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南港中南街老公寓更新事業審議通過

 
本基金會協助世豐國際建設推動老公寓重建
為配合國家政策提供更多展覽館場地,臺北市政府配合將南港經貿園區C12、C13街廓規劃為第二代展會中心,為塑造南港經貿園區第二代展會中心周邊國際景觀,提高國家形象,臺北市政府2008年訂有「配合第二代展會中心變更臺北市南港經貿園區特定專用區C12、C13街廓商業區及週邊商業區細部計畫案」,鄰近街廓應配合主動辦理都市更新。本案基地及位於此計畫範圍內,在2015年5月事業計畫申請報核,經過都市設計審議、都市更新審議後,在今(2019)年5月13日都市更新審議通過。
更新後建築模擬圖

更新地區內老舊公寓推動難度高
本更新單元內公私有土地交雜,建物現況老舊頹圮,除部份1、2層透天厝外,多為4、5層以下公寓,部份土地還堆放花盆及水塔等雜物,2000年臺北市政府就已依更新條例第6條第3款規定,考量建築物未符合都市應有之機能,將本案周邊地區劃設為「南港區研究院路、南港路西側更新地區」。2008年,配合第二代展會中心規劃,變更臺北市南港經貿園區特定專用區C12、C13街廓商業區及週邊商業區細部計畫,本案基地範圍又被納入該細部計畫案中,此計畫除訂定本區都市設計管制要點外,也將本案基地所在2000年已劃為都市更新地區的南港路以南地區,併C13街廓西南隅土地一起劃為都市更新地區,重新起算更新地區時程獎勵,計畫公告後之2年內提出申請有法定容積之15%獎勵。

街廓內曾有住戶自組都市更新會推動全街廓都市更新事業,並擬具都市更新事業概要向臺北市政府申請核准,在2011年3月8日取得事業概要核准。可惜因容積獎勵不足以滿足單元內四五層樓公寓住戶一坪換一坪需求,範圍內所有權人數多達94人,意見紛雜難有共識,致使全街廓的都市更新事業無法繼續推動。
基地位置圖
 更新前除1、2層樓建物,多為4、5層以下公寓

老舊公寓更新專案重現生機
由於臺北市政府在2010年8月推出老舊公寓更新專案,給原本因容積獎勵額度不足而無法推動都市更新的四五層公寓帶來更新重建契機。因此,在老舊公寓更新專案公告後,世豐國際建築開發就積極拜訪更新單元內的地主,了解更新重建意願與需求,並委託本基金會協助依相關都市更新法規與都市計畫要求,規劃適當更新單元範圍,終在2015年5月以更新單元面積約3,146㎡範圍,整合達事業計畫同意門檻,趕在老舊公寓更新專案到期日前,先申請都市更新事業計畫報核,使得本案仍保有老舊公寓更新專案之獎勵容積約32%,事業計畫核定後再辦理權利變換計畫。

除老舊公寓更新專案獎勵外,本案都市更新獎勵申請約44%,包括:原容大於法容、時程獎勵、留設4米以上人行步道及黃金級綠建築等。本案建築設計委託九典聯合建築師事務所設計,更新後預計興建A、B兩棟SRC建物分別地上18層、17層、地下4層之黃金級綠建築,為了降低建築量體對周邊社區壓迫感,並提升整體視野通透性,本案採較低建蔽率設計,更新後留設寬敞人行空間,加大前後庭院退縮,並搭配喬木及複層植栽綠化。此外,鑒於更新前除中南街側除部份1、2層透天厝外,多為4、5層以下住宅公寓,每棟建物像是一個一個的小聚落,所以建築立面設計上,建築師將大面積的量體做有系統的大塊分割堆疊,看起來像是把原有的水平小聚落立體化,削弱建築量體對視覺上的壓迫。

融入通用設計理念 考量防災機能與環境永續
本案新後將於鄰計畫道路側皆留設4至6公尺人行步道,實施者並認養市民大道上公有人行步道,將私有人行道與公有人行道合併設計鋪面與景觀,鋪設花崗石鋪面,並利用深淺灰色調有秩序搭配排列,並結合植栽綠化,創造舒適之人行空間。

此外,為了符合老舊公寓更新專案規劃設計要求,注重排水設計,更新後開放空間皆設置透水性鋪面,並與公有人行道及現有巷道順斜處理,留設適當洩水坡度,除有利排水之外,也有助於無障礙通行與救災利用,避免大雨致災。此外,本案並於基地北側邊界設置排水溝,將雨水逕流導至筏基貯留池,本案設置之雨水貯集設施可容受基地6小時之降雨量,貯集之雨水並可透過雨水利用系統重複利用,如景觀澆灌等。

另外,本案事業計畫規劃上採用通用設計理念,在垂直動線上,設置無障礙電梯及樓梯;平面動線上,公共空間的室外地坪皆採順平方式處理並配合引導設施輔助,在人行道街廓路口並設置無障礙坡道,讓行動不便者也能舒適進出。

本案在A棟4-14樓與B棟4~15樓共規劃23戶通用設計住宅戶(佔住宅戶數約16%),此23戶住宅單元符合臺北市居住空間通設計指南「室內環境」之設計原則,包含出入口、走道與各室內空間皆配合該指南規劃設計。通用設計非但能滿足年長者和其他弱勢使用族群,也顧及一般人的使用情況及需求。
通用設計住宅戶平面配置圖
基地內規劃無障礙空間及引導設施

事業核定後賡續啟動權利變換階段
本案在2015年5月申請事業計畫報核後,在今(2019)年5月審議通過,預計於2019年第四季核定,在事業計畫核定後,將啟動權利變換計畫作業事宜,希望本案早日完成都更審議程序,讓各位地主的新家早日落成!
 
計畫內容摘要
案名 擬訂臺北市南港區南港段二小段378地號等27筆土地都市更新事業計畫案
基地位置 南港區南港路一段137巷、市民大道八段交口
實施者 世豐國際建築開發股份有限公司
基地面積 3,145.86㎡
使用分區 第三種商業區(特)(原屬第三種住宅區)
更新前 產權:私有3,062.00㎡、公有83.86㎡
  所有權人:私有94人、公有2人
  戶數:64戶
  停車位:0輛
  建物面積:6,261.03㎡
更新後 用途:一般零售業(甲組)、一般事務所、集合住宅
  實設建蔽率:39.81%
  實設容積率:396.44%
  更新獎勵容積:3,133.88㎡(44.35%)
  老舊中低層建物專案獎勵容積:2,252.90㎡(31.88%)
  允建容積:12,453.13㎡
  總樓地板面積:23,139.34㎡
  構造樓層:SRC,一棟地上18層/地下4層,一棟地上17層/地下4層
  停車位數:汽車:137輛,機車:142輛
  總戶數:163戶
實施方式 權利變換
更新費用 2,091,413,054元
總銷金額 4,647,569,499元
更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計 九典聯合建築師事務所
不動產估價 景瀚不動產估價師聯合事務所
 
更新事業推動
2000.06.26 公告劃定「南港區‧研究院路、南港路西側更新地區」
2013.08.30 事業概要核准
2014.09.23 事業概要第一次展期
2015.02.12 事業概要第二次展期
2015.04.13 自辦事業計畫公聽會
2015.05.05 事業計畫報核
2015.11.20~2015.12.19 公開展覽
2015.12.11 公辦公聽會
2017.01.05 都市設計審議通過
2018.01.17 都市計畫公告
2019.03.06 舉辦聽證
2019.05.13 第375次審議會審議通過

(本文原載於都市更新簡訊第83期)

  • 發布日期
    2019/09/20
  • 發表人
    社區更新部部
    主任 張志湧
    副主任 鄧梅姬
    規劃師 詹宛庭