呼應臺北南港再生 捷運站旁新地標-財團法人都市更新研究發展基金會

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呼應臺北南港再生捷運站旁新地標

本基金會協助虹欣建設後山埤站旁更新案事權計畫審議通過

南港地區過去因工廠林立，鐵路縱橫，被稱為黑鄉南港，但90年代隨著鐵路地下化產生新生廊道、沿線兩側工業區轉型重新規劃以及政府投入眾多重大公共建設包含南港軟體工業園區、南港車站BOT大樓、南港展覽館、國家會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區、捷運板南線及捷運松山線等，南港正在快速蛻變中，未來極具發展潛力。

本案位處於臺北市忠孝東路六段及永吉路交叉口，緊鄰捷運板南線後山埤站，為臺北市往東通往南港經貿園區必經節點，尤其在鐵路地下化縫合兩側區域後，原本分隔南北兩側的饒河街觀光夜市與五分埔市集整合成單一商圈，商業活絡，基地雖位處於五分埔商圈重要交通節點，但基地內卻座落一整片低矮、老舊之磚造房屋，早期為原籍福建安溪鄉的王家居住於此，舊稱為「萬寶厝」，其建物緊密連結，巷弄曲折狹小，除有消防安全之虞外，部分建物已傾頹廢置，雜草叢生，在環境衛生方面亦甚為堪慮，與周圍都市發展有明顯差距，未能符合都市發展應有機能，亟待更新。
臺北市政府依據都市更新條例第六條第四款規定，因區內建築物未能與重大建設配合，而於2002年10月28日公告為「永吉路、忠孝東路西北側更新地區」；更新單元面積約0.6公頃。更新地區公告後，曾多家建設公司進場整合，最後由虹欣建設取得多數地主重建共識，於2009年8月24日由本基金會協助申請事業及權變計畫報核，目前事權計畫已於2016年3月14日審議通過。

更新單元內環境窳陋且違章戶占用嚴重

兩建商合組新公司共同成就此案
市府於2002年公告為更新地區後，地主期待能透過辦理都市更新重建，改善現況窳陋之情形，先後由巧洋實業及先銳投資進場整合，但因更新基地內所有權人多達二百餘位、公私有土地夾雜、部分土地被設定永久地上權及違章建築戶佔有私有地…等問題，該些公司陸續退場，但地主仍不放棄更新重建的想法，開始轉為主動積極尋求本基金會及多家建設公司協助，最終長虹建設及文心建設均表達對擔任本案實施者有意願。經過各方討論後，兩家建設公司決定攜手合作，籌組「虹欣建設股份有限公司」擔任本案實施者，並委由本基金會協助辦理都市更新事宜，共同協助地主推動都市更新重建。

從改造區域環境為出發點擴大更新事業範圍
虹欣建設有別於先前建設公司僅整合低矮平房的「萬寶厝」，從改造區域環境為出發點，擴大更新基地範圍，納入毗鄰之四樓公寓，並將基地劃分為永吉路側四樓公寓、永吉路553巷側四樓公寓、萬寶厝平房、違章建築戶及地上權權利人等五大部分，同步溝通與協調，並透過都市更新權利變換機制，提供一個公平、合理的權利交換平台，使土地所有權人及權利變換關係人，能分回其應有之權益，舊違建築戶能得到妥善安置，土地改良物能得到適當補償，期望能達到多贏之新局面，進而改善現有環境品質，使本區發展能配合捷運等重大交通設施，提昇整體都市機能，同時也解決了複雜的土地、建物產權共有等情形。

經過長達數年與地主溝通協調，虹欣建設取得永吉路553巷側四樓公寓、萬寶厝平房、違章建築戶及地上權權利人等多數所有權人及權利人同意，惟臨永吉路側之四樓公寓低樓層現況作為店鋪使用，因現況租金收益高，部分所有權人不願參與都市更新重建，歷經多次協調未果，且多數同意所有權人不願再等待，虹欣建設遂於2009年8月24日正式向臺北市政府申請本案事權計畫報核。

更新單元內有一整片老舊磚造房屋，舊稱為「萬寶厝」

透過權利變換順利化解占有人及所有權人之糾葛
本案更新基地內內除西側兩幢四層樓合法建築外，多為一至二層樓之磚造或鐵皮造之建築物，其中包含27戶佔有他人土地之舊違章建築戶，土地所有權人為處理土地長期被佔用之問題，對於舊違章建築戶提告拆屋還地，造成土地所有權人及舊違章建築戶佔有人處於不願溝通之情形，實施者有鑑於此情形，認為惟有透過都市更新權利變換方式，才能有效解決問題，故實施者從解說都市更新權利及義務開始，循序漸進與舊違章建築戶說明參與都市更新重建安置方案，進而與土地所有權人說明參與權利變換將土地活化之好處，最終順利化解舊違章建築戶佔有人及土地所有權人長久以來之糾葛。

多次徵詢地主選配意願充分保障地主選配權益
基地內717地號為早年「萬寶厝」建築物坐落之土地，該地號之土地所有權人多達百餘人，報核當時，全案土地所有權人共有207人，建物所有權人卻僅有54人，顯示多數所有權人非為現住戶，且部分土地因多代繼承，致使部分所有權人持有土地面積僅少餘1坪，無法單獨選配更新後住宅單元，造成申請分配結果逾半數所有權人無法選配更新後住宅單元。

審議過程中，配合臺北市政府審查意見，減少地下室開挖層數，致使部分原所有權人選配之停車位消失，故實施者召開說明會，並重新辦理車位選配，讓所有權人於建築方案調整後，仍有再次表達車位選配之意願。後續實施者為保障地主權益，以不影響原選配人申請分配結果為原則，於審議期間再次徵詢尚未選配所有權人選配意願，輔導土地持分過少之所有權人合併選配住宅單元，並規劃小坪數住宅單元(產權約26坪)提供地主選配，充分保障已選配或尚未選配之所有權人選配權益，讓多數地主於更新重建後能分配房地。

更新單元範圍及建物概況

公告更新地區範圍與地籍線未能契合，更新事業範圍遲遲無法釐清
臺北市政府公告之更新地區範圍圖是以地形圖為底，並以老舊建築物及地形邊緣為界線來框出更新地區範圍，部分的更新地區範圍界線與地籍線並不完全疊合，造成本案更新基地內同1筆地號土地，部分位於更新地區內，部分位於更新地區外之情形，倘若將更新地區外之土地排除於更新基地範圍，後續更會造成毗鄰之土地成為不得單獨建築之畸零地，因此臺北市都市更新處協助本案於2012年11月5日將更新地區範圍與地籍線未能一致之情形，提至臺北市都市更新及爭議處理審議會討論，並依照地籍線及範圍合理性，同意調整更新地區範圍，才確認本案更新基地範圍。

更新地區範圍與地籍線不符

順應現況既有巷道紋理，部分保留通行，部分辦理廢巷
更新基地內共有三條現有巷道，包括玉成街、玉成街86巷及玉成街98巷，造成更新基地雖大，卻被現有巷道分割為數個區塊，故透過都市更新自治條例規定，順應現況既有之巷道紋理，保留部分現有巷道通行，廢除部分巷道，讓建築得以完整規劃。其中玉成街為連接永吉路及中坡北路50巷之主要巷道，配合現況既有巷道留設紋理及北側毗鄰建築基地之退縮，延續保留玉成街為現有巷道。另玉成街86巷，雖巷道形狀狹小、彎曲且並非延續連貫之巷道，但因該巷道全段位於更新基地內，重建後已無實質留設通行之必要，玉成街98巷，雖非全段巷道位於更新基地內，但亦無實質留設通行之需求，後續依都市更新自治條例廢除玉成街86巷及玉成街98巷部分巷道。

現有巷道部分辦理廢巷

尊重既有之受保護樹木，原地保留並融入整體景觀
更新基地內，臨玉成街86巷4號旁，有一株榕樹（樹木編號1307）屬受臺北市文化局列管之受保護樹木。實施者原擬依「臺北市樹木保護自治條例」、「臺北市受保護樹木保護計畫及移植與復育計畫審議作業要點」規定，擬定樹木移植與復育計畫，將受保護樹木移植至基地東側；後續配合臺北市樹木保護委員會提供之意見，將受保護之樹木改採原地保留，調整地下室開挖範圍與車道配置，確保老樹於更新重建後仍有適當之生長空間，且將保留之受保護樹木，納入更新重建後整體景觀設計，串聯永吉路553巷留設之人行步道，讓重建工程與原生樹木生共存，非但給予原居住者應有的尊重和生存權利，更保留了基地的歷史韻味與人文氣息。

區內老樹原地保留

增設公共停車空間及自行車停車空間，開放公眾使用
本更新基地鄰近五分埔商圈，附近停車場長期多為客滿之情形，且周邊多為老舊公寓，多缺乏建物附設停車空間，居民相當依賴路邊及路外停車空間停放車輛，致使居民常因找不到停車位，違規停放於路邊紅線或併排停車，為紓解基地周遭停車位不足之情形，本案更新後除依法設置法定停車位外，另增設100輛開放公眾使用之汽車停車位及70 輛機車停車格，期望在本案更新重建完成後，除能自行收納住戶本身停車空間需求外，更能提供週邊居民及五分埔商圈顧客長期租用或臨停之使用，改善基地週邊道路違規停車之情形。

另外，本案緊鄰捷運後山埤站四號出口，為提供捷運轉乘旅客能有合適放置自行車之空間，本案於基地東南側規劃56席自行車停車空間，串連大眾運輸工具與綠色運具，提供捷運轉乘之旅客使用，有效提升民眾搭乘大眾運輸之誘因。

打造捷運後山埤站周邊區域新地標
更新基地位於臺北市忠孝東路及永吉路二大交通動線交接處，集五分埔商圈脈動與後山埤歷史文化的獨特位置，配合本區環境特性及發展，更新後興建一棟兩幢之住商混合大樓，包含A大樓23層及B大樓22層，低樓層規劃商業空間，串連既有之商業發展紋理，往東可延伸到五分埔商圈、南港昆陽商圈，往西延伸至松山永春商圈。

基地外部空間沿計畫道路永吉路及永吉路553巷側，留設6公尺人行步道，串聯既有之人行動線，保留原有路樹系統，並於基地內增加一排行道樹，拉開建築物與人行道路距離，降低行人之壓迫感，另於玉成街鄰近南側捷運站體處，留設開放式的廣場空間，串聯地面層之商業活動與交通動線，引導捷運人潮在此處的短暫停留。內部空間則是以包被式的景觀手法，用層層的綠意來堆疊景深，並且延續老社區的靜謐氛圍，同時規劃雨水再利用系統，利用雨水進行澆灌，並有微滴灌系統，減少水資源浪費。

建築物外觀設計分為三部分，底層一至二層立面為石材牆面，配合商業設施店舖的設計，並以簡單垂直向度作為建築物的空間語彙，使建築物的面向更為豐富，中高層部分以暖色系外牆磚搭配金屬造型雨遮板與玻璃等元素創造垂直的建築物意象，同時區分垂直向度的延伸與水平向度的交錯效果，達到和諧的平衡關係，也賦予外觀特殊的建築語彙。頂層的屋突設計，突破以往較為拘謹的方正建築外觀，本案係以鶴的翅膀為設計概念，強調展翅飛翔的建築語言，以鋼架和玻璃或造型格柵塑造輕巧的建築量體，創造都市優雅之天際線，並融合於都市環境中。建築物內部規劃，適度增加住宅開窗率，讓居住環境能引進自然光及自然通風，並以取得綠建築黃金級標章為目標，期望打造優質且節能的居住環境。

本案自2009年報核至審議通過，費時將近8年，審查程序複雜且冗長，但經過實施者及各單位不斷努力，終究圓滿通過，相信更新後能改善居住環境，增進公共利益，更新後住商大樓將成為捷運後山埤站周邊明顯的新地標，也期待同時能帶動周邊老舊公寓推動更新。

計畫內容摘要

案名	擬訂臺北市南港區玉成段三小段711-3地號等24筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案
基地位置	南港區永吉路．永吉路553巷交口
實施者	虹欣建設股份有限公司
基地面積	5,673.00㎡
使用分區	第一種商業區(特)（原屬第三之一種住宅區）、第三種住宅區 (商一特﹕1,906.00㎡、住三﹕3,767㎡)
更新前	產權：私有土地5,424.00㎡、公有土地249.00㎡所有權人：私有土地205人、公有土地2人占有他人舊違章：2,618.61㎡，27戶合法建物戶數：37戶停車位：0輛建物面積：3,419.16㎡
更新後	用途：一般零售業、一般事務所、集合住宅實設建蔽率：44.07% 實設容積率：385.85.42% 更新獎勵容積：6,195.63㎡(43.65%) 增設公用停車空間獎勵：1,500㎡(10.57%) 允建容積：21,889.38㎡總樓地板面積：43,566.49㎡構造樓層：鋼骨造，地上23層/地下4層停車位數：汽車：389輛，機車：306輛總戶數：190戶參與分配：118人
實施方式	權利變換
更新實施費用	30.32億元
總銷金額	76.36億元
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	周文彬建築師事務所
不動產估價	巨秉、泛亞、正聯

更新事業推動

2002.10.28更新地區公告
2009.06.22事業及權利變換計畫公聽會
2009.08.24申請事業及權變計畫報核
2011.02.09公開展覽30日
2011.03.08公辦公聽會
2011.07.28幹事及權變審查小組會議
2012.11.05第一次審議會
2013.11.11第二次審議會
2014.09.02聽證
2014.10.20第三次審議會
2014.12.16都市更新專案小組
2015.11.02第四次審議會
2016.03.14第五次審議會(審議通過)

(本文原載於都市更新簡訊第70期)