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高雄市整維都更拔得頭籌獲中央都更基金補助
中央補助社區自主都更首例 高市康詩丹庭大樓
高雄市因為地價與房價相對合理與漲幅溫和，重建型都市更新之發展案例並不多見，然而住宅之老化與居住機能衰退仍無可避免，應透過鼓勵整建之方式協助民眾改善，因此，高雄市政府以改善都市建築風貌為宗旨，自2006年起推出獎勵建築風貌暨環境景觀改造計畫，補助特定區域臨路建築立面整建，迄今已改善221棟建築物立面。
近年來為擴大實施層面，更以社區為單元，積極推動社區自主辦理整建或維護都市更新，並搭配中央2011年8月推動以中央都更基金補助辦理自行實施更新之措施，積極進入社區輔導社區自行辦理建築物整建與維護，至2013年底，高雄市已經成功輔導8個社區(9案)574戶獲得中央都市更新基金補助，其中，位於高雄市三民區康詩丹庭大樓更順利通過都市更新事業計畫核定公告，並獲得中央都更基金約179萬元之建築物整建維護施工費用補助，成為內政部「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」發布實施以來，首件進入施工階段之社區自行辦理整建維護都市更新案。
住戶飽受磁磚雨威脅，整維都更提供解方
康詩丹庭大樓興建於1992年，為地上7層樓之住商混合大樓，一樓為小型商店使用外，二樓以上則是住宅。鐵窗、招牌、各類管線布滿大樓外觀，並且在最近幾年，外牆開始有大量磁磚掉落，砸毀路邊停車情形不斷發生外，住戶進出以及行人路過都飽受掉落磁磚的威脅。大樓住戶對賠償與局部修補磁磚不斷重複發生而疲於應付，大樓管委會主委在參與高雄市政府都發局整建維護都市更新說明會後，開始積極遊說住戶朝整建維護都市更新方式一次根本解決問題。
由於大部份住戶不瞭解都更法令，且缺乏建築工程專業，導致因擔心權益受損而抗拒參與都更，是社區自行辦理都市更新最大的困擾，市府都發局在獲知這個個案後，主動與大樓管委會主委聯繫，由市府委託之專業團隊進入社區給予建築施工與都市更新等專業上的協助，以解除住戶疑慮，終於在社區召開區分所有權人會議表決通過，決議由管委會擔任都市更新實施者，提案申請中央都更基金補助辦理自行整建都市更新，並於2012年12月順利獲得中央都更基金補助研擬都市更新事業計畫費60萬元。
磁磚脫落影響人行安全外，凌亂的招牌與鐵窗亦影響大樓整體景觀
市府協助突破二大問題 加速進行整建都更
拆除鐵窗與招牌是本案在溝通過程中最大的挑戰。長期以來，住戶仰賴鐵窗給予心理上的安全感，而未能深入探究鐵窗存在的實質必要。然基於大樓整建後的整體景觀與價值的提升，社區中少數熱心住戶多次與所有權人溝通協商，並且市府都發局與受委託建築師由現行法令規定、都市更新公益性及公共安全角度切入，加強民眾了解除有公寓大廈管理條例第8條第2項：「.. 有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。」外，鐵窗應予以拆除。最終，於事業計畫送審時，原有33戶裝有鐵窗和雨遮，已取得30戶同意配合拆除，而招牌部分則同意全數拆除後，在大樓整建維護施作時以統一規格重新安裝橫式平面招牌。
此外，所有權人於大樓整建施工所應分擔之施工費用，也是溝通協調的重點之ㄧ。康詩丹庭大樓除了磁磚掉落、鐵窗及招牌問題外，尚有中庭公共設施老舊及門廳天花板維護欠佳等狀況，但考量所有權人經濟狀況不一，無法將大樓各項待整修項目全數改善，最後折衷以影響公共安全最巨之磁磚改善與鐵窗拆除為主要施工項目，總施工費用為400萬元，核算每一戶分擔費約78,431元，但因獲得中央都市更新基金補助了1,729,339元，讓所有權人應負擔費用大幅減至每戶44,523元，亦是本案順利取得住戶共識重要因素。
外牆以仿米白石材之淡色，並局部搭配印度紅暗色，打造全新建築物外觀
公私合力 促進老舊建築物修建 改善居住環境
2012年起，高雄市政府都市發展局透過全區老舊建築物清查，積極掌握全市屋齡老舊建築物狀況，透過每年法令宣導說明會、社區輔導以及培訓專業都市更新人力雙管齊下，除協助七個社區管理委員會提案申請中央都更基金補助辦理整建維護都市更新獲補助外，亦協助一社區組織都市更新會辦理重建都市更新，同樣也獲得中央都更基金補助擬定事業計畫費用。
除輔導協助社區自主更新申請補助外，市府更調整縮短都市更新審查時間，以康施丹庭大樓為例，從管委會送件至市府審議通過（含公開展覽30日）僅二個月即完成。市府期望透過康施丹庭大樓成功案例達到拋磚引玉的效果，帶動高雄市老舊社區投入自主更新。
高雄市因為地價與房價相對合理與漲幅溫和，重建型都市更新之發展案例並不多見，然而住宅之老化與居住機能衰退仍無可避免，應透過鼓勵整建之方式協助民眾改善，因此，高雄市政府以改善都市建築風貌為宗旨，自2006年起推出獎勵建築風貌暨環境景觀改造計畫，補助特定區域臨路建築立面整建，迄今已改善221棟建築物立面。
近年來為擴大實施層面，更以社區為單元，積極推動社區自主辦理整建或維護都市更新，並搭配中央2011年8月推動以中央都更基金補助辦理自行實施更新之措施，積極進入社區輔導社區自行辦理建築物整建與維護，至2013年底，高雄市已經成功輔導8個社區(9案)574戶獲得中央都市更新基金補助，其中，位於高雄市三民區康詩丹庭大樓更順利通過都市更新事業計畫核定公告，並獲得中央都更基金約179萬元之建築物整建維護施工費用補助，成為內政部「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」發布實施以來，首件進入施工階段之社區自行辦理整建維護都市更新案。
住戶飽受磁磚雨威脅，整維都更提供解方
康詩丹庭大樓興建於1992年，為地上7層樓之住商混合大樓，一樓為小型商店使用外，二樓以上則是住宅。鐵窗、招牌、各類管線布滿大樓外觀，並且在最近幾年，外牆開始有大量磁磚掉落，砸毀路邊停車情形不斷發生外，住戶進出以及行人路過都飽受掉落磁磚的威脅。大樓住戶對賠償與局部修補磁磚不斷重複發生而疲於應付，大樓管委會主委在參與高雄市政府都發局整建維護都市更新說明會後，開始積極遊說住戶朝整建維護都市更新方式一次根本解決問題。
由於大部份住戶不瞭解都更法令，且缺乏建築工程專業，導致因擔心權益受損而抗拒參與都更，是社區自行辦理都市更新最大的困擾，市府都發局在獲知這個個案後，主動與大樓管委會主委聯繫，由市府委託之專業團隊進入社區給予建築施工與都市更新等專業上的協助，以解除住戶疑慮，終於在社區召開區分所有權人會議表決通過，決議由管委會擔任都市更新實施者，提案申請中央都更基金補助辦理自行整建都市更新，並於2012年12月順利獲得中央都更基金補助研擬都市更新事業計畫費60萬元。
磁磚脫落影響人行安全外，凌亂的招牌與鐵窗亦影響大樓整體景觀
市府協助突破二大問題 加速進行整建都更
拆除鐵窗與招牌是本案在溝通過程中最大的挑戰。長期以來，住戶仰賴鐵窗給予心理上的安全感，而未能深入探究鐵窗存在的實質必要。然基於大樓整建後的整體景觀與價值的提升，社區中少數熱心住戶多次與所有權人溝通協商，並且市府都發局與受委託建築師由現行法令規定、都市更新公益性及公共安全角度切入，加強民眾了解除有公寓大廈管理條例第8條第2項：「.. 有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。」外，鐵窗應予以拆除。最終，於事業計畫送審時，原有33戶裝有鐵窗和雨遮，已取得30戶同意配合拆除，而招牌部分則同意全數拆除後，在大樓整建維護施作時以統一規格重新安裝橫式平面招牌。
此外，所有權人於大樓整建施工所應分擔之施工費用，也是溝通協調的重點之ㄧ。康詩丹庭大樓除了磁磚掉落、鐵窗及招牌問題外，尚有中庭公共設施老舊及門廳天花板維護欠佳等狀況，但考量所有權人經濟狀況不一，無法將大樓各項待整修項目全數改善，最後折衷以影響公共安全最巨之磁磚改善與鐵窗拆除為主要施工項目，總施工費用為400萬元，核算每一戶分擔費約78,431元，但因獲得中央都市更新基金補助了1,729,339元，讓所有權人應負擔費用大幅減至每戶44,523元，亦是本案順利取得住戶共識重要因素。
外牆以仿米白石材之淡色，並局部搭配印度紅暗色，打造全新建築物外觀
公私合力 促進老舊建築物修建 改善居住環境
2012年起，高雄市政府都市發展局透過全區老舊建築物清查，積極掌握全市屋齡老舊建築物狀況，透過每年法令宣導說明會、社區輔導以及培訓專業都市更新人力雙管齊下，除協助七個社區管理委員會提案申請中央都更基金補助辦理整建維護都市更新獲補助外，亦協助一社區組織都市更新會辦理重建都市更新，同樣也獲得中央都更基金補助擬定事業計畫費用。
除輔導協助社區自主更新申請補助外，市府更調整縮短都市更新審查時間，以康施丹庭大樓為例，從管委會送件至市府審議通過（含公開展覽30日）僅二個月即完成。市府期望透過康施丹庭大樓成功案例達到拋磚引玉的效果，帶動高雄市老舊社區投入自主更新。
| 計畫內容摘要 | |
| 案名 | 擬定高雄市三民區大裕段一小段162地號1筆土地都市更新事業計畫 |
| 基地位置 | 大豐一路、大福街40巷交叉口 |
| 實施者 | 康詩丹庭大樓管理委員會 |
| 基地面積 | 1,154㎡ |
| 建物狀況 | 地上7層樓建築物1幢 |
| 屋齡 | 22年 |
| 所有權 | 全數為私人所有，共51戶，所有權人55人 |
| 實施方式 | 整建維護 |
| 施作內容 | 外牆磁磚更新 臨路面鐵窗拆除 招牌拆除後，統一規格安裝平面招牌 空調及外部管線整理 |
| 費用負擔 | 總施工費用400萬元 每戶負擔44,523元 |
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(本文原載於都市更新簡訊第61期)
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- 發布日期
- 2014/03/15
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- 發表人
- 高雄市政府都發局住宅發展處
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關鍵字 整建維護
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