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高雄市八一石化氣爆地區推動都市更新


高雄市政府於石化氣爆事件發生後,為協助居民儘速恢復日常生活,除立即推動簡易修繕、結構安全鑑定及沿街面建築景觀改善(建築挽面)等計畫協助民眾修復住宅居住功能外,亦針對想透過更新重建的居民,規劃更新協助方案,迅行劃定都市更新地區、主動整合居民意願、提供專業輔導等措施,讓民眾了解更新程序,進而加速更新重建,改善居住環境。

氣爆路段沿線迅行劃定都市更新地區
市府盤點氣爆沿線地區建築物現況後,發現不少建築物屋齡達30年以上,住宅區容積率普遍不高,部分街廓內巷弄狹小,居民無法自行重建,惟可依循都市更新程序整合重建。

因此,市府依更新條例第7條,迅行劃定氣爆路段沿線為都市更新地區,於2014年11月10日公告實施「高雄市一心一路、凱旋三路及三多一、二路沿線更新地區」,劃定範圍面積約98公頃。劃定為更新地區後,更新事業計畫同意門檻1/2所有權人同意即可提案。

更新計畫放寬基地重建規模、給予容積獎勵
同時市府也擬定更新計畫,訂定更新單元基準,降低重建更新基地最小面積,從現行重建基地最小面積1,000㎡,一般住宅重建基地放寬至500㎡、透天住宅重建基地放寬至250㎡,降低整合阻力;採整建維護方式實施更新事業者,更新單元由一般規定為至少一幢建築物,放寬至以一棟建築為原則。此外,實施者於更新地區公告日起3年內擬具事業計畫報核者,也享有更新時程容積獎勵,給予最高法定容積10%獎勵容積。

為獎勵老舊且使用強度較低的住宅自行整合更新,更新計畫規定,位於法定容積率300%以下之住宅區或商業區更新單元內,現有屋齡30年以上之合法建築物外牆最大水平投影面積超過更新單元面積50%以上,且建築物為5(含)層樓以下者,因辦理更新提升環境品質、都市防災及公共衛生等,給予法定容積10%獎勵容積。

市府主動整合居民意願辦理更新重建
氣爆發生後,陸續有居民反應有意願辦理都市更新,市府參採居民的意見及住宅現況,暫定一個重建範圍,由市府安排都市更新說明會,通知範圍內居民參加,說明如何協助推動更新及相關法令程序。說明會後再追蹤調查範圍內願意進行更新的同意比例,同時向未出席說明會的所有權人持續宣導,後續對於所有權人同意比例超過50%之社區,輔導自主推動都市更新。

經整合居民意願後,有四處社區範圍內所有權人表明願意參與都市更新比例超過50%,市府選定位於凱旋三路一處面積820㎡的土地,包括兩棟屋齡34年的公寓、兩棟屋齡39年的透天厝及一塊空地,共23戶所有權人中有超過7成表達辦理都更的意願社區。

市府委託專業團隊進入該社區協助居民成立更新團體、後續也將協助居民辦理基地基本調查、建築基礎設計、不動產估價、建築設計、擬定事業計畫(權利變換計畫)、協助融資、信託、協助媒合營造廠商等工作項目。歷經多次拜訪、溝通及聯繫所有權人後,該社區於今(2015)年7月26日舉行更新會成立大會,當天超過七成的所有權人出席,全數同意通過成立並順利選出理監事。後續將啟動鄰地整合協商機制,確定重建範圍後即可進行建築物的規劃設計,擬具更精確的都更事業計畫,以利所有權人儘速討論出具體可執行的方案。

另尚有三處同意比例超過半數之社區,市府委託專業團隊,進行都市更新規劃、建築基礎設計、不動產估價、財務可行性評估等,協助居民凝聚共識,目前也陸續協助整合成立都市更新團體中。

市府拋磚引玉 讓居民自主更新 改善居住環境
氣爆事件發生屆滿一年,市府主動協助整合意願並給予專業輔導,但都市更新重建涉及所有權人權利價值估算及分配等考量,仍需要所有權人持續協商,凝聚共識,始能繼續推動,市府期能拋磚引玉,讓居民能自主推動都市更新改善居住環境,市府在過程中會尊重每一位所有權人的意願,希望能讓災區陸續透過都更圓滿完成,也讓氣爆地區能以更多元方式呈現嶄新的面貌,讓民眾住的更舒適安全。

「高雄市一心一路、凱旋三路及三多一、二路沿線更新地區」更新計畫內容摘要
項目 氣爆都市更新地區 備註
都市更新單元最小面積 重建 一般住宅500㎡ -
透天住宅250㎡
整維 一棟建築為原則 更新地區公告日起三年內擬具事業計畫報核者
都市更新時程容積獎勵 給予最高法定容積10%獎勵容積 更新地區公告日起三年內擬具事業計畫報核者
都市更新建築容積獎勵辦法第7條 給予法定容積10%獎勵容積 屋齡30以上合法房屋外牆最大水平投影面積超過更新單元面積50%以上,且建築物為5(含)層樓以下者

(本文原載於都市更新簡訊第67期)

  • 發布日期
    2015/09/15
  • 發表人
    高雄市政府都市發展局
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