業計畫審議通過，同年11兩案基地位於景安路對側同一軸線上，建築設計上為了營造優質舒適的外部空間、創造最適合本區的公共利益，規劃了大面積人行步道空間、廣場以串連東西側居民、提供公眾使用捷運轉乘機車位(南山段案內)，公益設施亦配合新北市政府政策規劃了勞工局就業服務中心與中和就業服務站並配合管理機關需求留設相關空間。另外，實施者在徵求捷運主管機關同意後，針對南山段基地旁之捷運通風口進行綠美化作業，致力使更新案更具公益性。

規劃設計力求符合公益性並滿足各方需求

本兩案建築產品皆為純住宅設計，規劃設計兩棟四併及五併式高層住宅大樓，公有土地管理機關臺北市政府財政局在選配上考量維護管理與後續處分之需求，兩案皆以選取整棟為原則，車位上則以該棟下方車位平均分布各樓層且一戶一車位為主，滿足不同樓層與價位之民眾需求。

而實施者部分則配合兩案2007年公告招商事項，讓市有眷舍合法現住人申購實施者更新後取得之房地，故在調查現住戶房型意見後，特別規劃留設中小坪數房型供合法現住人申購，期望減輕申購戶部分財務壓力。
 

「美境」人行步道

 
「麗境」人行道及捷運通風口綠美化

推動公辦都更的寶貴經驗
公辦更新事業計畫規劃要求往往與主辦機關招商需求相互結合，近期招商案件雖已具體提出規劃需求讓投資人有所依循，但因政策具時效性，在實施者提送書圖審議到動工興建期間，如超出原先預期時程，就容易發生規劃設計調整，甚或與原競標階段提出的建築需求方向不一致的情形，造成主辦機關與實施者皆耗費大量人力、心力協調變更。建議後續辦理公辦更新案件，除了明確載明設計需求外，亦應考量納入未來如政策產生重大變更時，雙方之協調補償機制，以提高公辦招商案件的穩定性與招商誘因。

另外，考量個案特性與分送時間差異，在合約已載明共同負擔比例的情形下，雙方應保留規劃與財務提列上之彈性，以審議內容為主，方得在確保地主權益與符合合約及法令規定之狀態下順利完成審議。

「冠德大境」屬跨縣市準公辦更新案，產權實屬單純，但推動過程中還是面臨了法令、政策、合約、現住戶搬遷等課題，最後在實施者與本基金會通力合作下中還是克服層層難關順利取得使用執照，並於今（2018）年10月辦理完成兩案產權登記，以上本案的寶貴經驗可提供後續公辦更新案借鏡。
 

計畫內容摘要
案名	新北市中和區南山段781地號等3筆土地都市更新事業計畫(麗境)
基地位置	中和區景安路．景安路122巷交口
實施者	冠德建設股份有限公司
基地面積	3,482.35㎡
使用分區	住宅區
更新前	產權：公有土地3,482.35㎡、私有土地258.6㎡(國有土地讓售實施者) 所有權人：公有土地2人、私有土地1人 其他土地改良物戶數：39戶 停車位：0輛 其他土地改良物建物面積：2,340.86㎡
更新後	用途：公益設施、集合住宅 實設建蔽率：37.82% 實設容積率：477.27% 更新獎勵容積（包含公益設施）：6,173.02㎡(59.09%) 允建容積：16,620.07㎡ 總樓地板面積：31,329.40㎡ 構造樓層：RC，地上23層/地下4層 停車位數：汽車：153輛，機車：304輛（包含131輛供公眾使用機車位） 總戶數：170戶
實施方式	權利變換
更新實施費用	1,428,064,763元
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	三門聯合建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所、宏大不動產估價師聯合事務所、戴德梁行不動產估價師事務所