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內湖「江南晴園」海砂屋更新事業審議通過
本基金會協助廣宇建設規劃推動危險建物改建
「江南晴園」社區位在內湖區港墘里，西南側隔瑞光路即為臺北市科技重鎮「內湖科技園區」，社區除了是臺北市政府九二一地震列管之黃單建築物外，2014年7月鑑定為高氯籬子混凝土建築物，即一般通稱之海砂屋，必須在2016年7月停止使用、2017年7月前需自行拆除完成，在實施者廣宇建設及本基金會協助下，社區在2015年10月公告劃定更新單元，次(2016)年1月申請事業計畫報核，今(2019)年3月25日經臺北市都市更新審議會審議通過。
更新後建築模擬圖
建物傾斜、牆壁剝落、鋼筋外露
「江南晴園」社區更新單元面積為1,194㎡，範圍內有4棟5層樓舊公寓，共有45戶，屋齡已超過37年，社區無電梯、停車位等設施。歷經九二一地震，建築物經公會鑑定後，屬黃單建築物，雖非屬立即危險建築，惟仍有修繕補強或重建的必要性。住戶的室內居住空間，及建築物外牆，均有嚴重的牆壁剝落、鋼筋外漏等情形，2014年7月經公會鑑定為海砂屋，因建築物混凝土氯離子含量過高，在氯離子長期侵蝕鋼筋造成腐蝕下，進而影響房屋結構體，部分住戶甚有屋頂漏水，建築本身又有傾斜問題。在幾次地震與颱風侵襲過後，屋況越來越糟，居住安全堪慮，外牆剝落亦存在著公共安全問題，有部分住戶考量居住安全，已先行搬出社區。
基地位置圖及更新前現況
區權會遴選廣宇建設作為都更實施者
社區原經幾家建商整合，卻遲能未成功，居民們期盼透過都市更新重建家園，在社區管委會持續推動與高效率執行力下，邀訪幾家建設公司至社區進行都更說明。最後，透過社區區權會投票方式，遴選「廣宇建設公司」擔任社區辦理都更實施者，開啟社區都市更新重建大門。
危險建物更新重建 社區居民高度凝聚
本案有別於一般都更案，「江南晴園」社區係依循臺北市都市更新自治條例第13條有關災損建物劃定規定，取得超過所有權人80%同意後，以原社區範圍辦理更新，在2015年10月13日經臺北市政府核准公告劃定為更新單元，並於2016年1月18日順利申請事業計畫報核，採事業計畫與權利變換計畫分送方式辦理。
以綠地為鄰 提供舒適步行環境
本案屬於第三種住宅區，因基地形狀完整，且與文德三號公園相鄰，地理位置上位於擁擠都會中難得的綠帶公園旁，故為配合週邊環境特色，建築以植物花卉之美形塑生動優雅的外觀線條，規劃為地上14層、地下5層之鋼筋混凝土造住宅大樓。 為與綠帶公園呼應對話，更新單元鄰路部分配置人行步道及行道樹，基地南側退縮5至6公尺人行步道，改善現況社區周邊無人行通行空間的問題，地面層規劃種植大型喬木，透過綠美化使得步行空間更加舒適、便利，提昇人行空間品質，創造優質的都市生活環境。
本案屬於第三種住宅區，因基地形狀完整，且與文德三號公園相鄰，地理位置上位於擁擠都會中難得的綠帶公園旁，故為配合週邊環境特色，建築以植物花卉之美形塑生動優雅的外觀線條，規劃為地上14層、地下5層之鋼筋混凝土造住宅大樓。 為與綠帶公園呼應對話，更新單元鄰路部分配置人行步道及行道樹，基地南側退縮5至6公尺人行步道，改善現況社區周邊無人行通行空間的問題，地面層規劃種植大型喬木，透過綠美化使得步行空間更加舒適、便利，提昇人行空間品質，創造優質的都市生活環境。
更新後人行道、景觀、無障礙與消防救災規劃建立無障礙、安全適居生活環境
此外，基地於西側設置無障礙緩坡道，銜接南側的5至6公尺人行步道，延伸至基地北側景觀後院，人行道與道路均順平處理，自外部到住宅，地坪均以適當的平緩坡度平順銜接，建築內部設置行動不便電梯與樓梯，每一樓層自梯廳至住戶入口，均為順平通道，為社區營造一個完整的無障礙生活環境。
由於社區本身原已為921黃單災損建築，後鑑定為海砂屋，所以，為強化地區未來防災機能，更新後規劃在基地內留設較大綠化空地，除作為緊急避難動線所需，提供作基地及周邊地區避難安置場所外，留設之綠地、空地環繞於建築物周圍構成避難空間，強化地區都市防災機能。
結語
「江南晴園」社區都更案自事業計畫申請報核後，歷經3年審議時程，並於2019年3月25日經臺北市都市更新審議會審議通過，預計於2019年第4季核定事業計畫。由於本案採權利變換方式辦理，事業計畫核定後將賡續申請權利變換計畫報核，期待本案都市更新工作順利推動，讓社區居民早日入住安全的家。
由於社區本身原已為921黃單災損建築，後鑑定為海砂屋，所以，為強化地區未來防災機能，更新後規劃在基地內留設較大綠化空地，除作為緊急避難動線所需，提供作基地及周邊地區避難安置場所外，留設之綠地、空地環繞於建築物周圍構成避難空間，強化地區都市防災機能。
結語
「江南晴園」社區都更案自事業計畫申請報核後，歷經3年審議時程，並於2019年3月25日經臺北市都市更新審議會審議通過，預計於2019年第4季核定事業計畫。由於本案採權利變換方式辦理，事業計畫核定後將賡續申請權利變換計畫報核，期待本案都市更新工作順利推動，讓社區居民早日入住安全的家。
| 計畫內容摘要 | |
| 案名 | 擬訂臺北市內湖區文德段二小段615地號1筆土地都市更新事業計畫案 |
| 基地位置 | 江南街71巷、江南街71巷16弄交口 |
| 實施者 | 廣宇建設實業股份有限公司 |
| 基地面積 | 1,194㎡ |
| 使用分區 | 第三種住宅區 |
| 更新前 | 產權：私有1,194㎡、公有0㎡ |
| 所有權人：私有56人、公有0人 | |
| 戶數：45戶 | |
| 停車位：0輛 | |
| 建物面積：4,419.92㎡ | |
| 更新後 | 用途：集合住宅 |
| 實設建蔽率：41.77% | |
| 實設容積率：413.58% | |
| 更新獎勵容積：1,283.24㎡(47.77%) | |
| 其他容積獎勵(高氯離子混凝土建築物容積放寬)：968.60㎡(36.05%) | |
| 允建容積：4,938.34㎡(413.60%) | |
| 總樓地板面積：10,686.09㎡ | |
| 構造樓層： RC，地上14層/地下5層 | |
| 停車位數：汽車：81輛，機車：76輛 | |
| 總戶數：75戶 | |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新規劃 | 財團法人都市更新研究發展基金會 |
| 建築設計 | 大壯聯合建築師事務所 |
| 不動產估價 | 宏大不動產估價師聯合事務所 |
| 推動過程 | |
| 2014.07.02 | 市府列管為高氯離子混凝土建築物 |
| 2015.10.13 | 更新單元劃定公告 |
| 2015.10.27 | 自辦事業計畫公聽會 |
| 2016.01.18 | 申請事業計畫報核 |
| 2016.05.09~2016.06.07 | 公開展覽 |
| 2016.05.27 | 公辦公聽會 |
| 2016.09.02 | 幹事會審查會議 |
| 2017.06.22 | 幹事會複審會議 |
| 2017.11.08~2017.11.22 | 聽證公告期間 |
| 2017.11.29 | 舉辦聽證 |
| 2018.03.12 | 第319次審議會 |
| 2019.03.25 | 第367次審議會審議通過 |
| 2019.05.24 | 事業計畫核定報核 |
| 預計2019.10 | 事業計畫核定 |
(本為原載於都市更新簡訊第83期)
