士林福林橋旁嶄新地標-財團法人都市更新研究發展基金會

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士林福林橋旁嶄新地標

本基金會協助家居建設福志路更新案事權計畫核定公告
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本基地位於中山北路五段，緊鄰福林橋上橋處、福林國小及志成公園，處士林商圈末端、銜接天母商圈之重要起點，附近公共設施完備，區位環境良好，交通便利，生活機能充足，具有極佳的區位條件。

基地內現有15棟建築物，多為1968年興建，平均屋齡均已超過40年，除鄰中山北路五段704巷之建物為2層樓建物外，其餘皆為3層樓建物，構造皆屬加強磚造。由於現況建物屋齡老舊、結構不符現有法令規定，停車空間嚴重不足，消防救災不易，因此透過都市更新進行重建，重整原有之都市機能。

更新多為超過40年之二，三層加強磚造建物

住戶需求多樣化，整合不易
更新單元位於福志路、中山北路五段、中山北路五段704巷以北所圍街廓內，面積1,554㎡（470坪），所有權人共16人，產權皆為私有，屬於住三之二及住三，2010年由範圍內所有權人申請自行劃定都市更新單元。更新前現況多作店面及住宅使用，特別的是位於中山北路及福志路交口處有一棟三層樓電子業辦公大樓，該電子業高層人員表示其公司是於1970年即在本地落地生根，因此參與更新之條件是希望於原址分回辦公室。

所以本案所有權人人數雖不算多，但規劃上要整合原住戶店面、住宅及辦公需求，需面臨更新後大樓型態、門廳及出入口規劃、開放空間留設、建築物立面外觀以及更新後分配位置等問題，實施者必須花費許多時間與住戶們討論建築物的更新使用。

多次溝通協議後終於達成共識，規劃一棟以垂直分割設計之店舖、辦公及住宅混合使用大樓，以滿足全體所有權人需求，在2012年11月21日，以100%的事業計畫同意比例申請事業計畫及權利變換計畫報核。

歷經都更、都審、環評三關考驗
本案所有權人更新前皆居住於3層樓公寓，未來更新後亦主張搬回來自住，因此要求提高分回面積；但是，若僅透過都市更新獎勵是無法滿足住戶需求，因此，當時實施者本欲申請停車獎勵，報核前適逢停獎辦法修正，故改以道路用地容積移轉40％上限提出申請。依規定需經都市設計審議，且因本案更新後興建20層以上住商混合大樓，亦需進行環境影響評估審查。但在實施者與規劃團隊之努力下，順利通過各委員會之審議。

本案比較特殊的審查議題是，因為基地緊鄰文化局芝山岩周邊地區景觀維護計畫範圍，要求限縮樓高，但因基地當時並非位在上述管制範圍外，故審議委員參考臺北市公共設施容積移入接受基地審議規範草案之規定，依本案道路路寬、基地面積、與捷運站距離及法定容積率等影響因子評估後，要求本案僅得移入容積27.22％，樓高由24層降至22層，且基地臨中山北路五段之6米人行步道皆需回饋，不得申請獎勵，如此修正方得審議通過。

而在都更審議時，則因另申請容積移轉，且容積取得成本列入共同負擔，致共同負擔比例達46％，部份委員認為相較以往個案，共同負擔比例有偏高情形，經本基金會說明，係因實施者代墊成本增加，且容積移轉後所有權人無須出資，即可提高分配價值，容移後效益多歸所有權人享有，最終委員也表認同。另∆F5-1建築設計獎勵，也在本案除房屋、車道及高層緩衝空間外，其餘皆已開放供公眾使用，加上又協助開闢毗鄰更新單元之部份計畫道路及認養之公有人行道，諸多公益回饋措施後，獲得委員認同，同意給予10％獎勵，順利於2015年12月14日審議通過，並於2016年5月17日核定公告。

住辦性質區分，滿足住戶需求
本基地更新後擬興建SRC構造，地上22層、地下5層之集合住宅。建築規劃上沿著計畫道路進深5~6M開始配置量體，藉此擴大與鄰街建物量體所形構出的退縮空間。1F部分規劃為店鋪使用，2F~5F則作為辦公使用，並於5F規劃管委會及公設空間，6F以上則做住宅使用，除了運用退縮建築方式增加都市紋理中虛空間的面積外，量體1~5F以基座的概念，區分量體外觀及使用性質。
基座以帷幕玻璃方式呈現，使其建築量體輕盈化，減少視覺的壓迫感，一方面反映出都市街景與環境，另一方面，為兼具電子產業的意象，使用富有現代質感的清透玻璃包覆於立面上，創造新的地標意象。

更新單元沿街之立面更以簡潔而現代的垂直量體語彙，搭配每層雨遮及格柵所勾勒出凹凸有致的水平帶狀語彙，共同編織出立體感及細緻感的造型，創造出深凹窗的陰影遮蔽效果，達成兼具機能、節能及美觀之設計目標。

優質景觀規劃，創造大自然舒適氛圍
基地在沿街面留設無遮簷人行道，採多排列植之行道樹，提供大眾便利、舒適、健康的徒步空間，並在基地西北側人行道節點設置公共藝術品，並以景觀草坡的方式增加柔性視覺效果，搭配兩側列植的樟樹，使空間有不同的意境氛圍。建物東南側則種植開花及落葉喬木，搭配複層式景觀綠島，希冀藉由開放空間景觀與植栽配置，塑造社區與鄰地活動空間的舒適性及豐富性，並增加住戶鄰里間互動機會。

另外，置入綠建築提倡之生態、節能、減廢、健康的觀念於設計中，也期盼透過本案更新，除了能改善目前居住環境外，更能進一步帶動周邊地區全面性的更新重建風氣，作為社區居民更新之優良典範。

更新後模擬（留設街角廣場、認養公有人行步道）

更新後將興建一棟現代化之綠建築住商大樓

計畫內容摘要

案名	臺北市士林區福林段三小段362地號等19筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫
基地位置	士林區中山北路五段．福志路交口
實施者	家居建設股份有限公司
基地面積	1,554.00㎡
使用分區	住三之二：1,086.96㎡、住三：450㎡、道路：17.04㎡
更新前	產權：私有土地1,554.00㎡所有權人：私有土地16人戶數：36戶停車位：0輛建物面積：3,691.22㎡
更新後	用途：一般零售業、一般事務所、集合住宅實設建蔽率：45.00% 實設容積率：576.58% 更新獎勵容積：2,032.04㎡(37.97%) 容積移轉：1,456.89㎡(27.22%) 允建容積：8,841.42㎡總樓地板面積：16,601.75㎡構造樓層：SRC，地上22層/地下5層停車位數：汽車：107輛，機車：103輛總戶數：68戶參與分配：18人
實施方式	權利變換
都市更新規劃	財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計	李文勝建築師事務所
不動產估價	巨秉、景瀚、敏達

更新事業推動

2010.08.10更新單元劃定公告
2011.03.30事業概要報核
2011.09.07事業概要核准
2012.09.19事業計畫及權利變換計畫公聽會
2012.09.20申請分配開始
2012.11.21事業計畫及權利變換計畫報核
2013.07.29公開展覽30日
2013.08.20公辦公聽會
2015.03.06審議會
2015.05.14重行公開展覽30日
2015.06.03重行公辦事業及權變計畫公聽會
2015.10.28聽證會
2015.12.14審議會
2016.05.17事業計畫及權利變換計畫核定