基隆火車站都更案赴日本東京招商-財團法人都市更新研究發展基金會

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基隆火車站都更案赴日本東京招商

國際性招商視野成功國民外交
基隆火車站都市更新計畫是行政院指標性都市更新案，也是愛臺12建設更新計畫之一。近年來，在政府規劃建設下，基隆投資環境日益成熟，為了帶動基隆都市再發展，主辦單位內政部營建署將採公開評選實施者方式，希望引進民間投資開發基隆火車站都更案。因此，選定與基隆港發展有深厚歷史連結的日本作為海外招商的第一站，在2015年8月18日前往東京展開4天3夜的拜訪行程。

臺日交流再造基隆
此次招商行程由內政部陳純敬政務次長率團，帶領營建署、臺鐵局與本基金會一同拜訪潛在投資廠商，此行特別安排拜訪大和房屋、旭化成、大京、三井不動產、三菱地所和森大廈株式會等六家廠商，希望透過招商交流，擴展本案國際能見度，吸引國外投資人來臺投資，並藉由案例觀摩，為本案規劃注入新思維。

拜訪出租住宅的權威-大和房屋
招商行程首站拜訪大和房屋集團，大和房屋創立於1955年，是世界500強企業，日本最大工業化住宅企業之一，2014年合併營收已達2.8兆億日圓，對海外的投資已橫跨14個國家和31個城市，未來三年對海外預計投資5,000億日圓，當然也包括臺灣。

由於大和房屋是日本出租住宅的權威，陳政次則針對臺灣政府現在致力於出租住宅的推行，對於出租住宅表示興趣。大和房屋90%的案件都是與私人合作，只有10%是與法人和政府合作。大和房屋以住宅製造、工廠建造和商場經營為主要經營業務前三名，出租住宅興建完成後，會藉由設定成REIT方式經營，在海外投資方面亦同。以新加坡為例，就是由臺灣長榮60%股份和大和房屋40%股份以REIT的方式合夥經營。針對本案投資，堀福次郎常務執行董事表示，經由這次拜訪了解基隆案，未來有投資機會的話，也傾向與臺灣在地廠商或日本廠商異業結盟的方式投資。

日本住宅改建龍頭-旭化成集團
招商團第二站安排拜訪旭化成集團，旭化成集團原是以化工起家，後來拓展到住宅、建材及醫療等領域。旭化成集團旗下的住宅事業體「旭化成Homes」及「旭化成不動產Residence」是日本國內協助老舊大樓改建棟數最多的公司，對於大樓改建及整合地主擁有超過40年的豐富經驗，對於海外投資，他們也非常重視臺灣市場，已在臺設立「臺灣旭化成都市開發股份有限公司」，開始拓展在臺的住宅事業，是基隆火車站案非常適合的潛在投資人。

拜訪行程首先由小原俊彥董事介紹旭化成公司簡介以及由他們所推動的「北千住站西口地區第一種市街地再開發事業」等13個都更案。陳政次詢問這13個都更案是否全部所有權人都同意參與更新，中園明弘董事長回應，全部的都更案都沒有百分之百同意，不同意戶最後是透過訴訟方式完善處理，反對更新的理由其實與臺灣接近，也是地主對於分配條件及估價的價值不滿意，少數地主有提出不喜歡住在集合住宅，比較習慣原先的獨棟平房住宅。

日本第一的住宅大樓開發管理公司-大京集團
在日本業界，大京不論在公寓住宅建築戶數，或是不動產物業管理都是日本第一，近年來，大京也加速海外事業的發展，其中澳洲、臺灣、香港與東南亞各國皆是大京著眼的市場，並設定2020年海外營收能成長至集團總營收10%為目標。大京的不動產物業管理事業24小時顧客電話服務的經營模式與住宅不動產事業的開發積效甚佳。

三井不動產
第三天招商行程安排拜訪三井不動產，由海外事業部接待，三井集團創辦人三井高利於1673年在日本橋地區創立了三井越後屋，開啟了三井集團發展的序頁，同時將三井集團與日本橋地區的發展緊密地結合在一起。這也讓三井不動產對日本橋地區的再開發，在都市的紋理和商業發展的考量下，更多了一份歷史和文化的責任情感。

招商團也以影片和簡報向他們介紹基隆火車站都市更新案。為了能爭取俱有大型綜合開發經驗的三井不動產來臺投資本案，大林修部長表示三井目前已在臺灣的林口投資大型綜合商場Outlet Park，同時承諾會透過臺北分公司來對基隆市場狀況，進行調查與瞭解。

日本橋地區保存、再生與創造-室町東地區再開發
安排參觀由三井不動產開發之「日本橋再開發計畫」。日本橋室町東地區再開發以都市再生特別措置法為法源依據，由三井不動產株式會社擔任主要開發者，5個市街區組成，以保留歷史性建築物與具傳統老店市街文化，重生市街景觀，創造新市街魅力等為目標。再開發計畫透過於主要街道兩側低層部分規範建築物100英尺腰線，塑造與重要文化財建物、街道景觀的一致協調性，並將電線路管地下化及鋪面設計，妥善規劃人行、自行車型與停車出入口，建構「江戶櫻通道地下步道」及地下連通設施，與中央區、東京國道合作共構3,000㎡地下廣場的空間，新設地下步道可直接連通地鐵與沿街商辦大樓B1層店鋪。同時作為防災使用，設置滯留乘客的臨時住宿設施、災害信息傳播設備及提供防災儲備。

三菱地所
三菱地所是三菱集團的核心企業之一，在日本地產業居於第一龍頭地位，同時在東京車站地區內（大手町、丸之內、有樂町）持有30棟以上大樓，是東京車站地區都市再生的重要推手；在臺灣的投資則是有與潤泰集團合作的南港車站綜合開發案。

三菱地所建議本案都市計畫應該保留調整彈性，以因應未來市場的變化，同時詢問基隆案周遭地區開發計畫，表示後續會透過亞洲事業部針對本案進行深入的研究與市場調查。為了讓招商團實地了解東京車站地區更新，三菱地所安排參觀三菱一號館更新案，並帶領一行人到JP Tower平臺，俯瞰東京車站復建後情形。

虎之門公辦更新的典範-森大廈株式會社
行程最後，拜訪森大廈株式會社，招商團抵達位於虎之門之丘五樓現代化的Toranomon Hills Forum會展中心，由都市開發事業部進行公司簡介及虎之門之丘的第二種市街地再開發事業興辦歷程。

虎之門之丘都更案是日本東京公、私部門合作的成功典範案例之一，更是「立體道路制度」自1989年設立以來的又一起重要設計案例。虎之門地區再開發從1946開始討論規劃。2002年森大廈被選定為事業協力者，協助建築計畫、建築技術、商業計畫、安置計畫等的檢討與設計。但在事業協力者時期，事業協力者是沒有保障或優先取得開發權。開發權的取得仍是要透過公開招標的綜合評選方式來決定，經過公開的招標評選後，森大廈於2009年9月才被選定為第三街區的特定建築者，取得開發權。

國際性的招商視野成功的國民外交
繼去年由內政部和交通部共同組團前往法國坎城參加MIPIM招商大會，首度將國內的重大招商案件推銷到國際後，今年鎖定日本做為本案國際招商的首要重點工作，內政部營建署肩負著推動國內重大都市更新計畫的任務，尤其是本案歷經了10年的規劃和政府對於周遭投入了126億元的建設經費，都將於今年底陸續完工，顯示本案招商環境已趨於成熟。

因此，在陳次長帶團下，成功將本案介紹給日本知名不動產開發業者，亦從交流中獲得他們寶貴的開發經驗，造就了一次成功的國民外交，此次國際招商的主動出擊，都可做為後續國內重大投資案件的招商典範。

他山之石:推動成功關鍵-公私部門合作
此次行程雖以招商為主，但與日本廠商交流過程中，也藉由實際案例的導覽和介紹，了解日本在推動都市更新的手法，其中最主要的成功關鍵因素就在於公私合作的模式。因此，公、私部門兩者間是彼此合作的關係，而非對立的關係，如此才能成就出包括東京車站、東京中城和虎之門之丘等大型成功都更案，值得我們公私部門好好借鏡。
本次招商參訪行程要感謝日本再開發推動者協會與本基金會何芳子顧問連繫拜訪廠商，協助安排此次行程，使這次日本招商行程能夠成功圓滿完成。