2013第二屆中國(深圳)城市更新論壇

「兩岸對話，求解深圳城市更新」為主題

 

由中國南方都市報主辦之「2013第二屆中國(深圳)城市更新論壇」於2013年12月23日在深圳WESTIN酒店舉行，本基金會執行長丁致成先生受邀於論壇中以「臺灣都市更新的歷程與現況」為題發表演說，並與出席專家學者就「如何理解及破解城市更新"拆不動"」之主題進行座談。

主題演講由廣州中山大學傳播與設計學院馮原教授主持，除丁執行長外，同時邀請深圳市規劃和國土資源委員會城市更新辦公室副主任譚權先生演說「深圳城市更新的現狀與發展趨勢」，及深圳大學建築與城市規劃學院副教授楊曉春演說「深圳的城市更新解讀-第四種角度看更新」。論壇下半場為座談會，由深圳誠品地產董事總經理羅雷先生主持，座談專家學者則有深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺先生、上海建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明先生及佳兆業置業集團總裁鄭毅先生。

透過此次活動，各界參與人士就其專業領域，提出未來都市更新的走向，希望過程中可以更公開透明，且更具法治性，以減少更新案中各方的矛盾。

深圳城市更新舊改項目已為全市房地產及住宅供應之主要來源
由譚權副主任主題演講可知，深圳市自1990年代開始面臨城市土地開發飽和問題，新增的建築用地即將耗盡，目前僅剩約46平方公里，因為都市可建築用地存量供應為城市發展的主要議題，也是從城市快速化邁向城市深度化轉變的關鍵，所以都市更新推動對深圳都市的蛻變非常重要。

而從2009年至今，都市更新開發案投資額占全市房地產投資總額的比例為42.1%；2010年至今，都市更新開發案住宅供應量占全市住宅供應量的比例27%，因此目前都市更新已成為深圳市住宅供應及房地產產業發展之重要力量，都市更新已逐步邁入有秩序的運行軌道，形成儲備一批、開工一批、完成一批的政策目標，目前每年批准的更新事業高達200公頃以上。

配合近年來《深圳市城市規劃標準與準則》及法定圖則要求回饋的公車首末站、幼稚園、社區康樂中心、老年日間照護中心、文體中心等各類公共設施空間和住宅總規模一定比例之附建保障性住宅，並且積極爭取工業區、倉儲區之改造，和一定比例之創新型產業空間，都市更新也已經達到促進產業轉型、完善都市功能的目的。

下一步，深圳整體都市更新發展的方向，將從目前依靠市場運作的商業模式，調整擴大政府組織實施力量，並且提高公共利益的考量，鼓勵大面積且成片開發，提高配套公共設施之比例。

臺灣都市更新以防災、公共利益出發，仿效日本、韓國之權利變換制度

本基金會丁執行長於演說中提及臺灣的都市更新，從1964年的都市計畫法第五章舊市區之改造與新市區之建設，歷經60年代到90年代未期重大公共建設拆遷、老舊眷村改建的推動，一直到「都市更新條例」立法完成，並將其作為促進經濟發展之產業的過程為演講起始，闡述都市更新應要求都市土地質的提升，所以臺灣都市更新首重都市防災與公共利益的實現。

臺灣都市更新制度的特色在於權利變換制度，強調過程的公開、公正，依循一套法定的方式計算各權利人的價值，而容積獎勵亦以公共利益作為考量，並有其一定的對價關係，其他如稅捐減免、古蹟歷史建物的保存與公有土地的配合都可作為深圳與臺灣相互交流的基礎；當然因為中國與臺灣之土地制度不同，所以在都市更新的案件量與面積不能相提並論，而雖然臺灣於執行面上確實因訴訟案件多，而影響審議速度，可是面對高齡化社會與多地震、天災的地理環境，都市更新是臺灣必需推動的方向。

深圳都市更新案件應再朝更廣的面向發展
楊曉春副教授於主題演講中，由深圳都市更新案例類型出發，次比較台灣、香港、深圳之都市更新政策之異同，最後提出目前深圳都市更新應再深化發展之建議和問題，其建議包含應再整合低度利用土地、強化更新後公共設施的功能、規劃上應再增加都市立體空間之運用。

對於現有都市更新案件中，原有法定圖則之容積與更新後實際容積之巨大差異，將造成公共設施的強大壓力，則感到隱憂，其問題包含：都市更新後，城市更為高級化，反而失去原來作為一般民眾生活之目的，原生活紋理及歷史樣貌之保存，尚未受到重視…等，都是未來深圳都市更新可以再努力的改善方向，而對比於臺灣鼓勵自組更新會作為都市更新改造主體，建議深圳也可以鼓勵「都市更新項目範圍內的土地使用權人」申請「取得城市更新專案規劃許可」。

政府代拆應有更明確的法令機制和整體公益性的考量
針對專家學者座談的「拆不動」議題，與會專家學者皆就其背景經驗提出目前都市更新市場面臨的問題和處理方式。佳兆業副總裁鄭毅就其派駐現場談拆遷補償人員達300多人之經驗提及，都市更新整合人員應與土地使用人交心並提供相對應服務，企業內部則擁有一套嚴格訓練及內部管理制度，以符合不同地主的需求，但又可以維持企業之形象。

丁執行長提及臺灣確實有政府代為拆除案例，但對建商來說也是一刀二刃，因此執行起來需要非常小心，有時甚至應選擇避開有爭議的土地，以調整範圍的方式來處理。而「文林苑」事件後，對於強拆事件於修法上，應採更嚴謹的方向處理，包括：未拆除完畢不可辦理預售、未來將由行政拆除修改為司法拆除，且辦理都市更新應規範更加公開透明的程序、提高同意比例、送達標準、召開聽證會…等。

而賀主任與鄧所長皆提及目前法令位階不夠高及法令規範內容不足因應實際面對的問題，因此政府於執行上有標準不一的狀況，亦無法面對輿論對公平性的質疑，所以目前應由政府加速法令的訂定，提高法令位階，適度引導市場從純商業性的操作，轉為由政府規劃引導及有序管理原則進行控管。

都市更新應尊重各方利益，以科學的方法取得平衡點
臺灣鼓勵居民參與更新案之規劃過程，對各方的利益十分尊重，因此都市更新進度緩慢，規模也較小，雖然透過科學的方法計算各方的權利價值，取得初步的平衡點，減少各權利人間的歧見，加快都市更新推動速度，此種方式尚無法為深圳所適用，但透過都市更新法令位階的提升和科學化的估價，鼓勵民眾參與更新的過程，足以改善現階段過度商業化及過度士紳化的狀況。

(本文原載於都市更新簡訊第61期)