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大安區清歡優質美宅更新完工

 

本基金會協助鼎美規劃完成
 
位於杭州南路二段25巷及信義路二段44巷巷口之「鼎美清歡」都更案歷經9年推動,順利於今(2019)年12月完工,取得使用執照。案內更新前建物現況多傾頹朽壞,違章建築甚多,環境髒亂不堪,已對整體市容帶來負面之影響。經過實施者鼎美建設積極的整合推動,全體地主100%同意,自2010年自行劃定更新單元迄今終於完工。

更新後建築現況

妥善處理舊違章戶 化解長期占用之糾葛
「鼎美清歡」南側緊鄰著日治時期的台北刑務所(即臺北監獄),為早期的華光社區現址,該社區多數為公有地,現況地上物因為歷史緣由,成為侵佔公有地的違建戶,土地佔用糾紛一直是本案面臨之課題,另外,同樣也面臨公、私有土地夾雜及佔用產權複雜問題,造成無法順利開發的原因。
 
本案基地面積雖然僅有989㎡,原多屬國有地,但因早期有部份地主向國產署提出申購,目前國有土地約佔9%,另有3%是瑠公水利會土地,其餘私有土地所有權人約17人,人數雖不算多,但因基地內多數土地坵塊屬建築畸零地,無法自行建築,且現況遭20餘戶屋齡長達50年之違章建物佔用,整體環境老舊窳陋,消防安全堪慮,嚴重影響市容觀瞻。
 
更新前建物現況多違章建築且傾頹朽壞
 
「鼎美清歡」推動最大的困難即是處理公私土地混雜及長期佔用問題,所有權人與佔用戶歷經多年協調仍無法獲得共識,最終體認到唯有透過都市更新方能有效解決問題,故尋求鼎美建設協助整合,在鼎美建設以都市更新可以申請容積獎勵並給予較多之佔用補償之條件下,不斷與範圍內地主及佔用戶協調及勸說,所幸大多數佔用戶均表示不再堅持永久居住之權利,願以領取補償價金自行安置以配合都市更新,順利化解長期佔用之糾葛。
 
因更新單元範圍內有公有地,為充分尊重並保證公有土地資產及權益,鼎美建設在整合達到法定同意門檻後,於2013年4月申請事業及權利變換計畫報核,在全體地主同意之情況下,順利於2016年1月計畫核定公告,並於2019年12月06日完工取得使用執照。
 
本案有難得的都更及容移審查經驗,重要課題有:
一、公展後調整建築設計
本案報核當時因受限於台北市都市更新自治條例規定,需於劃定單元核准後六個內申請事業計畫,因規劃時間受限,建築設計未能全盤考量全體地主需求,故有部份地主在公辦公聽會上提出更好的修改建議,不過因為這些變動並非審查要求,恐被歸屬為實施者自提計畫修正,依規定需重行公展程序,如此審查時程將受耽誤,即便如此,實施者仍尊重地主需求,於幹事會議中請求主管機關同意調整設計方向,並在會後將調整方案寄發告知全體地主,確保地主對設計及選配無異議之前提下,於幹事複審會議獲主管機關同意免重行公展,得進入聽證及審議會程序。

二、申請大稻埕容積移轉
本案除了申請都更獎勵外,因地主要求分回坪數增加,故又申請大稻埕容積移轉30%,因大稻埕容移與一般公設用地容移不同,申請時需取得接受基地全體地主同意,故實施者將容移前後效益逐一拜訪地主說明,但範圍內有國有土地,管理機關國產署為維護國有財產,對於容移後效益仍存有疑慮,經實施者多次函文往來及拜訪,告知容積移轉後地主無須出資,即可提高分配價值,且更新後未來若再重建,容積率將永久提高,終獲全體地主同意。
 
三、協助西側計畫道路開闢
本更新單元西側信義路2段86巷為六米巷,於劃定當時遭地上物占用無法通行,故審查時要求未來規劃時,應適度退縮建築,以確保該巷道可供車輛通行;在實施者與道路地主法務部矯正署努力下,占用地上物多數已拆除,現已可供車輛通行,加上配合退縮2米以上人行步道,並與道路順平處理,可解決消防救災問題,且實施者亦願在產權無虞及無爭議之情況下,協助公有地鋪設AC路面、排水溝及辦理撥用作業。
 
申請大稻埕容積移轉區域/協助開闢計畫道路
 
四、容積獎勵(含容移)核准額度高達80%
在容積獎勵部份,因有協助處理舊違章建築戶,申請△F6上限20%,全案都更獎勵超過上限50%,加上大稻埕容移,全案申請獎勵達80%,不過因本案基地面積較小,所能提供公眾使用之空間有限,故審議委員考量本案基地條件限制及容積貢獻度,建議△F5-1獎勵酌減2%,且要求實施者再釋出部分開放空間,實施者表示願調整基地西北側臨計畫道路之庭園,退縮出一處口袋廣場,增加對周遭環境之貢獻,折減2%後仍維持申請80%容積獎勵。
 
更新後塑造人文薈萃的優質美宅
本基地位於台北市中心精華地段,南華光社區舊址未來將打造為金融管理及數位通訊中心,建築規劃構想將考量呼應未來週邊環境之發展,以簡約質樸的風格意象,形塑美感並兼具溫馨的新現代建築,並創造綠意延伸的都市景觀。
 
基地配置上考量東、西、南三側面臨計畫道路,建物量體適度退縮減少對街道的壓迫感,沿街留設2公尺以上人行步道,並認養毗鄰更新單元之公共人行道,確保人行道之整體美觀及一致性,以線狀深淺交錯的設計概念,創造步行空間的舒適度與親切感,配置上亦將開放空間留設於基地北側,營造綠意盎然的庭園景觀,有效減低建築物造成之壓迫感,減少對鄰地住戶之干擾。
以簡約樸質的風格意象設計門廳空間
 
本案更新後興建地上14層、地下4層之住宅大樓,採綠建築設計,外觀採深色底淺色框交錯搭配,以現代風格的水平元素勾勒建築量體,並使用深色金屬格柵與淺色陽台板交錯跳躍來製造韻律感,立面設計上避免多餘的裝飾,規劃出簡約樸質、人文薈萃的休閒住宅。
 
更新後大樓與原本更新前窳陋環境迥然不同,更新後推案名稱取名「清歡」,希冀住戶們能從平靜、疏淡、簡樸的生活中得到人生歡樂,也期盼透過本案更新能進一步帶動周邊地區全面性的更新重建風氣,作為社區居民更新之優良典範。
更新事業推動
2012.10.18 更新單元劃定
2013.04.17 事業及權利變換計畫申請報核
2013.02.27 自辦事業及權利變換計畫公聽會
2016.01.15 事業及權利變換計畫核定公告
2016.05.26 取得建照
2016.07.27 開工備查
2018.07.16 變更事業及權變計畫申請報核
2018.12.14~2018.12.28 變更事業及權變計畫公開展覽
2019.07.30 變更事業及權變計畫聽證會
2019.09.20 變更事業及權變計畫審議會
2019.12.06 取得使照(預定)
2020.12.30 變更事業及權變計畫核定公告(預定)
 
(本文原載於都市更新簡訊第84期)

  • 發布日期
    2019/12/31
  • 發表人
    更新事業部
    主任 董政彰
    主任規劃師 黃耀儀