A- A A+
新北都更簡政、便民、效率-新北市政府都市更新處張壽文處長專訪


新北市政府都市更新處張壽文處長在去(2019)年5月上任,張處長曾任城鄉發展局住宅科科長、副總工程司、專門委員,資歷完整,熟稔新北市城鄉發展狀況,在去年接任都市更新處處長職務,肩負著更新條例修正後地方子法配合修訂,以及2018年底甫就任的侯友宜市長政績壓力等嚴峻任務。本期簡訊特別邀請張處長與我們說明目前新北市都市更新推動的成果及政策方向。以下為張處長(以下簡稱張)與本基金會丁致成執行長(以下簡稱丁)、麥怡安主任(以下簡稱麥)訪談內容。


張壽文處長

新北市都更修法首重「容獎辦法」及「代拆辦法」
丁:都市更新條例及相關子法去年完成修訂,新北市很快即完成新北市都更修法任務,請您談談新北市都更法令修訂重點?

張:都市更新條例修正通過後,中央要求地方政府儘速配合修訂子法,列管八項子法及配套措施,包括: 授權地方訂定之容積獎勵、政府代為拆遷之申請、協調與執行作業之自治法規、專業估價者建議名單,以及地方政府是否同意減免房屋稅及協議合建賦稅等事項,新北市政府旋即於半年內修訂完成,去年陸續發布。此次新北市都更相關法令修訂尤其側重「容獎辦法(即新北市都市更新建築容積獎勵辦法)」及「代拆辦法(即新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法)」的修訂。

都更容積獎勵此次修訂後,獎勵非常明確,對於實施者而言,整合風險降低;對都更審議而言,無需再針對個案獎勵值再做攻防調整,當然還是訂有相關的配套。但總體來看,容獎辦法的修訂,對於行政效率、實施者整合,以及都市更新的影響是非常大的,也是正面的。

第二個對所有權人影響最大的是代拆辦法。文林苑後,一般人對於都更都是抱持著消極與觀望,「你真得敢拆嗎?」

侯市長上任來,在都更政策上就首重代拆。因為市長聽到很多聲音,認為都更要進行,該拆就要拆,否則對同意戶是不公平的,而且也會造成環境及公安的問題,所以執行拆除他一定站在第一線。因此,去年5月1日我代理處長上任後,都更修法優先性就是代拆辦法的修訂。都更機制要落實、要完成,政府就是最後的執行者,在去年7月新北代拆辦法通過後,完成五股西雲路海砂屋拆除,今年6月首次執行新店寶橋路都更案代拆作業,對都更而言,回饋都是十分正面的。

我們清查新北市已完成權變計畫的個案共98案,其中尚有11案未開工,深究原因,除了申請建築執照外,有些則還在協商;其實,新北市都更案多數整合到接近九成同意才申請報核,結果,核定後實施者還要再持續努力溝通,還不一定能順利前進;若不解決此問題,如何對同意戶交代?

所以代拆辦法通過後,我們就依法執行,執行後的效果顯而易見!實施者有了信心,申請案件就多了,開工的也多了。未來市府仍持續執行代拆任務,目前板橋尚有一案,僅剩二戶協調中,待協調程序完成後,我們就按照法定程序執行,否則個案重建將遙遙無期,況且同意戶都已經搬出去了,對同意戶來說,情何以堪!

丁:代拆作業的執行是展現執行公權力的魄力。

張:以新店寶橋路都更案來說,就我們側面了解,不同意戶其實對都更沒有意見、是傾向贊成都更的,只是對價值有意見。但代拆辦法的協調過程,不是協調價值的問題,是談安置,針對拆遷期日、拆遷後物品擺哪裡、對於工作居住有需求時如何協助等。對於權利價值,若在都更審議過程未適時主張、表達,等到審議通過核定公告,相關程序完成後即確定了。

以往都市更新處事業科只管都更審議,現在還要負責代拆業務、協調工作,新增許多工作量,更新處人力十分吃緊,我們將既有人力充分運用,發揮最大效益。法令修訂過程中,我也跟同事溝通一個觀念,市長談的是「簡政、便民、效率」,如何達成?就是要將法令制度訂好,再來就是嚴格執行,不是口頭說說而已,千萬不要低估了市府的執行力。


新北多元都更 遍地開花
丁:新北市重建方式相當多元,除都更外,還有危老重建、簡易都更、防災都更…等途徑,政策如何區隔?是否競合?

張:新北過去推行簡易都更,其實是危老的前身。危老、都更其目的性、功能性不同,但皆有其必要性。都市更新是大面積、大街廓重建,還包括變更都市計畫的議題,而危老、簡易都更或是防災都更,特別是針對危險老舊建築、有立即性危險需要去排除,需立即改建者。但是,不管任何形式的基地改建,對於城市環境、景觀改善都有一定的幫助。

但現階段有一些聲音認為危老會讓都更難走,因為將更新基地一塊一塊排除另尋危老途徑,導致更新破局或是基地零碎化;所以,我們也在思考,如果都更已經進行到某個程度、或者已經成立更新會,是否就不再受理或同意危老申請,以保障都市更新。

麥:危老與都更的誘因差異太小所致。

張:危老除了40%容積獎勵外,還排除許多限制,例如可做原來之使用、對退縮的放寬,條件限制上均較都更寬鬆。但反觀都更,整合地主多、面積大、效益好,為何不能給予都更多點誘因?這是我們在思考的。當然危老、簡易都更、都市更新都有其功能性,但不能偏廢,都更獎勵或許可以參採危老模式,讓都更重建可以進行更快。

另外,有關危老、防災建議應該回歸建築管理,與都更做出區隔。內政部近期擬修訂都市更新條例有關代拆規定,更新單元內之建築物如涉建築法第81條,就不用代拆辦法,其實本該回歸建築法,既然法令已有明訂,權管分開,該執行就執行。新北市都更案申請案、核定案雖然有增加,但新北市都更需求仍很龐大。

都市更新計畫縫合都市計畫
丁:我認為都市更新計畫是一定要做的,我長期觀察三重地區,每年發生二至三次火災,往往都是因為巷道狹窄,只有指定建築線,非計畫道路,巷道可能長達200公尺,4米寬巷道又停滿機車,消防車進不去,搶救困難。要如何更新?只有整條巷道位於更新地區範圍內,才能透過廢巷或拓寬來解決此問題。尤其臨大馬路基地,往往因為容積較高,就先更新重建,甚至先以危老改建,導致後面基地更新更顯困難。所以正是需要政府介入,大範圍街廓一起更新。


張:目前已就居住安全、產業轉型為優先進行相關更新策略規劃。都市更新計畫比較柔性,不像都市計畫如此剛性,有機會的話,都市更新計畫可以搭配都市計畫檢討,例如新店榮工廠地周邊地區都市更新計畫,就是以都市更新事業搭配都市計畫變更方式辦理,以促進地區再發展及產業轉型,此模式未來也會運用到新莊輔大及丹鳳周邊地區等。

丁:反過來說,這些應該都是都市計畫去規劃的,但往往都市計畫發布後,就任由其發展;所以要透過都更計畫補強,發揮都市計畫的功能。
 
張:其實都市計畫及都市更新計畫一起談,可以讓舊市區推動都市更新為細緻。
另外,市府認為特定地區、重要發展地區的容積應該更有彈性,所以才會推出「都更三箭」政策,就是一種容積策略;TOD範圍內總容積額度最高兩倍,目前主要劃設捷運周邊150到300公尺,可以申請增額容積,併同搭配公益空間回饋的條件,共創三贏。

都更三箭推動成果
丁:「都更三箭」是新北市最亮眼的政策之一,目前推動成效為何?


張:一箭以捷運帶動城市發展部分,以大眾運輸發展為導向(TOD)的都市發展策略,帶動本市捷運場站周邊發展相關事宜。未來在捷運場站周邊一定地區內提供托老、托幼及社宅,或留設公共運具停等空間等公益性設施,提供最高50%增額容積之原則。

二箭是主幹道沿線都更,主要是在主要幹道兩側給予容積獎勵,鼓勵更新,二箭目前有16件申請,成效較好,其實政策主要是形塑新北市的城市樣貌,只有透過此策略方能讓城市風貌改變。

三箭是以防災角度,優先協助危老建築,過去已盤點過海砂屋,房屋健檢後建築結構狀況較差者優先輔導,截至9月21日已辦理519場說明會,參與人數突破19,850人次,另外也搭配個案輔導,由推動辦公室同仁至社區說明法規、開發方式及財務評估等,協助社區遠離危險。新北市危老重建計畫在六都中排名第二,目前近300件申請,230件核准。

其實都市更新是比較仰賴市場機制,窳陋、危險老舊或外圍地區,就不會有投資人進場協助。此時公部門就得扮演一定的角色,應該進駐協助。永和大陳義胞8公頃土地,規劃一到七個更新單元,倘若政府不進場協助,二十年後恐怕仍然維持現況,即使有人進場,也是小小塊的危老重建。

丁:這是非常正確,公辦都更也是都更重要的一環。

張:都更處的角色,儘可能把機制健全,給予協助、支持,審議效率化,讓個案儘速審議通過。大陳義胞5、6、7單元預計於11月招商。

行政法人新北市住都中心明年正式成立
丁:另外,「新北市住宅及都市更新中心設置自治條例」已於今年7月發布,有關行政法人新北市住宅及都市更新中心,與都更推動辦公室、更新處三者關係為何?如何分工?

張:行政法人的角色與一般市場不同,因為是政府成立的,具有一定的公信力,可以負責前端整合,整合後再如臺北市都更中心或國家住都中心,自行擔任實施者,或者是徵求投資人。政府要著力的是就是類似大陳義胞這種社區。缺乏資金就由市場來挹注,下階段公辦都更新機制就是更新處、行政法人、市場三方配合。

丁:行政法人新北市住都中心何時成立?

張:目前法源已確定,籌備處也已於109年8月17日成立,預計明年上半年度正式成立新北市住都中心,籌備處主要工作包含中心董監事之遴聘、人力招募、相關法規研訂、訂定發展目標與計畫、年度業務與營運計畫及其預算等業務,明年將會有新的都更推動樣貌。

陳副市長與籌備處黃主任一同揭牌(圖片來源:新北市政府)

麥:針對公辦都更,更新處、行政法人新北市住都中心與財政局的分工角色為何?

張:過去市府公辦都更分別由城鄉局都更處及財政局來辦理,財政局側重市府財產處理。若適合以更新方式開發的市有土地,就以更新方式進行,另外還有設定地上權、BOT等方式,偏重資產活化。幾個行政中心,區公所皆已老舊,基地面積又大,區位又好,但容積使用率低,未來將仿照新店行政園區,進行更新活化。都更處公辦都更主要是負責不具市場性、環境又急需改善的標的,像是永和大陳義胞1、3、4單元,許多私地主的整合工作就可以藉助新北市住都中心的力量。

麥:如何有成立行政法人的構想?

張:其實最早我是任職城鄉發展局住宅科科長,新北市要成立行政法人,主要是因為社會住宅的關係。中央剛好顛倒,最先是為都市更新,新北市則是社會住宅,後來再納入都更範疇。我們起步甚早,相關法案103年即送市議會討論,中央的國家住都中心反而先成立,將都更與社會住宅業務放在一起;新北市考量社會住宅未來著重管理,都市更新才是城鄉發展的主要政策。因此,將都更範疇納入,轉成住宅及都市更新中心,以行政法人形式成立。

而都更推動辦公室比較是過渡、臨時編制的組織,成員均為公務人員,由各局處科室派駐人力協助,本處也有9位同仁在推動辦公室協助,待行政法人新北市住都中心成立後,即完成階段性任務,同仁就會歸建原單位。

丁:本基金會在協助營建署研究專責機構時,針對籌設型態經過一番考量,主要擔心公司型態會受到政治氛圍的影響,認為都更有暴利、與民爭利疑慮,擔心過不了立法院審議;而且,考量稅負優惠,於是改為行政法人形態。

公所設立諮詢櫃檯 都更家教駐點解答

張:我覺得都更人才不容易找。都市更新涉及各個領域,不是純然都市計畫,或者是建築、土木,專業只是某一部分,找到人員後,要清楚每個都更環節是需要時間的磨練,人員訓練相當不容易,更何況是民眾。所以我們也針對民眾都市更新知識教育,也在持續辦理。

考量處內同仁人力有限,早在103年都更處就和基金會合作推出都市更新推動師培訓,目前推動師已有500多位,若第一線有都更推動師協助說明,對同仁幫助很大。因此,我們希望可以引導都更推動師到第一線,目前在4個區公所設立諮詢櫃檯,由都更推動師值班駐點,未來希望幾個新北市熱區都能設立。

都更推動師培訓部分目前也評鑑合格培訓機構代訓,藉由民間力量擴大培訓能量,希望未來越來越多,視推動師的培訓情形,推動師人數變多,將可以擴增駐地公所數量,讓效果加乘。

丁:最後,您對於未來都市更新之推動有哪些期許、展望?

張:都更漫長,但是我們還是有訂定目標,兩至三年內要累積核准550件多元都更案,唯有目標,才會積極研議配套措施,如法令鬆綁、增加誘因等。長期來看,辦理民眾教育及宣導,都是新北市都更處持續要去做的;其次,如何讓資訊公開透明,審議資訊化是我想努力的方向;另外,如何讓審議更有效率,或許都更法令配套機制訂定完成,審議明確化,都更審議效率及可提升。最後,明年因為行政法人新北市住都中心的成立,與更新處、財政局結合市場推動公辦都更,新北市的都市更新應該會有更創新的做法,更全面的推展。

丁:處長所談的政策方向、做法均相當的務實,為新北市帶來一番都更新氣象,感謝張處長撥冗接受本基金會的專訪。

(由左至右) 麥怡安主任、丁致成執行長、張壽文處長與程靜如副總工程司合影

(本文原載於都市更新簡訊第87期)

  • 發布日期
    2020/09/30
  • 發表人
    訪問:
    丁致成執行長
    麥怡安主任
    訪談整理:
    廖美莉主任規劃師