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公辦更新案招商成效與推動建議


為推動大型公有土地更新，係由行政院經濟建設會（現為國家發展委員會，以下簡稱經建會）與內政部陸續提報「都市更新示範計畫（94-97年）」、「加速推動都市更新方案」、「都市更新推動計畫（98-101年）」及「都市更新產業行動計畫」等，分別於94年5月25日、95年1月25日及98年2月9日及99年11月16日奉行政院核定實施。其中對於政府主導之大面積公有土地如何引進民間資金與招商作業等，陸續提出相關推執行策略與推動方式。

公辦都市更新案件推動歷程
政府主導都市更新案件歷程上，其主要推動方式與階段整理如下：

一、擇定重點地區推動都市更新示範案例
(一)由內政部會同經建會、各地方政府、公有土地管理機關等共同勘選城市門戶、鐵路與捷運發展軸線、水岸發展軸帶、都市舊城區等財政效益大及公地比例高之地區，作為優先開發之都市更新示範地區。

(二)經選定之政府為主都市更新地區，由內政部補助地方政府或管理機關辦理先期規劃及前置作業，建立都市更新示範案例。

二、公私合作推動都市更新
(一)國有土地積極招商並參與都市更新
1.政府為主都市更新案
都市更新主管機關依都市更新條例第9條及其施行細則第5條之1委託其他機關（構）公開評選實施者實施都市更新，其範圍內之國有非公用土地以公開標售、設定地上權或參與權利變換方式辦理。

2.民間發起都市更新案
由財政部訂定都市更新範圍內國有土地處理原則，據以辦理。

(二)選商投資或整合實施
1.政府為主都市更新案
委外設置「都市更新推動辦公室」，協助辦理公有土地占多數更新案之招商投資作業。

2.私有土地佔多數之政府為主都市更新案
委託設置「都市更新專業整合機構」，擔任溝通整合平台，協助整合所有權人意願，輔導實施都市更新事業。

三、充裕都市更新財源
(一)成立中央都市更新基金
支應招商作業所需經費，包括實施、參與、代墊都市更新事業；徵收、撥用、價購更新地區土地及其改良物經費及撥貸其他政府機關推動都市更新經費。

(二)提供低利貸款融資
協調行政院國家發展基金下中美基金及中長程融通資金提供20億元及2,000億元低利融資，供實施者辦理前置作業及實施都市更新事業所需。

四、建置完備都市更新法令及執行機制
(一)簡化程序及縮短流程
修正都市更新條例及相關子法，簡化流程，並建立標準作業流程(SOP)，提高執行效能。

(二)提高獎勵誘因
檢討都市更新建築容積獎勵及賦稅減免相關規定，提高民眾及實施者參與誘因。

(三)協助排除投資障礙
1.專案輔導：實施者於實施期間遭遇任何問題或困難，由內政部營建署召開個案輔導會議，主動邀集相關單位協助解決；並每3-6月召開實施業者座談會，隨時瞭解實施困難，並作快速回應處理。

2.落實強制更新：訂頒「代為徵收及拆除或遷移土地改良物執行應注意事項」，督促地方政府提供公權力協助。

(四)訂定相關作業手冊及招商方式
除原有都市更新作業手冊外，訂定政府為主都市更新招商手冊（草案）、政府為主都市更新推動手冊，並研定附款式標售、設定地上權、參與權利變換等不同招商模式，以利相關人員進行依循與作業。

成功招商案件分析
截至103年10月底已有25案成功招商實施中，總投資金額達1231.2億元，說明如下：
一、辦理機關：以國防部政治作戰局案件最多。
二、成功招商年度：以103年度最多。
三、開發方式：以「權利變換」方式最多。
四、面積分析：最大為22.06公頃，最小為0.1145公頃，平均約為2.28公頃。
五、招商金額分析：最大為427億元，最小為1.7億元，平均約49.25億元（若不計浮洲合宜住宅案，則平均為33.51億元）。

表 公辦都市更新案件招商成功情形一覽表
編號 案名 面積
(公頃)		 主辦單位 開發方式 總投資金額
(億元)
100-1 新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫案 22.06 內政部營建署 附款式標售 427
100-2 新北市永和新生地（大陳義胞社區附近地區）更新單元二範圍都市更新事業案 9.6 新北市政府 權利變換 74.91
101-1 臺北市中正區南海段都市更新案 0.5824 臺北市政府財政局 權利變換 25.85
101-2 臺北市信義區犁和段三小段302、303地號公有土地都市更新案 0.2041 臺北市政府財政局 權利變換 7.62
102-1 新北市新莊區文德段新莊派出所周邊公私有土地都市更新案 0.75 新北市政府財政局 權利變換 40.41
102-2 臺北市松山區敦化段四小段363-1地號等4筆土地都市更新事業計畫案 0.4392 國防部政治作戰局 設定地上權 60
102-3 新北市板橋區介壽段都市更新案 0.13 新北市政府財政局 權利變換 10
102-4 新北市板橋區民權段743地號等2筆土地周邊公私有土地都市更新案 0.85 新北市政府財政局 權利變換 39.28
102-5 臺南市永康區飛雁新村都市更新案 3.52 臺南市政府都市發展局 附款式標售 40.90
102-6 新竹火車站後站都市更新案 0.69 新竹市政府 權利變換 180
103-1 臺北市松山區民生段(松齡新村)都更案 0.6072 國防部政治作戰局 設定地上權 23.5
103-2 公開評選新北市新店區莊敬段362地號等4筆眷改土地都市更新事業徵求都市更新事業機構案(江陵新村) 0.5043 國防部政治作戰局 權利變換 23
103-3 新竹市東區中央段1175地號等4筆眷改土地都市更新事業徵求都市徵新事業機構為實施者案(四知四村) 0.1145 國防部政治作戰局 權利變換 1.7
103-4 新竹市東區成功段100地號等5筆眷改土地都市更新事業徵求都市更新事業機構為實施者案(忠貞新村) 0.6814 國防部政治作戰局 權利變換 6
103-5 新竹市東區光復段1034地號等22筆眷改土地都市更新事業徵求都市更新事業機構為實施者案（北赤土崎新村） 2.9216 國防部政治作戰局 權利變換 31
103-6 新竹市東區光復段427地號等7筆眷改土地都市更新事業徵求都市更新事業機構為實施者案(新竹市金城新村、日新新村) 1.8131 國防部政治作戰局 權利變換 15
103-7 台中市南屯區建功段4地號等3筆眷改土地都市更新事業機構案 0.96 國防部政治作戰局 附款式標售 7.6
103-8 台中市南屯區建功段26地號等3筆眷改土地都市更新事業機構案 0.85 國防部政治作戰局 附款式標售 6.6
103-9 臺南市東區精忠段街廓編號C4及C5等2處眷改土地都市更新事業徵求都市更新事業機構案（精忠三村） 2.8348 國防部政治作戰局 權利變換 35
103-10 臺南市鐵路地下化專案照顧住宅都市更新實施者案 1.90 臺南市政府 附款式標售 23
103-11 新竹市東區復中段627地號等18筆眷改土地都市更新事業徵求都市徵新事業機構為實施者案(第十村) 1.39 國防部政治作戰局 權利變換 15
103-12 新北市土城線頂埔站周邊公私有土地都市更新案 1.37 新北市政府財政局 權利變換 23.83
103-13 新北市中和區台貿(慈德三村)都更案 0.62 國防部政治作戰局 權利變換 11
103-14 新北市新店行政園區都市更新案 1.20 新北市政府 權利變換 80
103-15 臺北市北投區新民段二小段472地號等5筆公有土地都市更新事業實施者案 0.35 臺北市政府財政局 設定地上權 23
資料來源：內政部營建署（2014）
 
公辦都市更新遭遇問題
一、公辦都市更新遭遇問題
(一)公辦都市更新案招商規範未建立
公辦都市更新案招商作業目前並無專法規範，應檢討修訂相關法令以符合目前執行所需。

(二)公部門之人力不足
現行公部門人力用以策定都市更新政策、法規、進行審議已有不足，此外以防災、減災為考量之整合型都市更新，所涉專業與技術更形廣泛，均非現行人力所能因應負荷，亟待改善。

(三)缺乏負責公有土地更新之中央或地方都市更新組織
中央或地方政府缺乏負責公有土地都市更新之專責組織，以統籌整合公有土地參與都市更新事宜；必要時，並應妥善處理地上物及整併公私有土地，依都市更新條例第9條規定辦理公辦都更。

二、公辦都市更新招商遭遇課題
公辦都市更新案件推動眾多，但招商常常面臨流標問題，分析如下：
(一)開發方式問題
地上權產品在台北以外地區市場接受度較低，另地上權住宅涉及融資以及期滿後可能有處理之課題。

(二)權利金問題
許多廠商認為權利金收取太高，可能造成回收不易。

(三)產品定位問題
部分都更案要求設置交通轉運站，應屬於地區性需求，營運上恐有困難。另部分都更案量體過大，且位於市區，相關有特色之產品（如觀光飯店、旅館等）較難塑造。

(四)廠商代辦事項過多
如基隆西二西三碼頭都更案要求實施者需代為興建旅運中心及轉運站、和平島更新案要求代新建新建漁業博物館及拆除海產大街；宜蘭火車站更新案要求代興建交通轉運站等，均可能使廠商成本增加，並增加相關之不確定性。

(五)拆遷與整合問題
如台中體二更新案有達600戶需拆遷安置，基隆和平島更新案現地海產大街占用戶等。

(六)法令問題
相關公產機關對於法令認知的不同，例如設定地上權是否適用都市更新條例第27條規定；又如機關自行實施必須經主管機關同意，且必須為於都市更新地區，涉及認定的問題。

(七)市場規模有限，國際招商不易
國內市場規模有限，相關案件多以興建住宅及辦公室為主，另外相關主辦機關並未編列國際招商經費，不容易吸引國際廠商投標。

未來推動建議
一、促參案運用模式與範圍可以擴充
建議促參政策可再為評估，是否擴展促參模式之運用及於政府付款之PPPs模式（即PFI）與範圍，並適度過大至都市更新相關可行性。

二、修訂「都市更新條例」或訂定「都市更新PFI專法」
內政部營建署為因應公辦都市更新，研擬都市更新條例之修正，以增加9條條文方式辦理，似無法涵蓋促參法（促參法共計57條）全部條文，尤其是異議申訴及監督經營管理部分。

以日本為例，除了「都市再開發法」、「都市再生特別措置法」1999更訂有「活用民間資金進行公共建設法」（又稱為PFI法），因此，建議內政部應考量訂定「都市更新PFI專法」。

三、簡化招商整體審議流程
以目前招商流程而言，由於相關招商計畫（開發辦理原則）必須經過「縣市都市更新專案推動小組」通過；招商評（甄）選則必須由主辦機關（甄）選小組辦理；之後都市更新事業計畫（含權利變換計畫）則又必須由主管機關都市更新審議委員會審議通過後才能執行，尤其是都市更新審議會部分，因為涉及實質更新容積獎勵問題，如未能於招商之前確定，則造成投資人的極大不確定性，因此，建議應簡化整體流程，而容積獎勵值應於招商前則應予以確定，以利招商工作進行。

四、成立公私合夥公司或第三部門推動都市更新
在都市更新部分，成立公私合夥公司或第三部門為英國及日本成功推動都市更新的主要因素，台北市業成立「財團法人都市更新中心」協助推動，惟中央部分並無相關之配套，爰建議長期而言，應考量成立公私合夥之公司或第三部門，以加速都市更新之推動。

至於上開公私合夥關係的運作如何進行監督、利害關係人的範圍如何界定、專業人才的評鑑標準如何確立、中介團體如何成立及運作等議題，建議可參採英、日等國推動過程，以法規進行規範，將可實際運作過程不必要的爭議。

(本文原載於都市更新簡訊第64期)

  • 發布日期
    2014/12/15
  • 發表人
    國家發展委員會
    國土區域離島發展處
    江技正明宜
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