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東京再開發案例參訪

深入實地了解 收穫豐富

利用參加國際交流會議機會,本基金會特別安排參訪東京都都市更新案例,包括:東池袋四丁目地區、西新宿八丁目成子地區、北新宿地區、二子玉川東地區、茗荷谷車站、東京車站周邊地區、大手町、京島地區等再開發成功案例,藉由參訪交流這些再開發成功案例之經驗,期待能為國內推動更新事業借鏡。

特別安排住宿東京車站飯店
本次參訪行程特別安排住宿於東京車站飯店,紅磚瓦東京車站建築,是著名建築師辰野金吾晚年的代表作,於1914年興建完成,於1945年二次大戰時遭受美機轟炸,致3層部分燒毀,故被譽為「辰野式文藝復興型」的八角形圓頂特色風貌已不復存在。

1999年JR東日本公司,決定儘可能保存現況並復建原創建時的建築風貌,為東京及日本恢復珍貴的歷史記憶,並於2000年藉由都市計畫法、建築基準法等法令修訂,創設「特例容積率適用區域制度」,活用特例容積適用區域制度,移轉部分車站建築未利用之容積並藉以配合籌措部分站體建築復建之所需經費,因此東京車站的復舊工程得於2006年順利開工,並於2012年10月3日重新開幕。本次參訪特別安排入住,希望讓團員實際體驗更新案的成果。


東京車站日間現況(丁致成攝影)


車站八角圓頂內部(丁致成攝影)
 
6天日本東京考察行程中,除其中2天參加第四屆都更專家亞洲國際交流會議及會後參訪活動外,本基金會特別透過日本再開發推動者協會安排再開發案例參訪,以下特別擇選5個案例與讀者分享。

案例1:東池袋四丁目第二地區更新事業「OWL TOWER」
池袋自1958年被定位為副都心以來,尤其在1978年Sunshine City興建完成後,各項都市建設陸續展開。地下鐵都心線開通更帶來發展契機,豐島區公所於1988年提出都市改造構想方案,提高了地區居民參與都市再生意願,從地下鐵有樂町線東池袋車站到太陽城之地區範圍,經區分二部分,開始進行更新檢討作業。

本第二地區之權利人於1992年5月組成更新研究會,思考以更新會方式進行更新,於1996年組成更新籌備會,但在泡沫經濟的衝擊下於2002年進行計畫變更並檢討改由UR都市機構擔任實施者,UR都市機構在推動更新事業過程中,為了能夠配合民間企業的需求並能有效引導其參與更新事業,乃創設了此種共同事業者ENTRY制度。從多家民間業者的提案中,評選出最理想的事業計畫並以特定業務代行方式施行,因此本案得於2006年事業及權利變換計畫核定,於2011年完工。
更新地區面積 1.1公頃
事業期間 2006年事業認可
2011年事業完成
住宅棟 地上52層
地下2層
608戶
樓地板面積 79,173㎡
容積率 更新前600%
更新後970%
樓高 189m
 
 
案例2:東京都西新宿8丁目成子地區更新事業
本更新事業起源於基地北側的放射6號線幹道於進行闢建時,當地土地所有權人即興起推動都市更新之念頭,本基地屬權利變換方式的第一種更新事業,本案更新事業在1995年組成更新籌備會積極進行更新檢討作業,在更新推動期間,除了東京都(都市整備局 建設局)及新宿區相關單位的行政協助外,事業協力者於起動初期即提供了資金、技術、人力的支援(大成建設、住友不動產、日建設計等),使土地所有權人安心不少,於2003年7月完成都市計畫核定、2004年6月更新事業計畫核定,並組成更新會,2011年更新事業完成,全案歷時30年完成。

本更新地區內原有數間相當有名的拉麵店,因進行都市更新事業,而必須關店,許多老顧客強烈的惋惜聲,曾經有媒體報導過,在該店關門的最後一天,店主曾發言:「藉由都市更新,能夠創造良好都市環境,乃好事一樁,樂觀其成」。使更新推動成為社區居民關切話題。
更新地區面積 1.96公頃
事業期間 2004年事業認可
2011年事業完成
戶數 220戶
樓地板面積 180,000㎡
更新後建蔽率容積率 建蔽率50%
容積率774%
用途 辦公、住宅、商業、停車場
  
 
西新宿住宅棟(中低層部) (林耿弘攝影)

西新宿辦公棟(超高層部) (丁致成攝影)
 
案例3:北新宿地區第二種市街地再開發事業

本更新事業位處東京代表性業務據點「新宿副都心」之西北側,鄰近地下鐵丸之內線,西新宿站及中野坂上站。且面臨青梅幹道,具交通便捷之優勢區位條件,本更新事業為東京都實施之第二種更新事業,並引入三菱地所結合其關係企業及平和不動產公司擔任「特定建築者」角色,取得一業務棟「新宿FRONT TOWER」及一住宅棟「DE PARK HOUSE 新宿TOWER」、 業務棟業於2011年8月完工,而住宅棟隨後於2012年3月完工。以該二棟建築物為中心形塑規模達4.7公頃的「新宿FRONT SQURE」街區。

本更新事業於1994年事業計畫核定後,由於權利人數多達504人,故合意形成相當困難,花費一段漫長時間後,於1998年事業計畫核定後至2011年為止共經歷11次事業計畫變更,其中最早興建第Ⅰ區的住宅2-1街區(GRAND TERRACE新宿)於2004年完工,除該2-1棟外其餘採特定建築者制度,引入民間企業的資金技術予以興建,皆陸續於2006年、2011年完工,目前3-1街區、2-2B街區仍在計畫中、4-1街區在施工中。


北新宿1-2棟(FRONT TOWER)(王敏先攝影)    



1-1棟(DE PARK HOUSE 新宿TOWER)(丁致成攝影)
 
案例4:東京都世田谷區二子玉川東地區更新事業
本案是目前全日本規模最大的更新事業,廣達11公頃,位於世田谷區西南側,更新前卻是老舊木造房屋密集、道路狹窄、人潮聚散的站前,亦無開放空間、防災等課題極待解決。相較車站西側地區,有玉川高島屋購物中心等商業設施聚集,呈現一片繁榮景象。但東側地區從1985年二子玉川園休憩設施關閉後,站前商店街加速衰敗,而二子玉川園舊址土地亦處於閒置狀態。

本地區環境改造係於1983年6月由當地有志之士發起的「再開發思考會」開始啟動。於1987年組成更新籌備會,檢討如何建構世田谷區的「廣域生活據點」,成為東京都西邊的門戶。1991年本地區以商業、業務為主軸,草擬了建築興建計畫,但正值泡沫經濟崩潰,乃速修正計畫於1996年確定將1,000戶住宅興建納入計畫。經過多次行政協商並完成環境影響評估後,於2000年6月完成都市計畫程序,內容包括更新地區計畫、都市計畫道路及都市計畫公園變更等事項。

本更新事業建築設計理念以站體為中心,從都市機能較高的Ⅰ街區、Ⅱ街區,以空橋連結人行動線延伸到具有豐富綠意的超高層Ⅲ街區,再連結到都市計畫公園、多摩川等,逐漸深化其自然景致。
在檢討更新事業實施計畫時,因土地權利人多居住於車站周邊地區,乃決定住宅街區先行執行,使居民能早日安定下來,遂將更新地區分二期進行,第一期 (Ⅰ-a街區、Ⅰ-b街區、Ⅱ-b街區、Ⅲ街區)於2005年3月成立更新會,2007年3月權變計畫核定,2011年3月完工。第二期(Ⅱ-a街區、二子玉川公園)2009年4月成立更新籌備會、6月更新會成立。目前正在施工中,預計在鄰接的都市計畫公園興闢完成後,以確實塑造成一完備機能的社區,除硬體設施外,在軟體的元素陸續建構後,將呈現社區整體魅力。


二子玉川I-b 商場(丁致成攝影)                              二子玉川I-b商店街(丁致成攝影)
 
案例5:茗荷谷站前更新事業(ATLAS TOWER)
本更新地區面積約0.5公頃,座落於地下鐵丸之內線站前地段,交通相當便利。但其面臨春日通部分仍處於老舊木造住宅密集的不良狀況,一但發生地震、火災等災害時,其公共安全堪虞,本更新事業私有土地因有地下鐵丸之內線軌道通過,僅私有土地無法高度利用,故納入交通局所屬公車營業所土地進行整體規劃,全區分為居住棟之Ⅰ街區及交通使用之Ⅱ街區,如此,使得面對站前廣場的Ⅰ街區得避開地下鐵軌道穿越部份,能興建高層建築。營業所仍臨接春日大道持續營業,兩街區間規劃一條通路,可與南側地區連接。

本更新事業於1991年7月組成更新籌備會,雖持續溝通協調卻成效不彰,至2002年交通局所屬公車營業所確定參與更新後,始研擬具體更新事業計畫,於2004年完成都市計畫程序及更新事業計畫核定後,於2005年成立更新會,於2006年權利變換計畫核定,2009年Ⅱ街區完工,2011年Ⅰ街區及公共設施完工。

本更新事業從更新籌備會啟動的1991年到2011年的完工啟用共經歷整整20年時間,其間面臨了90年代泡沫經濟崩潰的打擊。在2002年文京區公有土地決定參與後,才突破困境,此事業的得以落實完成,公有地無疑是最大功臣。

茗荷谷站前Ⅰ街區超高層部分(丁致成攝影)

(本文原載於都市更新簡訊第56期)

  • 發布日期
    2012/12/15
  • 發表人
    社區更新部主任
    張志湧
    規劃師 林耿弘
  • 關鍵字