本基金會協助統創建設推動更新重建基金會協助統創建設推動更新重建
建國濟南路口更新事業案緊鄰70米建國南路，鄰近臺北科技大學、TAF空總創新基地、民輝公園及捷運忠孝新生站，公共設施完備，區位環境良好，交通便利，生活機能充足，具有極佳的土地使用條件。但基地內7棟合法建築物，為1945年至1969年所興建，平均屋齡已超過48年，環境窳陋雜亂，多數土地坵塊屬建築畸零地，還有舊違章建築物長期占用問題，因此，於2007年更新單元劃定公告，歷經多年整合，於2017年申請事業計畫報核，於今(2020)年8月事業計畫核定公告，後續將賡續進行權利變換計畫申請程序。

10年整合100％同意
本案基地面積1,447㎡，所有權人數共17人，產權皆為私有，現況建物屋齡老舊，維護狀況不佳且4層樓公寓無電梯設備；另有2棟未辦保存登記之增建房屋及5戶占有他人土地舊違章建築物，除鄰建國南路一段3棟4層樓鋼筋混凝土造建物外，其餘4棟皆為１至2層樓磚造建物，環境窳陋雜亂，遲遲未能開發導致土地低度利用，與周圍都市發展形成明顯差距。

 

本案土地使用分區主要為住三之二及住三，現況多作店鋪及住宅使用。特別是位於建國南路一段的深浦中醫診所，於1980年開設至今已達40年之久，龍笛服飾1988年於此設立忠孝門市；由於基地內多數土地坵塊屬建築畸零地，無法自行建築，且範圍內遭5戶舊違章建築物長期佔用，整合困難。2007年由範圍內所有權人委託本基金會辦理申請自行劃定都市更新單元，啟動都市更新事業，2007年9月13日更新單元劃定公告。

基地位置圖

本案所有權人人數雖然不算多，但規劃上要整合原住戶店舖及住宅需求，面臨更新後大樓型態、門廳及出入口規劃、開放空間留設、建築物立面外觀以及更新後分配位置等問題。因此，本案實施者統創建設花費許多時間與住戶們溝通，與舊違章戶協調，最終以現地安置方式達成協議。10年溝通協議後終於達成共識，在本基金會等規劃團隊協助下，於2017年4月以100％同意比率申請更新事業計畫報核，以都市更新168專案程序辦理。
(左)建國南路一段側及(右)濟南路三段側更新前現況

經歷都更、都審、容積代金審議委員會多重審議
為創造都市土地利用效益最大化，除申請都市更新容積獎勵，亦透過容積移轉增加可興建容積。本案以容積移轉36.85％提出申請，歷經約10個月的都市設計審議程序，最終都市設計審議委員會決議給予32.78％容積移轉額度，本案亦提供260.48㎡開放空間作為容積移轉回饋面積。

本案容積移轉以50％移入公設用地及50％繳納容積代金方式辦理，於都市設計審議通過後申請容積移轉代金評議程序，並於本案召開都市更新及爭議處理審議會之前，代金金額經容積代金審議委員會評議確認，且代金金額高於實施者提列共同負擔之費用，超出之成本由實施者自行吸收。

而在都更審議部分，因本案申請容積移轉，且容積取得成本依規定列入共同負擔，讓部分委員認為容積移轉成本增加所有權人負擔，在本基金會協助提出容移前後共同負擔差異、共同負擔比例增加原因等說明後，獲致委員認同。另有關△F5-1建築設計獎勵，除房屋、車道及高層緩衝空間外，其餘空間將開放供公眾使用，並認養公有人行道及建國高架橋下（新生南路一段103巷至濟南路三段之間）景觀花圃等公益性回饋措施，同意給予9％獎勵，本案順利於2019年12月事業計畫審議通過。

但在本案報府核定期間，舊違章戶陳情主張權益，為確保所有權人與舊違章戶雙方權益，本基金會協助實施者與違占戶雙方溝通協調，圓滿解決，事業計畫於2020年8月5日核定公告。本基金會後續將繼續協助實施者辦理擬訂權利變換計畫程序。

1至2樓延續原有商業活動 強化地區性公益回饋
本案更新後將興建地上22層、地下5層鋼骨造(SC)之住商混合大樓，建築量體集中配置於基地西側，臨三面計畫道路退縮4公尺開始配置量體，藉此擴大與鄰街建物量體空間，提升本區域之都市防災性能。1樓至2樓規劃為一般零售業使用，延續原有商業活動，滿足原住戶一、二樓作商業使用之需求，3樓至22樓以上則作住宅使用。

由於基地三面臨路，沿計畫道路側退縮留設4M以上之人行步道開放空間，除擴大都市空間尺度，改善救災及疏散避難之系統外，人行步道與道路將作順平處理，創造無障礙環境設計，友善步道空間。基地之汽機車出入口設置於濟南路上，車道出入口並有留設適當緩衝空間，減少對都市交通的影響。

此外，配合△F5-1建築設計獎勵，本案將認養鄰接建國南路一段側及濟南路三段側之現有公有人行道、建國高架橋下、新生南路一段103巷至濟南路三段間之景觀花圃，透過植栽與設施養護，改善都市景觀；基地內之開放空間與建築量體間將不設置圍牆，並於基地北側及南側留設街角廣場，型塑空間的通透性。
開放空間配置示意圖

綠建築及智慧建築設計
為提倡生態、節能、減廢、健康觀念，設計中也將納入綠建築設計，建築量體開口部以清玻璃，搭配灰色磁磚與金屬格柵，減少直接日曬，有效降低輻射影響，以達節能效果。並在符合居住者生活基本使用需求下，導入黃金級綠建築、安全監控管制系統之智慧建築設計，希望使住戶更新後生活更加便利，並兼顧環境永續。

建築物整體造型分為兩部分，低樓層連續造型由2樓延續至5樓，以呼應建國高架橋約15M高之都市尺度；高樓層部分則以建國高架橋北往南車輛行駛面向，以細緻之灰白色金屬格柵相映，軟化建築量體對高架橋上車輛行駛之視覺衝擊，南向則以一體性由2樓延伸至屋突構造物之灰白色質感造型，收整整體造型。本案建築規劃設計於2017年獲得第25屆中華建築金石獎優良規劃設計類之肯定。

更新後建物模擬圖

結語
本案基地緊鄰建國南路主要幹道上，希望藉由更新重建，改善窳陋老舊、舊違章建物滿佈之都市環境，將社區都市紋理、地區意象在實質空間與環境上得到實現，更新後透過地區性公益回饋，進一步強化建國南路、濟南路周邊步行空間及改善周邊都市環境景觀。

更新後環境模擬圖