條例修法完成 都更整裝再出發
回顧2019年，都市更新條例於2018年底三讀通過後，總統正式宣佈2019年為「都更2.0元年」，政府推動更新能量也越趨積極，例如在2019年5月後相關子法陸續公布後，各地方政府陸續加速進行地方法規修訂。為使民眾免受強震及海砂屋威脅，政府提出危險建物進行結構安全性能評估、強制拆除及主動劃定更新地區等積極作為，使「淡水區東來大廈」、「大安區全家福社區」及「內湖明園大樓」等難以整合的海砂屋能取得大幅進展。而在政府主導推動更新的面向上，「捷運圓山站西側」、「松山民權東」、「兒福B1-1」等政府主導更新案的招商成功，以及由臺北市政府自行實施的都市更新案件「士林區海光段一小段248地號」的核定發布，都可看出2019年政府在推動更新上所作的努力。

另外2019年更新事業核定案量累計共達99件，創下歷年新高紀錄，在修法陸續修訂完畢後，都市更新已準備面對下一波的挑戰。

都更事業核定歷年最高
2019年全國核定事業案達到了99件，單年度核定面積也達到了歷年最高的41.28公頃。截至2019年底全國核定重建事業案已累積至686件，總面積達213.93公頃（詳參表一、圖一）。核定案量的成長其實並不代表都更事業送件市場熱絡，反而應理解為在政府機關的審議制度改進，以及實施者的持續努力下，陸續完成過去已送件的審議案件，各核定案的送件年期多集中在2012年至2017年。（2019年核定事業計畫一覽表詳見表二）







2019年核定的更新案仍集中在臺北市及新北市，臺北市核定案量共63件，佔全國總核定案件數64%，其中透過「168專案」加速審議的案件共21件，雖非所有專案案件審議時間都在2年以下(部分案件為轉軌案)，但仍可見其政策成效。另外也可發現政府主導更新案件審議時間仍比一般案件快上許多(如海光段一小段248地號、通化段五小段416地號)，其審議時間皆壓縮在1年左右，相較一般更新案件的平均3年審議時間，政府主導更新案件顯得更具審議時程優勢。另外921災損建物內湖區東湖段一小段14-2地號(聯邦合家歡海砂屋)自2012年劃定更新單元以來已歷時近10年，終在2019年初核定並動工，過程中居民整合不易，最後透過市府協助依據建築法第81條執行斷水斷電始能順利整合。

而新北市核定事業計畫案共計30案，其中蘆洲區民義段646地號(中山一路海砂屋)及淡水區學府段930地號(東來大廈海砂屋)皆為居民自組更新會核定案件，後者則為新北市都更三箭政策協助推動之代表案件；另外工業區更新也陸續取得成果，如三重仁愛段2449-1地號、土城區沛陂段396地號、沛陂段460地號三案皆為工業區地主自地自建案。

其他縣市方面，桃園市於2019年核定了第一件更新事業，同時也是第一件政府主導更新案件(中壢中興巷公辦都市更新案)，其中規劃有94戶社會住宅，以及派出所、市民活動中心、及樂齡學習中心等公益設施，預計於2022年完工，有著引領地方推動更新的效果。新竹市則是核定了3件更新事業，其中包含2件位於原中油瀝青廠更新地區的都市更新案(介壽段110-2地號及介壽段109地號)，此兩件原為同一更新事業，審議過程中經審議會決議將其分為兩更新事業續審。由於兩案基地面積較大(合計面積達3.7公頃)且更新單元劃分區段高達5區，並配合都市計畫變更及進行區內道路、公園綠地公共設施興闢等內容，是近期較為少見的大規模更新案件。

另外，不動產市場景氣雖然緩步回升，但臺北市因素地稀有，核發建照案量仍低於10年均數。2019年臺北市核發之住宅、商業、辦公建照量僅185件，其中都市更新案件核發建照量來到了34件（約佔臺北市總核發建照量18.38％），雖較去年低但仍約為歷年平均2倍左右，顯示都市更新建案在臺北市仍具有一定的推案韌性。（詳參表三）


前述提到，事業計畫核定案量的成長其實並不代表都更事業送件市場熱絡，實際狀況可從臺北市送件案量初窺一二。2019年受到更新條例相關子法修法尚未完備，相關案件法令之適用易有爭議的狀況，以及多元老屋重建途徑的持續推動影響之下，2019年臺北市都市更新事業送件案量減少至13件，再次顯示都市更新市場非常容易受政策狀況所影響；例如2015年修正綠建築獎勵，以及2017年底「地籍測量實施規則」屋簷、雨遮登記新制等引起更新事業送件高峰，而2019年更是受修法影響成為送件案量新低點。但在2020年相關子法皆已修正完備後，推測送件案量應可回復往年送件水準。（詳參圖二）

整建維護事業案量縮減
整建維護更新事業統計至2019年底，核定實施案件累計至134件，受到修法及危老推動影響，整維案件核定數也是近10年新低，僅臺北市、臺中市各有一案，其中臺北市為位於南京東路二段及松江路交界處的國際商業大廈，為70年興建之老舊公寓，因外牆受損老化鋼筋裸露故進行外牆拉皮整建；臺中市則是屋齡29年的日日新戲院，透過整建維護提高耐震能力並改善建物外觀使其與周邊環境能更為契合。(詳表四、表五、圖三)


受都更修法影響 招商市場熱度低
2019年共有11件公辦更新案，受都更修法及地方不動產景氣影響，其中僅有4件招商成功，包含3件「同意自行實施並徵求投資人」及1件「委託實施」案件。

由國家住宅及都市更新中心擔任實施者、麗寶建設為投資人的「捷運圓山站西側」公辦更新案，更新後將規劃二棟地上13層、地下3層辦公及住宅大樓；另由國美建設為投資人的「兒福B1-1」公辦更新案，未來預計規劃地上14層、地下3層住宅大樓，設置幼齡照護設施空間、提供違占戶安置住宅及出租住宅、中繼住宅等。而「兒福B1-2」一案則因近期地上權市場案件較多，暫未招商成功。

另由財團法人臺北市都市更新推動中心擔任實施者、冠德建設為投資人的「松山民權東」公辦更新案，是推動中心第七件招商成功案件，更新後將規劃一棟地上15層、地下4層辦公大樓及一棟地上10層、地下1層住宅大樓。辦公棟將規劃為黃金級綠建築及銀級智慧建築，規劃智慧創新產業圖書館、智慧創新論壇室、展覽藝廊空間、材料圖書館及開放工作空間，並承諾公益空間十年無償對外租借使用；住宅棟則規劃銀級綠建築及智慧建築留設Youbike並捐贈其設備及電動機車交換空間、設置兩處智慧路燈、舉辦為期三年每季一場智慧城市及銀髮醫療、每年一場眷村文化美食交流活動，共計27場講堂之服務回饋。

而由本基金會協助「日勝生集團-泰誠發展營造股份有限公司」取得最優申請人資格的「高雄火車站站東宿舍」公辦更新案，面積規模高達2.8公頃，未來將以「新京站」為主軸打造全齡健康社區，規劃開發總量體約7萬坪，其中包含一棟8,000坪商場，10棟以上銀級綠建築與銅級智慧住宅，及影城、超市、兒童托幼服務、長者日照居家服務與里民活動中心，期望促進高雄舊城區能機能轉型與南北軸線翻轉再生。

其餘招商案件因為個案條件及市場問題尚未招商成功，但隨著更新條例及相關子法修法完成，期望2020公辦都更招商案件數能陸續攀升。（詳見表六）



更新地區劃定著重高氯離子改建
2019年全國總共劃定53處更新地區，總計211公頃，其中佔比最大的，為桃園市發布「擬定桃園市桃園區舊城區周邊地區都市更新計畫案」，針對舊城區周邊地區劃設更新地區，面積約52.60公頃，期望透過更新計畫擬定加速老舊城區之改建更新；其次為臺北市發布之「臺北市南港區都市計畫細部計畫(通盤檢討)案」，更新地區面積約50.64公頃，針對產業生活特定專用區更新地區的重新檢討劃設。

2019年有近半數以上更新地區是針對高氯離子建築物所劃設，共有27處。臺北市於2019年8月21日發布「劃定臺北市高氯離子混凝土建築物都市更新案」針對19處已公告並列管「須拆除重建」之海砂屋劃定更新地區，以加速海砂屋都更改建時程；新北市所劃定的更新地區同樣皆針對高氯離子建物所劃定，由此可見地方政府著重推動海砂屋改建的動力。

另外臺南市則是除對火車站、美術館等六處迅行劃定整建或維護更新地區外，另針對平實營區及精忠三村都市更新地區因應新法修正容積獎勵內容後重新進行公告。而為公辦更新劃定之更新地區則有桃園市「建國一村」及臺南市「二空新村」兩處。最後臺北車站E1、E2更新地區則是針對細部計畫區內「特定專用區」之老舊窳陋建物而劃設，期望計畫區延續臺北車站、雙子星大樓、臺北轉運站等重大建設的整體發展。（詳見圖四及表七）


更新條例修正發布 相關子法陸續修正
繼都市更新條例於2019年1月30日發布實施後，都更三法齊備，內政部即宣布於半年內完成相關中央子法修正，針對條例細則、權利變換、容積獎勵、公開評選、審議會組成等相關子法陸續於6月修正完畢，其中「都市更新建築容積獎勵辦法」明確化中央多元獎勵項目，並設置地方彈性獎勵額度上限20%，期望降低申請獎勵不確定性加速審議效率；「都市更新權利變換實施辦法」則刪除過去實施者可自行選任三家專業估價者的規定並增列專業估價者之共同指定或選任事宜，增加地主參與機會，使權利變換估價過程能夠更加公開、公平、合理。

而在過去大家所關注的代拆議題上，也透過「都市更新條例」修訂第57條規定，明訂申請代為拆除之程序及必要條件，直轄市、縣（市）主管機關應訂定代拆自治法規，說明申請條件、應備文件、協調、評估方式、拆除或遷移土地改良物作業事項及其他應遵行事項。

雙北市則陸續針對更新單元劃定、地方容積獎勵細項開始進行法規修訂，新竹市、臺南市、南投市針對危老條例開始訂定地方法規。而「國家住宅及都市更新中心設置條例」則在2018年2月14日公布後，也陸續於2019年訂定相關子法，以因應專責機構運作所需。
（都更相關法令函釋修訂內容整理如表八、表九）



結語
回顧2019年，都更條例修法逐漸完備，都市更新核定數量達到歷年新高，危老核定案件自2019年1月的70餘件成長至2020年1月的416件，整體看來，政府推行的多元重建管道政策算是取得非常不錯的成績。但經內政部統計，在未來的十年內，全台屋齡30年以上房屋佔比即將達到70%以上，半數以上住宅將邁入「超高齡」，這些超高齡住宅未來是否能抵擋強震威脅仍是未知數，整體社會可說是仍有非常大量老舊房屋更新需求；危老案件雖然在件數成長幅度上非常高，但相對都市更新案件來說規模較小，對整體環境品質改善的速度上仍是非常有限，這點在危老條例後續針對時程及規模獎勵的部分進行修正後，期望能有所改善。另外雖在2019年能明顯看到都市更新送件案量的急速下滑，但此現象仍屬短期的政策影響所致，未來一年的更新案件送件狀況應會回復至歷年水平。2019年花蓮發生的418強震所造成的房屋傾斜仍在提醒我們震災威脅不可小覷，我們仍期望整體社會仍應重視建築安全及都市環境的改善，防範未然，持續推動都市更新。

(本文原載於都市更新簡訊第85期)