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中央補助住戶自主更新之現在與未來


都市更新主要目的促進都市土地有計畫地再開發利用，整體改善都市的空間環境與復甦都市機能，完善居民的公共利益。現今全球化的激烈的城市競爭之下，都市更新一直是各城市的重要施政項目之一。

中央輔導住戶自主更新之啟動，來自於2008年1月修正都市更新條例部分條文，其中第18條增訂中央主管機關可成立都市更新基金，補助以整建維護方式實施之都更新有關規劃設計及工程經費，以及組織更新團體以重建方式實施都市更新事業之規劃設計費，賦予編列預算補助之法律基礎；其後因應總統府財經諮詢小組「啟動台灣經濟轉型行動計畫」建議將都市更新納入十大重點服務業，行政院並於2010年11月核定內政部研提之「都市更新產業行動計畫（100~103年）」，內政部旋即進行「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」之研訂，於隔年8月發布施行，並因應實際審查需要於2013年1月進行修正，及逐年運用中央都市更新基金之盈餘編列預算，與各地方政府合作，輔導一定年期以上老舊合法建築物依都市更新條例所定程序進行重建、整建或維護事業，以達成節能減碳、提升居住環境品質、加強建物結構與消防之目的。

現行重要補助規定
一、補助對象：採重建方式實施者，補助立案之更新團體、地方政府；採整建維護實施者，補助立案之更新團體、地方政府、公寓大廈管理委員會、都市更新事業機構。

二、建築物年限及補助項目：建物達30年以上辦理重建者，得申請補助擬具都市更新事業計畫及更新團體行政作業相關費用；合法建築物達20年以上辦理整建或維護者，補助擬具都市更新事業計畫與實施工程相關費用，其中實施工程項目用於建築物立面及屋突修繕、老舊鐵窗、招牌、違建之拆除及空調、外部管線整理美化之費用，對於整體都市外部環境景觀具有正面改善效果，至少需占補助經費1/3以上。

三、補助經費之核算與上限：以重建方式辦理者，以更新單元內所有權人數核算，最高補助上限530萬元，住戶得免自籌款；以整建維護方式辦理者，以更新單元內地面層以上樓地板面積核算，其中規劃設計之補助，最低補助50萬元，住戶得免自籌款，實施工程之補助，則需扣除產權人為具營利性質之公司行號之面積核算，一般地區每平方公尺補助800元、自籌款比例55％，經指定整建維護策略地區或都市更新重點地區者，每平方公尺補助1200元、自籌款比例降低至25％。 
 
現階段中央自主更新補助執行情形
內政部自2011年度起逐年編列中央都市更新基金預算補助本項業務，截至2014年8月底，共核定40案、計8,875萬229元（表1），其中重建案11件、整建維護案26件、整建維護工程案3件；在補助個案的執行情形部分，重建案至2014年8月底已輔導成立更新會9件、擬定都市更新事業計畫中1件、核定發布實施1件，整建維護案擬定都市更新事業計畫中24件、都市更新事業計畫審核中2件、核定發布實施進行實施工程案3件（表2）。

表1. 歷年自主更新案補助統計表
編號 地方
政府		 核定案件 總計
2011年 2012年 2013年 2014年(8月底)
重建 整建維護 重建 整建
維護		 重建 整建
維護		 整維
工程		 整建維護 整維
工程
1 基隆市 2 2 - - - - - - - 4
2 桃園縣 2 - - 1 - 2 - - 1 6
3 臺南市 1 3 2 2 - - - 3 - 11
4 高雄市 1 - - 5 - 2 1 - 1 10
5 臺北市 - - - 1 1 - - 1 - 3
6 宜蘭縣 - - - 2 - - - - - 2
7 南投縣 - - 1 - 1 - - - - 2
8 臺中市 - - - - - 1 - - - 1
9 嘉義市 - - - - - - - 1 - 1
總計 6 5 3 11 2 5 1 5 2 40
 
表2.自主更新案執行情形統計表
           整建維護類（共29案） 重建類（共11案）
擬訂計畫中 24 成立更新會 9
審核中 2 擬訂計畫中 1
已核定發布實施 工程招標中 2 審核中 0
工程施工中 0 已核定發布實施 1
工程已完工 1    

上述執行結果，與「都市更新產業計畫」原規劃預期申請提案情形有相當之落差，經檢討應與都市更新涉關專業非一般民眾知識領域範疇、老舊窳陋社區地權分雜整合困難、部分都市更新爭議案件造成民眾更新意願退縮及自主更新所需先期資金缺乏等因素有關，現階段全面推展要立即見效確有困難。因此，內政部自2012年起並同步補助各地方政府委外成立自主更新輔導團，引進整合專業進入社區主動尋找適當地點，協助整合意見及撰寫申請補助計畫書，並同步辦理社區課程講習、巡迴座談、編制手冊、培訓人才及建置網站等推動自主更新相關事宜，相信不久的將來應逐漸產生效果。

修正「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」草案
為因應人口老化趨勢，鼓勵老舊建築物增設昇降機設備，並提高老舊建築物耐震能力，以維護居住安全，內政部營建署已完成修正「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」草案，增加補助項目及額度，調整補助經費計算與認定方式，歷經完成法規預告徵求意見、部會協商會議、法規委員會審查、內政部部務會報討論等過程，預計於2014年10月前即可修正發布施行，以鼓勵直轄市、縣（市）政府輔導更多民眾自行實施更新。本次修正重點如下，修正後補助相關規定（如表3）：

一、有關都市更新重建部分：為增加民眾參與都市更新誘因，補助擬訂都市更新事業計畫費用，由現行每案補助上限為450萬元提高為500萬元，並調整補助經費計算方式及級距。

二、有關都市更新整建或維護部分：額外增加老舊建築物耐震能力詳細評估的費用及老舊建築物結構補強之工程費用，並提高補助額度及補助比例；另外社區如增設昇降機設備，亦得搭配整建維護工程額外予以補助。
 
表3. 中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法修正案
都市更新方式 重建 整建或維護
補助範圍 擬訂都市更新事業計畫有關費用(規劃設計) 擬訂都市更新事業計畫有關費用(規劃設計) 實施工程有關費用(工程施作)
補助對象 1.更新團體。
2.直轄市、縣(市)主管機關。		 1.更新團體。        3.其他依法成立之都市更新事業機構。
2.公寓大廈管理委員會。  4.直轄市、縣(市)主管機關。
申請程序 申請提案應於公告受理期限內提出，經直轄市、縣(市)主管機關辦理初審後，提送內政部營建署辦理複審，再提報內政部核定補助經費額度。
優先補助原則 應就申請人自籌款比例、住宅使用比例、實施規模、權利複雜程度、建築物使用年限及是否位於重點再發展地區等因素後綜合評定之。
補助經費上限 擬訂都市更新事業計畫費用：
1.人數≦50人者，補助上限為150萬元以下。
2.50人＜人數≦100人部分，1.5萬元/人。
3.100人＜人數部分，1萬元/人。補助上限為500萬元。
4.尚未成立更新團體者，得酌予提高補助80萬元以內。
5.得提列補助金額5%或20萬元為更新團體行政作業費。
 
 		 一、擬訂都市更新事業計畫費用：
1.總樓地板面積≦5,000㎡，補助50萬元以下。
2.5,000㎡＜總樓地板面積≦10,000㎡部分，1萬元/100㎡。
3.10,000㎡＜總樓地板面積部分，0.5萬元/100㎡。
二、建築物耐震能力詳細評估費用：
1.總樓地板面積≦300㎡，補助15萬元以下。
2.300㎡＜總樓地板面積≦600㎡部分，500元/㎡。
3.600㎡＜總樓地板面積≦2,000㎡部分，120元/㎡。
4.2,000㎡＜總樓地板面積≦5,000㎡部分，40元/㎡。
5.5,000㎡＜總樓地板面積≦10,000㎡部分，15元/㎡。
6.10,000㎡＜總樓地板面積≦20,000㎡部分，10元/㎡。
7.總樓地板面積＞20,000㎡部分，5元/㎡。		 一、工程補助項目：
1.老舊建築物立面及屋頂突出物修繕工程。
2.老舊招牌、鐵窗及違建拆除。
3.空調、外部管線整理美化。
4.建築基地景觀綠美化。
5.屋頂防水及綠美化。
6.增設或改善無障礙設施。
7.提高建物耐震能力。
8.增設昇降機設備。
9.其他因配合整體整建或維護工程之完整性，經審查同意之必要或特殊工程項目。
二、第1~6款及第9款補助費用：
1.補助上限為800元/㎡，且不得超過總經費45%。
2.地方政府自行實施或指定為優先整建或維護更新地區，補助上限為1,200元/㎡，且不得超過總經費75%。
三、第7款補助費用：
1.總樓地板面積≦1,500㎡部分，補助上限為4,000元/㎡。
2.總樓地板面積＞1,500㎡部分，補助上限為3,000元/㎡。
3.總補助經費不得超過本項目總工程經費45%。
4.各地方政府應配合編列本項目總工程經費25%自籌款。
四、第8款補助費用：
  補助經費不得超過本項目總工程經費45%，並以審查結果為準。
  
結語
依行政院主計總處普查資料顯示，台灣地區超過30年以上之住宅佔總住宅量36％，以全台住宅數量807萬戶推算，約300萬戶。由於建物老舊窳陋、耐震強度不足，當高強度地震災害發生時，建築物容易受損及非防火構造或鄰棟間隔不足等因素，易釀成火災等危害公共安全疑慮，以及高齡化社會之來臨，在建築物未達使用年限前，鼓勵老舊建築物增設昇降機設備以方便老人無障礙生活亦為當前面臨的重要挑戰。未來內政部仍將積極與地方政府合作，透過中央都市更新基金之盈餘，透過輔導、教育訓練、先期資金提供等方式，鼓勵社區採都市更新重建或整建維護方式改善公共安全問題，改善基盤設施，以滿足現代化需求及提升生活品質。
 
(本文原載於都市更新簡訊第63期)

  • 發布日期
    2014/09/15
  • 發表人
    內政部營建署都市更新組
  • 關鍵字 自主更新 代理實施 更新會 都市更新事業 都市更新政策

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