新北修訂兩項重要規範 申請案件要注意-財團法人都市更新研究發展基金會

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新北修訂兩項重要規範申請案件要注意

修訂容獎核算基準及共同負擔項目及內容

都更建築容積獎勵項目加入多種公益設施項目
新北市政府今(2015)年2月13日通過「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」修正草案，首將老人活動及安養設施、托幼設施及社會住宅納入修法內容，並特別針對產權細碎複雜者增訂鼓勵整合的獎勵項目，不但突顯都市更新的獎勵意義與社會公益性，也是率全國之先的創新作為。

本次修法最大重點是，未來本市的更新案申請容積獎勵超過30%時，除法定容積未達300%者及自組更新會之案件外，其超出30%部分皆應以申請捐贈設置老人活動設施、老人安養設施、公共托育設施或社會住宅等公益設施為限，以提高都市更新對社會的貢獻性及公益性，也回應本市積極推動公共住宅政策。本修正草案後續將報內政部核准，並經公告後預計給予緩衝期半年後正式施行。

近年來由於都市設計及環境規劃已成為基地開發案應有的基本要求，加上｢都市計畫法新北市施行細則｣也將部分屬於基地設計的獎勵項目予以刪除或整併，檢視歷年申請都更獎勵的成效，針對過去實務操作上較不合理的部分，在本次一併納入修正調整。

再者因應高齡化、中央推動智慧建築趨勢，修正草案新增無障礙空間、智慧建築設計獎勵項目。另考量都市更新成敗關鍵即在整合，因此，本次也新增人數眾多，產權複雜基地的整合獎勵，期盼能加速推動都市更新。同時，對高級住宅、位於山坡地的基地，其容積獎勵總量也酌予限縮。整體而言，修正後的都市更新建築容積獎勵將更具公益性、合理性與前瞻性。

新北市都市更新建築容積獎勵核算基準新舊條文對照表

獎勵項目	修正都市更新建築容積獎勵核算基準(草案)
都市更新計畫之規定	都市更新計畫訂有獎勵規定者，得從其規定。
綠建築	1.銀級：刪除。 2.黃金級：3%。 3.鑽石級：6%。
整體規劃設計獎勵(如開挖率、夜間照明、都市防災等)	1. 刪除綠覆率、開挖率、立體綠化、夜間照明、都市防災等獎勵。 2. 增設機車或自行車停車位，基地須位於大眾運輸及特定公共設施周邊300m範圍內。
公益空間	1. 刪除更新後供社區使用之公益設施獎勵。 2. 經政府指定額外提供之公益設施，其樓地板面積除不計入容積外，得依公式計算獎勵容積，並以法定容積之20%為限。
開放空間、人行步道	1.基地配置自建築線起退縮淨寬4m建築者，得依臨路條件適度給予係數獎勵，且將住宅區及商業區係數整併為單一係數（係數為1.8、1.5、1.2）。 2.退縮淨寬超過4m部分，得於6m深度內，以實際退縮面積核計獎勵。
高氯離子、輻射污染建築物	刪除
四層樓以上合法房屋	1. 五層以上房屋12%獎勵。 2. 四層以上房屋10%獎勵。
智慧建築、新建住宅性能-無障礙標章	1%、3%
產權細碎複雜之整合獎勵	同意比例於公展期滿時，得依產權級別給予下列獎勵： 1. 達95%以上2%、4%、6%。 2. 達100%以上4%、6%、8%。
都更獎勵上限	1.建築基地一點五倍之法定容積或零點三倍之法定容積再加其原建築容積。 2.建築基地一點三倍之法定容積或零點二倍之法定容積再加其原建築容積。 (1) 更新單元未鄰接8公尺以上計畫道路。 (2) 位於法定山坡地。 (3) 更新後總戶數達50%以上為高級住宅產品。 3.都更各項獎勵總和逾法定容積30%以上，應擇一設置托老、托幼及社會住宅。但法定容積未達300%或以更新會為實施者，不受此限。

備註：詳細條文內容仍以新北市政府最終公告為準。

工程造價調整為單一等級縮減實務估價差距
另外，新北市政府也通過修正「新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」，於今年2年1日正式上路。本次修正最大改革，係將營建工程造價表修正為單一等級，並將建材設備等級固定化，以縮減實務估價差距。

共同負擔費用指的是辦理都市更新所應支付的成本，例如：工程費用、貸款、稅捐及管理費用等，其費用係先由實施者墊付，等到更新完成後，地主再以更新後的房地價值抵付給實施者。民眾參與更新，最在意的是分配多寡，而共同負擔是決定分配比例的重要因素。

本基準自2008年3月11日公布實施後，尚未進行修訂，本次配合相關法令、過去審議情形、市場價格變動等因素，進行檢討修正。為了使更新成本提列更合理，共同負擔內占最大費用的建築物工程造價，本次修訂將營建工程造價由三級提列，修正為單一基本價格加上附加價格的方式，以反應實際成本，物價基準日修訂為2014年4月，透過本次基準的修訂，讓參與民眾一目了然，都市更新案的成本提列更公平，避免實施者在提列項目灌水情事。