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高雄京城逸文苑完工


高雄首例都更完工案 和平社會住宅彩虹再現
高雄市苓雅區七賢路、和平一路、河南路交叉口,三角形基地的「逸文苑」將於2019年6月取得使用執照。自2008年5月高雄市政府公告劃定更新地區至今,在地主、實施者與市政府不斷溝通下,歷經11年的努力,高雄市首例都市更新事業計畫及權利變換計畫案終於完工。
更新後建築現況(丁致成攝)

居住環境不符實需 地主積極參與
「逸文苑」更新前是「和平社會住宅」,為1971年高雄市政府所規劃興建的住宅社區,屬於苓雅區「林德官」地區,為早期隨都市擴張而發展之地區,自文化中心及師範大學設立後,成為高雄市重要文教及住宅核心。鄰近捷運橘線文化中心站,原社區均屬於四層樓建物,每戶居住面積狹小,而且建物老舊破損、居住環境不佳,造成都市景觀及公共安全、衛生問題。京城建設在市府2008年將本區劃定為更新地區後,旋即積極與當地居民溝通洽談改建事宜。本案更新單元面積2,310㎡,屬於第四種商業區及第二種住宅區,全部皆為私有土地。

基地位置圖
更新前現況

2010年6月曾考量先行確認容積獎勵,以事業計畫與權利變換計畫分送方式,先申請事業計畫報核,後來為了加速都更審議程序,2011年4月取得事業計畫超過96%面積、86%人數同意比例、100%地主申請分配,凝聚高度都更共識後,改以事業計畫及權利變換計畫併送方式申請報核。

審議期間雖有部分所有權人針對更新前後估價或財務計畫有所疑慮,未同意戶的專業提問也讓實施者與規劃單位有機會透過都更法規與程序妥善回應,最後雙方終於取得共識,讓本案核定後達成100%同意。

扭轉區域劣勢 發揮基地潛力
本案因基地形狀特殊,西側為七賢路盡頭,東側則緊鄰運河加蓋之綠廊帶,規劃設計上先天限制條件多,為了創造大量都市景觀空間、型塑道路景觀地標與遠距離視覺焦點,並落實綠建築政策,實施者集中留設開放空間於基地北側,串連東側綠廊帶開放空間,加強空地與屋頂層植栽綠化並配合計畫道路退縮人行步道,創造充滿綠蔭之生活空間、提供無障礙環境與確保都市防救災動線暢通。

「逸文苑」更新後為一棟地上29層、地下6層,採SRC與RC結構設計之純住宅大樓,配合基地西側七賢路路衝位置,呼應基地東側彩虹公園,在建物立面上採外掛金屬桁架,鑲嵌玻璃之弧形牆設計,並透過外觀照明,減緩路衝對於住宅單元的影響。
基地東側彩虹公園

地方都更法令日漸完備 都更審議逐漸成熟
高雄市配合中央都市更新相關法令,已於本案送件前公告多項都市更新地方法令,但是為使更新事業申請容積獎勵核算有所依循,在2011年訂定「高雄市政府都市更新建築容積獎勵核算基準」,另依民間申請事業案之審議經驗,2012年11月新訂「高雄市政府都市發展局評定都市更新單元整體規劃設計獎勵容積標準表」,載明各項都市更新容積獎勵評定基準。

此外,對於都市更新相關財務計畫、工程造價提列標準,在本案事業計畫及權利變換計畫報核後也在2011年10月公告相關規定,高雄市都市更新相關法令逐漸到位。本案在2011年4月申請事業計畫與權利變換計畫報核,歷經四次審議,在2012年12月核定公告,次(2013)年5月取得建造執照,成為高雄市首宗民間都市更新示範案例。

本案興建期間因所有權人之需求與建管抽查,於2016年4月辦理變更事業及權利變換計畫,2018年10月配合範圍內所有權人選配需求與產權移轉辦理第二次權利變換計畫變更,在去(2018)年1 2月核定。「逸文苑」預計於今(2019)年6月取得使用執照,期望藉由本案更新重建完成,讓周邊住戶享有良好的人行動線與環境品質,帶動附近舊社區更新,改善都市環境、重塑都市景觀。
 
計畫內容摘要
案名 高雄市苓雅區林德官段1135地號等2筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
完工案名 逸文苑
基地位置 七賢路、和平一路與河南路交叉口
實施者 京城建設股份有限公司
基地面積 2,310㎡
使用分區 第四種商業區、第二種住宅區
更新前 產權:私有2,310㎡
  所有權人:私有2人
  戶數:67戶
更新後 用途:集合住宅
  實設建蔽率:50.32%
  實設容積率:786.73%
  更新獎勵容積:1,792.65㎡(17%)
  開放空間獎勵:1,974.54㎡
  增設停車位獎勵容積:725㎡
  容積移轉:3,155.28㎡
  允建容積:18,192.47㎡
  總樓地板面積:33,339.51㎡
  構造:RC與SRC複合結構設計,
  樓層:地上29層/地下6層
  停車位數:汽車:180輛,機車:170輛
  總戶數:159戶
實施方式 權利變換
實施費用 1,368,361,340元
總銷金額 2,144,766,990元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 群旺建築師事務所
不動產估價 宏大、歐亞、中華徵信不動產
 
更新事業推動
2008.05.02 更新地區劃定
2011.03.21 事業及權變計畫公聽會
2011.04.29 事業及權變計畫申請報核
2011.07.15~2011.08.15 公開展覽
2012.03.08~2012.10.15 第一~四次審議會
2012.12.10 事業及權變計畫核定公告
2013.05.27 取得建造執照
2016.04.19 變更事業及權變公聽會
2016.04.29 變更事業及權變計畫申請報核
2016.08.02~2016.08.16 公開展覽
2017.04.18 召開聽證會
2018.01.18 變更事業及權變計畫核定公告
2018.10.15 變更(第二次)權變計畫申請報核
2018.12.04 召開聽證會
2018.12.24 變更(第二次)權變計畫核定公告
2019.06. 取得使用執照

(本文原載於都市更新第82期)

  • 發布日期
    2019/06/27
  • 發表人
    更新事業部
    主任 董政彰
    主任規劃師 呂明曄
  • 關鍵字 都市更新事業