今（2020）年4月陳信良昇任處長。成功大學都巿計劃研究所碩士的陳處長，相當熟稔臺北市都市更新處工作，面對都市更新條例大幅修正後的新條例時代，如何讓都更業務無縫接軌；本期簡訊特別邀請處長與我們分享他推動都更的經驗，以及上任後的施政重點。以下為本基金會丁致成執行長（以下簡稱丁）訪問與陳處長（以下簡稱陳）內容。

陳信良處長

丁：都市更新業務龐雜，尤其臺北市，案件量全台居冠，配合都市更新條例修正臺北市應修訂的法令機制也大多完成，您上任後著重的政策重點為何?

陳：市府的都更政策，需兼顧延續性，以利更新案件推動的穩定。因此，我就任後，除了完成前人帶領未竟的事務，例如斯文里二三期整宅等公辦都更外，施政的重點其實還是在如何讓民眾、業界以及市府在執行都更過程中彼此理解及配合，共同創造三方三贏的成果。

因此，延續以往實務採行的方案，也將持續推動，包括：檢討公劃更新地區，配合公劃更新地區提出更新計畫；有關自劃更新單元及更新事業計畫案件的審議，我們也將協助簡化審議程序、優先審理、優先排會及專案列管等方式，加速審議速度。為了協助解決都更案執行過程中所遭遇的各項疑難雜症，去年為了修法成立的全方位修法小組，也轉型為法規小組，透過每週跨科室的意見交流，針對業界與民眾所提各項疑義或修法建議提出解方。

公辦都更要有「公益性」
丁：剛您提到會延續斯文里二三期整宅等公辦都更，臺北市公辦都更實施辦法在今年4月9日修正發布，對於公辦都更的推動，有無調整修正？

陳：此次公辦都更實施辦法的修正，主要修正了公辦都更辦理適宜性評估條件，包括：(1)配合本府都市再生、社會住宅或產業政策，經本府指定為需配合更新開發之地區。(2)地區範圍內公有土地面積達1,650平方公尺以上且占該地區總面積比率達50%以上。(3)經本府公告更新地區範圍內整建住宅地區。(4)依都更條例第6條第7款(放射性污染建築物)或第7條(迅行)劃定之更新地區，其範圍內土地面積達2,000平方公尺以上。也明訂其他機關(構)辦理公辦都更，應檢附適宜性評估向本府申請審查的規定。

另外，配合更新條例規定，在公辦都更實施辦法增訂公有土地具一定規模及特殊原因，不選定為公辦都更案的情形；「一定規模」為公有土地面積合計達1,650平方公尺以上，且面積比率達更新事業計畫範圍50%以上（第10條），並在第11條羅列事業計畫範危內雖公有地達一定規模得以排除以更因更新條例第12條第一項規定方式辦理者之「特殊原因」，第12條訂定本府得不再主導辦理都更之退場機制，地區或受理之自行劃定更新單元案件若有符合上述特殊原因者，雖符合公辦都更適宜性評估條件，亦得免辦理適宜性評估，不選定為公辦都更案，讓公辦都更的對象更為明確。

此外，我們也特別強調公辦都更案必須具有「公益性」，此次修法增訂要求實施者應視本府需求及地區發展特性，於建築基地內設置社會福利設施或其他公益設施，該設施應以捐贈樓地板面積方式為之；無法捐贈者，應以提供經費予本市都市更新基金替代(第6條)，以充實本市公益設施政策所需空間，或有利於持續推展都市更新事業所需經費。

針對目前17處優先推動公辦都更基地，我們也將持續進行招商、都更審議及興建等各階段任務，並繼續盤整可透過公辦都更推動之基地，重新建構臺北都市機能的再生。

丁：北市這幾年公辦都更逐漸看到成果，尤其是「斯文首善」大同區斯文里三期都更案的推動，堪稱公辦都更的指標個案，也經常聽到一般民眾期待市府來幫忙公辦都更。針對   這樣的需求，有無新的政策或想法?

陳：我希望能建構一套政策「三部曲」，首部曲：「公辦都更自助人助」、二部曲：「資源挹注強化整維」、三部曲：「環境平衡共善共好」。首部曲就是「公辦都更自助人助」。

首部曲：「公辦都更自助人助」
北市其實從十幾年前就已經透過公開甄選實施者的方式推動公辦都更。近幾年再嘗試以自行實施、同意實施等方式來推動，累積一些經驗，也知道民眾對公辦都更有相當的期待。對於市民期待政府公辦都更，我與同仁構思了「公辦都市更新2.0」，也就是我所提到的首部曲－「公辦都更自助人助」。
 

「公辦都市更新2.0」專案試辦計畫，我把它簡稱「自助人助」；地主們要先對公辦都更有高度意願，自助之後就會人助。概念是，若九成地主有公辦更新意願，簽署意願書，本府受理後，會由臺北市都市更新推動中心（以下簡稱都更中心）辦理公辦都更先期評估；評估具有可行性者，經申請基地內所有權人確認，且仍符合90%以上同意參與公辦都更者，本府即依臺北市公辦都市更新實施辦法規定，同意由都更中心擔任實施者辦理公辦都更，協助後續都市更新事業計畫及權利變換計畫的申請報核程序。

當然，這個概念也需搭配配套。考量行政資源及量能，專案計畫預定優先受理5至10件，並視辦理情形滾動檢討執行機制及案量。在公益性上，須依臺北市公辦都更實施辦法第6條規定，視本府需求及地區發展特性，以捐贈樓地板面積方式設置社會福利設施或其他公益設施，若無法捐贈者，應改以提供經費予臺北市都市更新基金替代。待事業計畫及權變計畫核定公告實施後，依更新條例第57條辦理拆除與或遷移，並得由本府代為拆除或遷移；實施者都更中心於辦理遷移完成後，將視需求公開徵求投資人協助實施更新事業。

丁：公辦都更指標個案—大同區斯文里三期目前興建中，您認為該案成果推動的關鍵為何？成功經驗如何複製推動中的斯文里二期？

陳：斯文里三期整宅公辦都更案的成功推動，關鍵之一是突破了以往政府推動政策時的被動性。斯文里三期都更案戶數高達216戶，其中還有社會局列冊130戶弱勢戶，針對弱勢族群之協助，我們前期成立駐地工作站加強溝通，無論是有無列管的弱勢戶，均以傾聽、包容與尊重的方式細心對待，避免弱勢戶在都更過程中權益受損，並積極主動發掘問題、調查弱勢戶需求，翻轉整宅更新時所面臨的困境。

到了都更中期，我們整合跨部門資源，提供全方位揪感心服務，招募社會志工關懷弱勢，跨局處建立弱勢戶追蹤系統，建立一站式服務，隨時了解住戶需求。計畫案審議完竣，建物即將拆除前，全程追蹤個案狀況，提供中繼安置住宅媒合，全時掌握個案狀況及陪伴弱勢戶。

主動協助整宅、海砂屋的更新
斯文里三期成功經驗發酵擴散，促成了斯文里二期整宅更新，斯文里二期已達90％同意比率，並已進入事業計畫、權變計畫申請的前置作業。後續斯文里二期駐地工作站還會持續在地耕耘，與住戶意見溝通，並由w9臺北市都市更新推動中心擔任實施者，參考斯文里三期經驗，研擬預見問題，超前部屬處理，了解居民所遭遇之困難並協助處理，輔以公開透明的訊息傳遞，透過社群媒體即時發布最新消息，以加速擴散效益及消弭疑慮，凝聚共識。

丁：除了大同區斯文里，對於其他整宅，如南機場及水源二三期整宅，甚至海砂屋都更未來有何具體協助計畫？

陳：南機場及水源二三期整宅是以輔導居民成立都市更新會的方式進行，由更新會擔任實施者，本府及都更中心積極給予估價、建築設計、地政等專業技術協助，法制上針對整宅給予定額容積獎勵額度，程序上給予優先審議等行政協助。

除重建之外，我們也針對整宅居民需求給予不同的協助，例如劍潭二期整宅，就是以整建更新增設電梯的方向協助改善居住環境，讓中高齡的長者上下樓出入方便。

海砂屋部分，目前臺北市建管處公告列冊的海砂屋，本府已於108年8月就須拆除重建海砂屋依更新條例第7條公告迅行劃定19處更新地區。為加速協助海砂屋重建，倘同意比率達90%以上同意，則比照168專案或以快軌及優先排會審議等方式協助推動。
針對尚未進入都更程序的列管案件，本處已辦理採購案，會透過專人初期現況訪談的方式，建立個案聯絡人清冊及案情資料表，了解個案推動進度，以及未來透過法令說明會協助整合的可能性。

除了前面談到的「公辦都更自助人助」概念外，目前針對不同程序我們研擬不同的輔導作為。針對（一）「已進入都更程序中」，若如無爭議或負面陳情，則比照168程序加速審議。（二）「完成自辦公聽會召開」，如已完成事權報核，則加速安排公開展覽、召開公辦公聽會，儘速進入審議程序。（三）「已有潛在實施者(含更新會籌組立案)刻正進行整合階段」，將視社區面臨的課題與困境，申請法令說明會，協助釐清疑慮或提供輔導建議，凝聚更高的推動共識，加速推動期程。

至於（四）「無潛在實施者整合」，將以「自主更新、自主動員」為前期輔導原則，優先輔導成立更新會籌組運作，由輔導團「透過不定期輔導推動會議及指派專員」進入社區擾動建立社區通聯紀錄與案情概況，逐步協助籌組更新會，完成更新會立案，並連結政府更新規劃費補助辦法，由專業團隊協助製作「更新重建初期評估」，經由更新會相關會議進行「適宜性及可行性」討論後，再議決「續採更新會推動或由更新會辦理遴選建商擔任實施者」，並於更新會立案再完成專業團隊委任契約簽署作業，由團隊協助辦理後續實質推動作業。
 

時任副處長參加斯文里三期權變說明會

持續檢討加速自行劃定單元程序
丁：除了公辦都更、更新地區之外，臺北市獨有更新單元劃定程序，今年1月8日開始受理新的北市自行劃定單元評估標準，針對此程序的執行，您有何提醒?

陳：自行劃定更新單元的申請程序，是臺北市行之多年的措施，主要是為了確保後續事業計畫範圍的明確性，避免於審議過程中變動範圍進而影響簽署同意書的穩定性；當然，制度不可能完美，我們持續檢討如何加速行政程序，不過這需要更嚴謹的討論，且不能影響程序中的案件。

今年1月8日施行新的「臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」，即我們口頭上稱之為「指標」，是因為修正後更新條例第23條，本市自劃單元指標應依母法第6條第1款至第3款及第6款意旨，明訂建築物及地區環境狀況之具體認定方式所為之修正。

因此，以往業界或民眾最常使用的「重大建設或國際觀光景點周邊」指標，因為不符合母法規定，已無法使用。另外，有關修正後指標3之建築物耐震能力評估，現在統一按「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估」來執行，避免不同標準使民眾適用法令有疑義。假使擬劃定更新單元的範圍內，所有建物都符合本標準規定的構造年限，且經專業機構辦理危老結構安全性能評估結果未達最低等級者，即符合劃定指標之基準，不須再對各項指標進行檢討。一般自劃單元的申請需要符合兩項指標，但如果申請的基地位在捷運場站出入口300公尺內，就只需要符合一項指標，以利本府推動大眾運輸導向開發的政策。

在整建維護的推動上，也擬建置整建維護的更新單元劃定基準。因應更新條例修正，北市已於108年12月發布修正「臺北市都市更新整建維護實施辦法」，以符合整建維護實務運作需求。其中有關申請整建維護劃定更新單元之基準，原則上以同一建築基地有數幢或數棟建築物，其中部分建築物辦理整建或維護時，得以相同地號標明部分建築物名稱分別申請補助，且至少需1幢或1棟申請，相關劃定原則將於陸續修法納入。

二部曲：「資源挹注強化整維」
丁：有關整建維護的推動，您剛提到三部曲之一－二部曲：「資源挹注強化整維」，對於整建維護業務的作法？

陳：其實是大家都知道，整建維護長期以來效果不算好，非常需要用一些新思維來推動。其實建築物不一定都要拆除重建才叫做都市更新。目前都市更新都著重在重建，可是，試想北市老舊建物若都採重建方式辦理，就算溝通順利，在改建前，光是面臨大量營建廢棄物何去何從，就非常頭痛。

老舊公寓若可以透過整建維護，進行結構補強、加部電梯、外牆拉皮、管線更新等，其實就能夠將居住品質提升到一定的程度，兼顧居住的安全性與舒適性，不但可以延續建物的壽命，更無須耗費大量的重建成本並且維持原有的社會脈絡結構。要能推動整維，加強輔導的力道、提高補助的額度、排除法令限制等，都是後續要做的。也可以說，政府的都市更新政策或資源，某種程度上可以向整建維護傾斜。

此外，透過都市更新計畫，細緻的引導重建區段外，那些尚無須或不願重建的鄰地，能夠與重建區段整體規劃，進行整建維護的施作，引導重建區段在公益性呈現中，以對整維區段資金的挹注，讓都更成果外溢，不是只有讓特定人容積獎勵獲益，這是可以進一步思考建構的方向。

丁：整維機制中，近年大力推動老舊建物增設電梯更新，但成效相較於重建案的核定數相去甚遠，顯不容易推動，未來如何加強此政策？

陳：除了前面提到的「二部曲：資源挹注強化整維」之外，整建維護的既有機制中，老舊公寓增設電梯之補助方案最為具體。更新處自104年9月起推動簡化都更程序、訂定簡易快速補助作業規範受理申請以來，截至109年6月12日止，已申請34件，5
件自行撤案、2件不符規定駁回、審查中8件、核准19件（竣工8件、施工中11件），每年度受理案件數量不算多。

案量不多的原因，主要還是在老舊公寓增設電梯有其基本上的推動困難之處。包括既有建物及基地現況無足夠空間裝設電梯、增建電梯雜照取得困難(如土地及建物所有權人同意比例難達成)、增建電梯經費分攤比例無法達成共識、違章戶占用(如車庫、陽台外推及頂樓違建等)、無空間增設外掛型電梯、室內型電梯須打掉樓板影響室內空間等，都會降低增建電梯的意願，尤其若無管委會組織，電梯後續維護管理也有困難。

考量各種原因因案而異，所以我們將持續透過委託輔導團隊辦理社區說明會及現勘等個案輔導方式，以潛移默化方式說明增設電梯相關法令及補助規定，消弭不同意戶之疑慮，凝聚社區共識、協助管理委員會調處違建物阻礙等，希望能整合住戶意願達成增建電梯共識，提升老舊建物使用機能。


都更容獎更「穩定」、「可預估」
丁：最後，請您談談對於新的都市更新容積獎勵政策看法及提醒。

陳：都更容獎在中央獎勵規定於108年5月15日、北市獎勵規定於109年1月17日陸續修訂完成其容積獎勵項目與額度後，北市都市更新自治條例也接續於109年6月4日完成議會的法規會審查通過，6月17日完成二讀與三讀，近期可望公告實施，北市搭配中央都市更新條例所進行的配套修法也可告一段落。

目前中央、地方的容積獎勵項目與額度，都已經在「穩定」、「可預估」的目標下完成法制程序。項目與額度甚多，業界有很大的申請彈性，依據個案需求與基地條件來選擇搭配。6月22日第424次審議會中，也已經有申請新制容獎的案件，在審議會中審議通過。

這次容積獎勵的設計，也已經再強化公共利益的展現。市府109年5月29日公告了「臺北市都市更新建議優先提供社會福利設施或其他公益設施一覽表」，明確化市府公益設施的需求，可以引導業界及早規劃公益設施，讓想透過捐贈公益設施來提升公益性或爭取容積獎勵的業者不再無所適從。

至於產權單純案件，也逐步累積個案經驗，在一個合理的範圍內，透過捐贈都市更新基金之方式，不但可以呈現具體的公益性，更有效的挹注都市更新基金，讓都市更新基金可以再投入其他的公辦都更案，以及整建維護案的補助。這些配套措施，我們會再持續構思。
 

丁：目前審議中的個案因為有了「都更168專案」，對於100％同意個案審議速度有顯著成果，對於更新審議效率議題，您的看法為何？

陳：168專案，是希望將審議的能量，著重於百分百無爭議的案件，使其審議排序可以優先辦理，加速審議。截至109年5月31日，168專案共有142案，其中高達八成，114案已審議通過，僅餘28案待審。這已審議通過的114案，全數都有控管審議期程，也就是都有在更新處審議的工作天內完成審議。雖然更新審議期間，會有一些法定等待期，以及非屬都市更新處審議的期程，不在168專案控管的時程內，但是更新處仍會積極洽請其他單位協助優先辦理。此外，個案核定後，核定函中亦會加註，請建管處接力，在建照核准程序中優先辦理，做到市府各單位間的橫向整合。

在一般案的案量上，截至109年5月31日，北市已核定了442案事業計畫，其中166案已經完工。此外，更新審議效率的提升方面，由於這兩三年新報核的都更案量，受到危老案件的吸引，的確有明顯的減少，所以更新處有積極掌握這段期間來消化舊案。除了幾乎每周召開審議會之外，106到108這三年，分別核定了52、49、63件擬訂事業計畫案或事權併送案，屢創新高，也就是說，有高達四成的核定案是在這三年當中核定的。

非168的案件，業界也期待審議要快。在人力上，負責審議的事業科，在今年上半年的確有一段比較大的空窗，最近也都陸續回補。除此之外，我們會持續進行制度的標準化，共同負擔提列總表、工程造價要項等也都陸續啟動修正中。案件若遇到法令疑義或有什麼問題卡住動不了，我也請熱心且熟悉法令，擔任過事業科科長的江中信正工程司來當單一窗口，為大家服務，希可排除法令上的疑難雜症，讓案件可以快速順利推動。

三部曲：「環境平衡共善共好」
丁：您提到的三部曲，最後第三部曲是：「環境平衡共善共好」，請您說說看這個想法？

陳：有了首部曲與二部曲，其實就可以達到第三部曲：「環境平衡共善共好」的境界。環境平衡共善共好的概念，是透過重建與整維的平衡、公辦與民辦的平衡、法制與社造的平衡，來達到容積的平衡、財務的平衡、機制的平衡。

怎麼說呢?在二部曲，加強了整維的力道後，整建區段的容積就會有一定程度與一定時間的維持，此時，重建區段以容積獎勵方式來誘導更新，就可以取得都市成長管理或容積總量管制上的平衡。

而市民期待的公辦，因為市府能量有限，必須引入民間資源一起推動，透過自助人助的公辦前期推動，後期引入民間資金擔任投資人或轉為實施者，也在財務上應用公私協力的概念來取得平衡。

而雖然說公部門依法行政是必須且必要，但是都市更新非常講究溝通協調，所以在大量硬梆梆的法規之外，社區營造這塊可以呈現軟實力的推動方式，就是一個可以平衡剛性法制的做法。類此，我會持續構思，希望可以充分運用各方資源，透過政府這個平台，在各方面盡力取得平衡。

丁：謝謝處長與我們說明臺北市目前都更重點及構想，感謝您接受專訪。

(由左至右)江中信正工程司、丁致成執行長、陳信良處長與麥怡安主任合影

 
(本文原載於都市更新簡訊第86期)