本基金會協助華璞建設推動產權複雜建物重建
信義光復都市更新事業計畫案是由華固建設及璞真建設二家國內知名建設公司合組華璞建設擔任實施者推動的都市更新案，本案位於信義路四段、光復南路口西南側街廓，捷運信義安和站與世貿101站，交通便捷，基地南臨文昌街，向西延伸是著名的文昌家具街及通化街夜市，生活機能完整，是臺北市商業、住宅高度複合使用的地區。本案在2014年11月公告劃定更新單元，次(2015)年5月申請事業計畫報核，歷經4年審議，在去(2019)年年底事業計畫核定公告實施。
基地位置圖
更新後建物模擬圖

地下室違建攤位成為治安死角
本案基地面積4,797 ㎡，範圍內共有7棟老舊公寓，總戶數為133戶，屋齡均已超過35年，所有權人數多達182人，產權複雜，是本案在整合推動過程中的一大挑戰。但更為棘手的是鄰信義路四段的建物地下室早期增建150戶的商場攤位，原本欲作為市場使用，但因經營問題而停止營運，閒置多年後，多戶商場攤位產權易手數次，以致攤位所有人產權舉證困難，也因地下室攤位長期閒置，逐漸成為堆放廢棄物、雜物的地方，甚至部分攤位被弱勢街友、毒販占用，社區發生幾次治安事件，環境衛生、公共安全、社區治安亮起紅燈，與鄰近的信義區百貨商圈、101世貿大樓形成強烈對比，電視媒體也曾對此進行幾次專題報導，但地下攤位衍生社會問題仍無法根絕，社區住戶認為唯有透過重建一途始能根本解決這些問題。

因此，陸續有建設公司協助社區進行開發整合，後由華固建設、璞真建設擔任共同出資人所成立華璞建設作為本案推動都市更新重建的實施者，使讓社區重建向前邁進一大步。

地下室攤位設施改善  解決公共安全問題
華璞建設自整合初始，即著手解決地下室現況問題，針對地下室違建占用、廢棄物堆放等，投入大量資金改善設備環境，透過專人協助管理，協助占用人搬遷安置，也考量部分攤位尚有權利人居住，地下室增設汙水處理設備、電器室、燈光照明設備等，改善暫居於此的權利人的生活環境，也因增加基礎設施、專人管理後，暫時緩解社區公共安全、環境衛生的問題。
低建蔽率設計  規劃360坪綠地空間
基地屬於第三種商業區(特)(原屬第二種商業區)及第三種商業區(特)(原屬第三種住宅區)，在本基金會及簡俊卿建築師事務所規劃團隊協助下，本案在2014年11月核准公告劃定為更新單元，次(2015)年5月申請事業計畫報核，採權利變換計畫方式實施。

鑑於本案更新前建築物棟距較小，西側舊溝渠(農田水利會非事業用土地)水路穿越，因屬明渠(未地下化或加蓋)，長期難聞的氣味、蚊蟲孳生造成社區公共環境衛生的問題，因此，本案更新後採低建蔽率規劃，超過55%面積留作開放空間，特別在信義路四段、光復南路乙側規劃360坪的廣場式、帶狀式開放空間與人行步道，並規劃種植大量的大型喬木，營造開闊的尺度空間感，另也設置座椅等服務設施，於都會中營造舒適且富綠意的開放空間，以供社區居民、往來行人休憩使用。

而舊溝渠部分，將改道於地下一層並以暗渠方式規劃，透過設計加大排水量，以解決環境衛生問題，另外，於前述開放空間的西北側，也配合規劃森泉廣場，以南北向的水池規劃設計象徵舊有溝渠水道之意象。
提供舒適步行環境 建構無障礙生活環境
 另外，基地西側信義路四段400巷、南側文昌街更新前均無人行空間，透過整體規劃後，將規劃留設6至8公尺人行步道，基地四周均有退縮人行步道，與現有人行道及鄰房騎樓銜接，與既有人行道順平，加上植栽綠化，建構出全街廓的舒適步行環境。 自建築物外部到住宅內部，地坪亦均平順銜接，內部設置行動不便電梯，每一樓層自梯廳至住戶入口，都是順平通道；地下室也設有無障礙機車、汽車，供需要者使用，為社區營造一個完整之無障礙生活環境。

環狀人行步道留設

鋼骨造黃金級綠建築 住商動線區隔
本案規劃興建2棟地上31層、地下5層之住宅、零售、辦公複合使用的建築，採鋼骨結構，以黃金級綠建築設計，同時設計耐震力達六級以上，提升未來商業使用與生活居住之舒適性與安全性。建築外觀上更注重周圍環境協調，建築造型設計配合周圍已完工之住商大樓的建築語彙及色彩。

考量更新前現況地面層商業使用及文昌家具街發展紋理，更新後規劃之2棟建築物之1、2樓均規劃一般零售業使用，3至12層規劃一般事務所使用，延續都市商業紋理，住宅與商店、商辦規劃獨立出入口，住宅入口位於信義路，商辦入口位於光復南路，住商動線分離也讓未來使用及管理上更加便利，並讓住戶保有居住的安全與隱私。

鄰近捷運下行隧道  增加捷運保護措施
此外，由於基地近捷運淡水信義線下行線隧道，考量於施工過程保護捷運隧道，避免施工過程對捷運隧道產生變形等影響，於事業計畫審議過程中，經臺北市政府捷運工程局建議先洽第三方公正單位審查；因此，本案也再向臺北市土木技師公會申請捷運影響評估預審，並將原地下6層規劃，改為地下5層之設計，降低開挖深度，另透過外審臺北市建築師公會委員建議，將於地改工程中增加捷運保護措施，確保後續施工過程捷運隧道之安全。

結語

計畫內容摘要
案名	臺北市大安區通化段一小段113地號等19筆土地都市更新事業計畫
基地位置	信義路四段、光復南路、文昌街、信義路四段400巷所圍街廓內
實施者	華璞建設股份有限公司
基地面積	4,797㎡
使用分區	第三種商業區(特)(原屬第二種商業區)、 第三種商業區(特)(原屬第三種住宅區)
更新前	產權：私有4,797㎡、公有0㎡
	所有權人：182人，私有173人；有屋無地者9人
	戶數：133戶
	停車位：0輛
	建物面積：10,104.62㎡
更新後	用途：集合住宅、一般零售業、一般事務所
	實設建蔽率：44.45%
	實設容積率：663.76%
	更新獎勵容積：6,674.96㎡(29.44%)
	其他容積獎勵(綜合設計放寬獎勵)：2,493.91㎡(11.00%)
	允建容積：31,840.77㎡(663.76%)
	總樓地板面積：58,548.85㎡
	構造樓層： SC，地上31層/地下5層
	停車位數：汽車：348輛(不含4輛裝卸車位)，機車：371輛，自行車停車位：87部
	總戶數：352戶
實施方式	權利變換
都更規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	簡俊卿建築師事務所
不動產估價	巨秉不動產估價師聯合事務所

更新事業推動
2014.11.21	更新單元劃定公告
2015.03.16	自辦事業計畫公聽會
2015.05.18	事業計畫申請報核
2015.08.13~2015.09.11	公開展覽
2015.09.03	公辦公聽會
2015.11.13	幹事會審查會議
2016.05.26	幹事會複審會議
2016.11.18	召開聽證會
2017.05.15	第280次審議會
2017.08.08	專案小組會議
2017.11.27	第304次審議會
2018.02.07~2018.03.08	第二次公開展覽
2018.03.01	第二次公辦公聽會
2018.12.03	第354次審議會
2019.05.24	第376次審議會
2019.12.17	事業計畫核定

(本文原載於都市更新簡訊第85期)