臺北市士林區中山北路五段與福志路交叉口「家居理玉」都更案歷經9年推動，在今（2019）年7月完工，取得使用執照。本案更新前皆為屋齡逾40年之2、3層樓加強磚造建築物，整體環境老舊，停車空間不足，消防救災不易，經實施者家居建設及本基金會等團隊協助下，自2010年自行劃定更新單元至今終於完成。

更新後建築現況

所有權人100％同意 滿足住戶多樣化需求
「家居理玉」土地使用分區主要為住三之二及住三，更新前現況多作店面及住宅使用；本案所有權人人數雖不算多，但特別的是位於中山北路及福志路交口處一棟3層樓辦公空間，為秀波電子股份有限公司所有，其公司於1971年即在本地落地生根，因此希望於原址分回辦公室，因此在規劃上為整合原住戶店面、住宅及辦公之多樣化需求，面臨更新後大樓型態、門廳及出入口規劃、開放空間留設、建築物立面外觀以及更新後分配位置等問題。實施者花費許多時間與地主們溝通，最終達成共識，取得全體所有權人100％同意。

基地位置圖及更新前現況

本案因配合秀波電子需求於二樓至五樓規劃辦公室，更新後興建一棟SRC構造，地上22層，地下5層之店舖、辦公及住宅混合大樓。實施者並於權利變換申請分配階段，與其餘地主溝通協調，請其他所有權人選擇其他分配單元，使本案申請分配作業無需透過公開抽籤即可順利完成選配，滿足全體所有權人需求。
 

秀波電子更新前辦公樓(左)及更新後新辦公大樓(右)

另外，在審查期間市府於2013年11月12日發布芝山岩周邊應提送都市設計審議之範圍，雖然本案僅鄰近並沒有位於該範圍內，不過在都市設計審議會時，芝山岩附近的環保團體前來陳情；實施者亦提出善意改善方案，降低本案樓層數，從24層樓降低至22層樓，同時容積移轉亦自40%降低至27%。

融合住、商、辦多元使用機能
「家居理玉」建築規劃上沿計畫道路退縮5至6M開始配置量體，藉此擴大與鄰街建物量體所形構出的虛空間，並減緩建築量體對都市空間的壓迫感。1樓部分規劃為店鋪使用，2樓至5樓作為辦公使用，並於5樓規劃管委會及公設空間，6樓至22樓作住宅使用。除了以退縮建築方式增加都市紋理中虛空間面積外，量體1層至5層以基座的概念，區分建築外觀及使用性質。

本案汽機車出入口設置於福志路上，並於基地留設緩衝空間，減少對都市交通的影響。在造型上，基座以帷幕玻璃方式呈現，使其建築量體輕盈化，減少視覺的壓迫感，一方面反映出都市街景與環境，另一方面，為兼具電子產業的意象，使用富有現代質感的清透玻璃包覆於立面上，創造新穎的建築語彙。

更新單元沿街之立面更以簡潔而現代的垂直量體語彙，搭配每層雨遮及格柵所勾勒出有寬有薄的水平帶狀語彙，共同編織出整體具有立體感及細緻感的造型，同時運用立體造型所創造出深凹窗的陰影遮蔽效果，朝向兼具機能、節能及美觀之設計目標，以回饋環境及滿足居民之需求。
 

中山北路五段704巷更新前現況(左)及更新後協助開闢計畫路(右)
 

黃金級綠建築 融合都市景觀
本案於沿街面留設無遮簷人行道，中山北路側雙排行道樹，創造舒適的林蔭步道空間，提供大眾便利、舒適、友善的徒步空間。

景觀規劃上則以增進整體環境效益為考量，在基地西北側人行道節點上設置公共藝術品，擴大街角廣場，並以景觀草坡的方式增加柔性視覺效果，搭配兩側列植的樟樹，使空間有不同的意境氛圍，延伸都市綠軸景觀。

建物東南側空間則種植開花及落葉喬木，搭配複層式景觀綠島之豐富視覺享受，創造綠意盎然的休憩空間，緩衝與鄰房之關係，並開放予公眾使用。藉由開放空間景觀與植栽配置，塑造社區與鄰地活動空間的舒適性及豐富性，並增加住戶鄰里間互動機會。

「家居理玉」以黃金級綠建築導入環境共生理念，同時考量對於地區及地球整體環境之影響。在符合更新單元內居住者於生活上的基本使用需求下，使興建省能源、省資源、低汙染之綠建築與舒適、健康、環保之居住環境兩個目的能達到適切的平衡。
 
捐贈開闢道路 以增公益
另外，「家居理玉」南側6公尺計畫道路（中山北路五段704巷）及北側福志路之道路截角，更新前雖已鋪設柏油路面並供公眾通行，然部分道路地之產權仍為私有及國有，且有部分計畫道路用地面積遭地上物佔用。家居建設透過權利變換方式協助取得更新單元範圍內道路用地，於更新後透過權利變換計畫登記給臺北市政府。範圍外國有計畫道路用地透過有償撥用程序，由家居建設支付有償撥用價款約1,715萬元，將計畫道路用地登記給臺北市政府。另範圍外私有計畫道路用地，由家居建設價購於2018年1月22日捐贈予臺北市政府，完成協助開闢計畫道路。
 

本案透過認養更新單元西側（中山北路）及北側（福志路）公有人行道，保留原有喬木，並美化變電箱，重新鋪設人行步道，「家居理玉」更新後基地範圍內外的人行道將是具ㄧ致性及美觀性。
 

 

養公有人行道(左) 中山北路側、(右) 福志路側