本基金會協助寶興開發推動事業計畫核定
臺北市磺溪因上游有硫磺而得名，沿溪兩岸有堤岸步道、公園、綠地，是散步、健行的好場所。榮華路三段一帶，違章建築物密布，巷道狹窄曲折，早於2000年即以建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞劃定「榮華一路、榮華三路東南側更新地區」，在2010年申請事業計畫報核，由於基地面積廣達1公頃，審查過程中，遭遇各種議題，一一克服後，在去(2019)年7月都更審議會審議通過，預計於今(2020)年7月核定公告。更新後建物模擬圖

更新單元範圍的確定

本案基地面積10,095㎡，是目前臺北市少有的1公頃以上大面積更新案例，其中更高達92%為私有土地，私有土地所有權人16位、公有土地1人，僅有3戶合建建物，另有82戶其他土地改良物，占有他人土地舊違章面積約6,236㎡、其他土地改良物約188㎡。

歷次更新地區範圍調整與本案更新單元範圍
更新前現況

更新前基地內滿是舊違章建築物，建物現況多為一至二層老舊磚造建築，多已無人居住，雖然北側及南側皆面臨公園，但基地內巷道狹窄曲折，不但人車通行不便，且有礙消防車輛進出，居住環境窳陋還有公共安全上的問題。在實施者寶興開發努力下，取得大多數舊違章建築戶的同意參與更新。
 

本案是民間建議變更公劃更新地區的首例，2000年6月26日此區公告劃定為「北投區‧榮華一路、榮華三路東南側更新地區」，後續因原公劃之更新地區基地地形畸零，且更新地區東側之公園綠地與南北綠地系統不連貫，無興闢效益，且開闢後影響西側住宅區進出動線，臺北市政府遂於2008年3月4日依「臺北市北投區都市計畫通盤檢討（細部計畫）案」，將東側公園用地變更為第三種住宅區，並納入榮華一路更新地區範圍內，擴大後更新地區範圍。2010年6月寶興開發申請事業計畫報核，在審查過程中，提出北投區振興段一小段384-2、384-4、391-1地號等3筆畸零地，非屬於榮華一路更新地區範圍內，且該3筆畸零地之土地所有權人先表達同意、後表達不同意納入更新單元內，但不願說明不同意的理由，若將此三筆畸零地排除，且實施者尚須割保留地，則不符合都市更新整體的精神。

至2012年01月13日臺北市政府發佈「臺北市政府受理民間建議變更公告劃定更新地區範圍界線作業程序」，爰依照上開作業程序進行檢討，於2012年3月提送「北投區‧榮華一路、榮華三路東南側更新地區」變更更新地區範圍界線建議書，於2012年8月經臺北市都市更新及爭議處理審議會審議變更更新地區範圍界線通過，並且於2012年12月經臺北市都市計畫委員會決議通過變更範圍，成為臺北市第一件民間建議變更公劃更新地區範圍審議通過案例。

此外，本案基地內東南側排除一棟6樓電梯大樓，政府考量基地範圍的完整性，以及鄰地未來改建的權益，2014年11月召開臺北市都市更新及爭議處理審議會確認更新單元範圍。其實本案於事業計畫申請報核前，實施者已進行協調數次，惟6樓大部分住戶認為建物狀況良好，在考量分配結果後沒有改建意願，因此未納入本案更新單元範圍。

配合都市發展政策 申請容積獎勵項目
本案配合台北好好看先進行騰空綠美化，讓環境品質獲得改善。在都更獎勵容積部分，共計申請20,073.76㎡(88.37%)，其中包含都更獎勵66.66%，以及台北好好看系列二3.37%、增設公用車位獎勵20%。

本事業計畫案於2010年即申請事業計畫報核，歷經10年審議終於事業計畫核定，過程中經歷多次法令變更，審議原則調整，配合都市發展政策修正等進行相關規劃設計地調整。由於本案基地面積廣達一公頃，整體規劃後，更新後興建1棟10層量體及4棟26層量體，地下室開挖至6層之鋼骨鋼筋混凝土造建築物，是臺北市目前少見的大規模都更案。

捐贈公營住宅為公益設施
由於基地內公有土地面積約852㎡，屬於臺北市政府財政局管有，原申請報核時是規劃5棟皆為大坪數住宅規劃。於2015年一次公展後，配合臺北市政府都市發展政策調整建築設計配置符合公營出租住宅需求之房型，加上考量市府管理上的便利，希望未來可以獨棟分回獨立管理，本基金會建議實施者可以捐贈公益設施方式增加公營出租住宅規劃。因此公有土地分回及公益設施規劃後，公營出租住宅目前可規劃一棟地上10層樓之建築物，並量身依實際使用需求規劃，並配合重新辦理公開展覽，讓所有權人了解計畫內容的變動。

台北好好看系列二 拆除舊建物 基地內綠美化
基地內僅有3戶合法建築物，其餘82戶為佔有他人土地之舊違章建築戶，私設巷道狹窄曲折，不但人車通行不便，且有礙消防車輛進出及公共安全與治安，容易成為治安死角。實施者除透過都市更新方式合理的補償或安置，除照顧現住戶應有權益外，另配合政府政策，為提升臺北市都市景觀、美化市容環境，推動環境窳陋建築基地綠美化，鼓勵閒置建築物進行環境更新；因此，實施者拆除大部分舊違章建築物並實施綠美化，使地主及周邊住戶等待更新同時，也能擁有相對舒適的環境。
配合好好看系列二 綠美化後基地現況

開放基地內停車 解決周邊停車位不足
本案建築法規仍適用申請停車獎勵，考量周邊現況仍多為老舊建築，停車空間相當不足，巷弄內路邊停滿汽機車，不僅影響市容甚至造成消防救災疑慮。因此，經交通技師評估建議下，本案規劃增設公用停車位，設置於接近地面樓層，並集中樓層於地下一至地下三層，並規劃專用之停車空間及車道，以及獨立出入口，與社區車道入口完全分開，以盡量避免影響用戶使用環境。

24小時開放基地內人行步道 串連基地南北兩側公園及東側磺溪河堤
在立面造型上，配合建築物高度的視覺比例，並運用現代的設計風格，將單棟建築物塑成互相互調和的建築視覺意象，使建築物在視覺上看起來修長俐落，整體造型上以垂直線條為主，水平線條為輔，塑造出有韻律感的語彙。建築屋頂退縮，運用線條的修飾，打造不同的視覺感受及陰影的變化，使建築造型整體感覺大氣而細膩。透過垂直向量體配置，透過退縮及集中留設人行道及退縮空間，形成與周遭環境相呼應協調，垂直量體與周遭環境及自然山型相呼應，形成一處天然景觀及建築相互調和的山嵐視覺意象。

基地內植栽將延續南北側公園，與河岸兩側之綠意，形成連續優質的步行空間，除社區內為安全必要規劃的透空圍牆外，大多開放出來供周邊居民通行，並規劃數條人行通道，連結基地南北側之榮富及榮華公園，貫穿基地東西向通行，提高周邊居民至磺溪河堤可及性。

基地植栽所選之四季花卉，亦將增加河岸景觀之季節層次變化性，並配合都市計畫規定側留設無遮簷人行道及配合都市更新整體規劃建築配置退縮行步道與開放空間進行串聯。

榮華一層平面配置圖

歷經10年審議 期待結果
由於本案基地位於中山北路六段磺溪正對面，座落四座公園中，位置視野極佳，基地東向可觀景至蘭興公園、士東國小一帶，並可遙望至陽明山及天母地區，於此重要路段上，興建一幢富有國際視野兼具簡潔現代與穩重和諧意象的高層建築以豐富都市景觀。

後續仍有權利變換階段仍需努力，相信歷經10年的淬鍊，未來的程序會更加成熟穩健順利。
 

 

(本文原載於都市更新簡訊第86期)